Ceny mieszkań i czynsze najmu w Warszawie

Warszawa jest najdroższym rynkiem mieszkaniowym spośród miast wojewódzkich w Polsce. Wyższe ceny w naszym kraju uzyskuje jedynie segment Premium w niektórych topowych lokalizacjach turystycznych (np. Sopot, Zakopane). Co ciekawe jednak – choć mieszkania w stolicy Polski, jak na możliwości finansowe rodaków, są drogie, to na tle cen z innych stolic europejskich te warszawskie nie wypadają wcale wysoko.

Przeciętne ceny transakcyjne w Warszawie wg średnich NBP wynoszą obecnie 7600 zł na rynku pierwotnym i 7070 zł na rynku wtórnym. Są odpowiednio o 20 i 21 proc. wyższe od krakowskich, o 26 i 36 proc. od wrocławskich oraz 22 i 42 proc. od poznańskich. Różnica w przypadku Łodzi jest jeszcze większa. Mieszkania w stolicy są odpowiednio o 61 i aż o 115 proc. droższe od łódzkich (na rynku wtórnym w tym mieście średnia wg NBP wynosi 3300 zł/ mkw.).

Choć miasto stołeczne jest drogie dla rodaków, w porównaniu do reszty Europy wypada stosunkowo tanio. Takie wnioski płyną z raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Podsumowuje on rynek nieruchomości największych miast w piętnastu krajach Unii Europejskiej (Austria, Belgia, Czechy, Dania, Francja, Holandia, Irlandia, Niemcy, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Szwecja, Wielka Brytania), Rosji oraz Izraelu.

Spośród stolic wyżej wymienionych państw zdecydowanym liderem pod względem cen nieruchomości pozostaje natomiast Londyn z niebotycznie wysokimi stawkami za mieszkania w dzielnicach centralnych, wynoszącymi aż 14 tysięcy euro! Nieruchomości położone w bardziej peryferyjnych lokalizacjach brytyjskiej stolicy kosztują natomiast średnio blisko 8 tys. euro. Bardzo drogo jest również w Paryżu, gdzie średnie cenowe wynoszą ok. 10,5 tys. euro.

Jeśli chodzi o Warszawę – tu mieszkania okazują się jednymi z najtańszych, ze średnimi stawkami na poziomie ok. 1700 euro/mkw. Taniej jest tylko w Lizbonie (około 1400 euro) i Budapeszcie (około 1200 euro). Dla porównania – w Pradze ceny osiągają 2000 euro za metr kwadratowy, natomiast w Moskwie ponad 3500 euro. Zdecydowanie drożej jest również w Niemczech. Stolica naszego zachodniego sąsiada według Deloitte ma stawki na poziomie ok. 3300 euro/mkw. W Madrycie ceny zbliżają się do 3000 euro, a w Kopenhadze przekraczają 3500 euro. Sztokholm według Deloitte ma ceny na poziomie blisko 5000 euro za metr.

Popyt

Stolica Polski cechuje się największym w kraju popytem na mieszkania. Pośrednio świadczy o tym skala akcji kredytowej. Z danych zaprezentowanych w raporcie Amron – Sarfin za I kw. 2016 wynika, że wśród nowoudzielonych kredytów blisko 41 procent, to te przyznane w Warszawie. Jest to rekordowy wynik. Udział Warszawy wzrósł o 3,55 proc. w odniesieniu do IV kwartału 2015. Jeśli natomiast porównywać dane rok do roku wzrost był jeszcze większy. W I kw. 2015 odsetek udzielonych kredytów hipotecznych przypadających na Warszawę wynosił 35,5 proc. Oznacza to, że w ciągu 12 miesięcy zwiększył się o blisko 6 proc.

Preferencje klientów w Warszawie nie różnią się zbytnio od tych, jakie mają kupujący w innych częściach Polski. Z ostatniego raportu Amron – Sarfin wynika, że w stolicy największe wzięcie mają mieszkania stosunkowo małe. Chodzi o 45 – 55 mkw. a więc dwa pokoje, ewentualnie małe trzy. 24,5 proc. kupujących decydowało się właśnie na takie lokale. Ten wynik nie powinien dziwić. Dwa pokoje o stosunkowo niewielkiej powierzchni są to mieszkania najczęściej wybierane przez osoby młode. Są one stosunkowo tanie, za to dużo praktyczniejsze niż kawalerki. Idealnie nadają się też pod wynajem.

W wolumenie obrotu na stołecznym rynku wzrósł też udział mieszkań o powierzchni 55 – 65 mkw. Obecnie wynosi on nieco ponad 20 proc. Zmniejszył się natomiast udział mieszkań najmniejszych, a więc do 45 mkw. Wynosi on obecnie niecałe 20 proc. Jeśli chodzi o kawalerki (mieszkania do 35 mkw.) to na warszawskim rynku około 7 proc. kupujących decydowało się na taki format. Podobny wynik dotyczy mieszkań dużych o metrażach 75 – 85 mkw. Natomiast odsetek kupujących mieszkania największe – powyżej 85 mkw. wynosił około 5 proc.

Mieszkanie dla Młodych

Mimo rozkręconej akcji kredytowej, warszawski rynek mieszkaniowy stosunkowo mało „wspomagany” jest przez program Mieszkanie dla Młodych. Wg Amron – Sarfin obecnie 21 proc. mieszkań nowych spełnia wymogi MDM pod względem ceny, natomiast na rynku wtórnym jest to tylko 10 proc. Udział MDM w stolicy jest porównywalny do udziału w Krakowie czy Wrocławiu, natomiast zdecydowanie mniejszy od takich miast jak Poznań, Gdańsk i Łódź, gdzie wymogi cenowe MDM spełnia odpowiednio 67, 57 i 76 proc. mieszkań nowych oraz 36, 21 i 81 proc. mieszkań używanych.

Segment Premium

Stolica Polski jest jednym z najdroższych i największych rynków segmentu Premium, z realizacjami, które niejednokrotnie pobijają rekordy cenowe – wymieniając tu choćby m.in. apartamenty Złotej 44.

Także rynek wtórny apartamentów pozostaje jednym z wiodących w kraju. Z danych ofertowych WGN wynika, że w najdroższych lokalizacjach miasta, takich jak Śródmieście, Mokotów, Saska Kępa – ceny mieszkań o podwyższonym standardzie kształtują się średnio na poziomie 13 – 15 tys. zł/ mkw. co jest najwyższym wynikiem wśród miast wojewódzkich. Jeśli chodzi o całość rynku – poza wyżej wymienionymi lokalizacjami popularnością w stolicy cieszy się również Powiśle i Ochota. Na drugim biegunie – jako najmniej popularne dzielnice – są natomiast: Białołęka, Ursus, Rembertów i Włochy.

Rynek najmu

Stołeczny rynek mieszkaniowy to najdroższy w Polsce rynek najmu. Z danych analityków WGN wynika, że średni miesięczny czynsz najmu w stolicy wynosi obecnie 45 zł/ mkw. W pozostałych wymienionych miastach jest to 35 zł za metr. Zdaniem ekspertów Amron – Sarfin to właśnie wysoka rentowność najmu i zakupy w celach inwestycyjnych – pod wynajem, stoją za zdecydowanym wzrostem udziału Warszawy w całej puli kredytowej.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email