Katowicki i ogólnie górnośląski rynek mieszkaniowy prezentuje się atrakcyjnie cenowo na tle wiodących rynków w kraju. Nawet bardzo dobrze położone mieszkania w zabytkowych, odremontowanych kamienicach są znacznie tańsze w porównaniu do podobnych nieruchomości w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie.
Dużą różnorodność oferty prezentuje rynek wtórny. Oczywiście najtańsza pozostaje wielka płyta, oraz starsze budownictwo, często charakterystyczne dla Śląska familoki – o ile prezentują zły stan techniczny i gorszą lokalizację. W niektórych miastach bowiem historyczna zabudowa mieszkań górniczych objęta jest ochroną konserwatorską i poddawana renowacjom.
Wg NBP średnie ceny transakcyjne w Katowicach wynoszą 5000 zł/ mkw. na rynku pierwotnym i 3500 na rynku wtórnym.
Wykres 1 Porównanie cen mieszkań w Katowicach i wiodących rynkach (dane NBP za II kw. 2016)
W takich katowickich lokalizacjach jak Wełnowiec, Brynów, Załęże używane mieszkania można kupić już za 2000 – 2500 zł za metr. 60 – metrowe mieszkanie w zabytkowej kamienicy z początki XX- wieku, w lokalizacji Niszkowiec będzie kosztowało niecałe 200 tys. zł.
Najdroższe są oczywiście lokalizacje centralne, choć stawki pozostają i tak zdecydowanie niższe niż w miastach takich jak Kraków, Wrocław nie mówiąc o Warszawie. W takich ośrodkach za nieruchomość w ścisłym centrum płaci się od minimum 8 tys. za metr, wzwyż. W Katowicach 70 – metrowe mieszkanie w kamienicy na Śródmieściu, w okolicy Urzędu Wojewódzkiego, będzie kosztowało około 350 tys. zł, co daje 5 tys. zł za metr.
Dodatkową zaletą Katowic jest fakt, że duży odsetek – zarówno mieszkań nowych, jak i używanych – spełnia wymogi cenowe MDM. Limity programu dla rynku pierwotnego wynoszą obecnie ponad 4800 zł, natomiast dla wtórnego ponad 3900. Oznacza to, że na rynku pierwotnym do dopłat „łapie się” około 30 – 40 proc. oferty, na rynku wtórnym odsetek ten jest jeszcze wyższy. Na tle innych dużych miast to sporo. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu oferta z rynku wtórnego kwalifikująca się do MDM nie przekracza 10 proc., na rynku pierwotnym jest to maksymalnie do 20 proc. mieszkań w sprzedaży – zazwyczaj w gorszych, peryferyjnych lokalizacjach.
Co ciekawe – region Górnego Śląska wyróżnia stosunkowo niewielka różnica cenowa między stolicą a pozostałymi dużymi miastami – inaczej niż na Dolnym Śląsku, Mazowszu czy w Małopolsce, gdzie supremacja cenowa stolic regionw jest bardzo duża. Często stawki w mniejszych ośrodkach są o ponad 50 proc. niższe.
Z danych WGN dla Górnego Śląska wynika natomiast, że ceny na rynku wtórnym w takich ośrodkach jak Gliwice, Siemianowice Śląskie, Mysłowice czy Tychy są zbliżone do katowickich. Przykładowo – w Siemianowicach Śląskich standardowe stawki kształtują się w przedziale 3200 – 3400 zł za metr. Są one więc z pewnością nieco niższe niż w stolicy regionu, ale różnica nie jest tak drastyczna jak w innych województwach. Wynika to na pewno ze specyfiki Śląska jako regionu mocno zurbanizowanego, gdzie stosunkowo duże ośrodki miejskie są bardzo blisko siebie. Tak więc podział na centrum i peryferie odgrywa tu dużo mniej istotną rolę.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
