Ceny mieszkań w Polsce – dominuje 5 największych miast

Ceny mieszkań w polskich średnich i małych miastach nie różnią się zbytnio między sobą, niezależnie od regionu kraju. Wpływ na ogólną średnią w regionach mają jedynie ceny w ich stolicach i miastach satelickich. Tak więc najdroższe województwa to te, w których stolicach jest najdrożej. Chodzi o pięć dominujących rynków mieszkaniowych i miasteczka ich okalające. Poza tym wywindowane ceny mieszkań spotykamy w niektórych miejscowościach satelickich i bogatych gminach.

– Przegląd ofert nieruchomości z WGN w różnych regionach Polski, generalnie potwierdza tę obserwację. Mówiąc metaforycznie można powiedzieć, że rynek mieszkaniowy w naszym kraju składa się jakby z dwóch rzeczywistości cenowych. W jednej są wiodące ośrodki, do których zaliczamy Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań oraz Gdańsk – tu ceny nieruchomości zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych są wyraźnie wyższe, czasem nawet o ponad 100 proc., w porównaniu do innych miast regionalnych. W drugiej rzeczywistości znajduje się cała reszta – z pozostałymi miastami wojewódzkimi. Ceny mieszkań nawet w stolicach tych województw nie są wyraźnie wyższe niż na tzw. prowincji. Co więcej – cechą najtańszych miast regionalnych jest słabe zróżnicowanie cenowe w samym mieście. Cechuje się to tym, że mieszkania w przeciętnych cenach dla danego ośrodka można kupić nawet w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. -Tak więc – wbrew pozorom, poza niektórymi wyjątkami, ceny mieszkań w Polsce są zbliżone do siebie, a region nie gra tutaj specjalnie dużej roli. Przeciętne stawki na rynku wtórnym mieszczą się w przedziale około 2800 – 3500 zł/mkw. Nieco droższy jest rynek pierwotny. Jedyną różnicą są tu stolice województw i miasta satelickie wobec nich, gdzie – po pierwsze – jest znacznie drożej niż w pozostałych miastach województwa, a po drugie – istnieję spore różnice cenowe między stolicami regionów. Do wyjątków można zaliczyć także niektóre tylko gminy, które odniosły spektakularny sukces gospodarczy, są po prostu bogate i mimo że niewielkie – tam również napotykamy na dosyć wysokie ceny mieszkań. Przykładem takiej gminy może być choćby Lubin na Dolnym Śląsku, w zagłębiu miedziowym, gdzie działa państwowy gigant, czyli firma KGHM. Do wyjątków zaliczymy też niektóre miejscowości turystyczne. W nich również, z racji dużego potencjału inwestycyjnego, ceny mieszkań są podwyższone – dodaje prezes Grupy WGN.

W związku z tym, że na tzw. prowincji ceny w rzeczywistości nieznacznie się różnią, odpowiedź na pytanie, w których województwach jest najtaniej, a w których najdrożej musi być dokonana na podstawie cen ze stolic regionów, jako najsilniejszych i największych lokalnych rynków mieszkaniowych.

Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich

Jak to wygląda w Polsce? Tak jak już powiedzieliśmy – mamy do czynienia z „dwoma rzeczywistościami” cenowymi i dotyczy to także stolic województw. Dane zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego potwierdzają generalną, niepodważalną supremację 5 miast wojewódzkich, a więc Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska. To najdroższe miasta w Polsce, a ceny w nich są zdecydowanie wyższe także w porównaniu do innych stolic województw. Dobrze to pokazują dane NBP na temat średnich cenowych. Poniżej wykres i zestawienie na podstawie danych za II kw. 2017.

Wykres 1 – Ceny mieszkań w stolicach województw (dane NBP za II kw. 2017)

Jak więc widzimy – przepaść cenowa jest bardzo wyraźna Ceny w Warszawie są aż o 120 procent wyższe niż w Zielonej Górze. W przypadku innych wiodących miast różnica między nimi a Zieloną Górą, czy też np. Łodzią na rynku wtórnym wynosi wynosi blisko 100 proc. W 5 wspomnianych miastach na rynku pierwotnym ceny plasują się powyżej 6000 zł/mkw. W Warszawie jest to powyżej 7000 zł/mkw. Na rynku wtórnym we wspomnianych ośrodkach stawki są wyższe wyraźnie od 5000 zł. Mowa oczywiście o Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu. Na tym tle bardzo tanim rynkiem okazuje się Łódź – miasto również duże, będące w ścisłej czołówce pod względem liczby mieszkańców. Mimo to ceny nieruchomości pozostają tu wyraźnie obniżone w stosunku do wiodących ośrodków w kraju.

Najtaniej nowe mieszkania kupimy natomiast w takich stolicach regionów, jak: Zielona Góra, Kielce, Opole i Białystok. Jeśli chodzi o mieszkania używane są to: Katowice, Łódź, Kielce, Zielona Góra, Bydgoszcz, Białystok.

– Wymienione ośrodki nie tylko są najtańszymi w Polsce, wśród miast wojewódzkich, ale też ceny na tych lokalnych rynkach nie odbiegają istotnie od stawek w innych, mniejszych miastach regionu. Czyli mówiąc inaczej – stolica województwa okazuje się nie windować znacznie cen nieruchomości. Jest to oczywiście dobre dla kupujących, ale jest to też symbol słabości lokalnego rynku mieszkaniowego. Skoro ceny nie są wyższe, to wskazuje, że stolica województwa nie jest postrzegana jako atrakcyjniejsze miejsce do życia, pracy czy wreszcie inwestycji w nieruchomość. W grę wchodzi tu wiele czynników – wśród nich na pewno są wyższe uczelnie. Wiodące metropolie kraju to zarazem największe ośrodki akademickie i miasta cieszące się popularnością turystyczną. W takich metropoliach ceny windują nie tylko klienci kupujący na własny użytek, ale również ci, którzy inwestują w nieruchomości np. z przeznaczeniem pod wynajem, lub noclegi dla turystów – komentuje Leszek Michniak.

Najtańsze regiony w Polsce

Jak już wspomnieliśmy – ponieważ miasta regionalne wywierają największy wpływ na lokalne średnie cenowe, jako ośrodki największe i najdroższe – odpowiedź na pytanie, w których województwach mieszkania są najtańsze jest de facto odpowiedzią przez pryzmat cen w stolicach regionów, zwłaszcza przy nikłym zróżnicowaniu cenowym w miastach średnich i małych – niezależnie od regionu kraju.

Poniżej charakteryzujemy kilka najtańszych stolic województw w Polsce.

Zielona Góra

Miasto to, będące jedną z dwóch stolic województwa lubuskiego (drugą jest Gorzów Wielkopolski) jest wg NBP najtańszym miastem wojewódzkim w Polsce, z cenami wynoszącymi niecałe 3400 zł na rynku wtórnym i 3800 zł na rynku pierwotnym. Na podstawie ofert z WGN można powiedzieć, że dane banku centralnego są prawdziwe. Rozpiętość cenowa aktualnie zamieszczonych mieszkań na sprzedaż jest bardzo niska. Za mieszkanie w odnowionej kamienicy w Starym Kisielnie jeden z oferentów oczekuje 3000 zł/mkw. Cena całości za 60 mkw. wynosi niecałe 180 tysięcy złotych.

Najwyższą obecnie wycenę w ofertach WGN uzyskało natomiast mieszkanie niedaleko Uniwersytetu Zielonogórskiego, a więc w dość atrakcyjnej lokalizacji. Za 64 – metry kwadratowe w pełni wykończonej i wyposażonej nieruchomości sprzedawca oczekuje 260 tysięcy złotych, co daje stawkę nieco ponad 4000 zł/mkw.

Jest to bardzo mało, jak na miasto wojewódzkie. Tego typu ceny spotykamy w znacznie mniejszych miastach, nie mówiąc np. o ośrodkach, które są satelitami wiodących metropolii. Tam zazwyczaj jest wyraźnie drożej. Co więcej – z danych WGN wynika, ze ceny nieruchomości w Zielnej Górze nie różnią się bardzo między sobą, niezależnie od lokalizacji w mieście, natomiast segment premium, czyli mieszkań o podwyższonym standardzie, jest ubogi.

Łódź

– To przykład zadziwiającego rynku mieszkaniowego. Teoretycznie Łódź ma wszystko, co powinno przesądzać, że będzie w ścisłym topie lokalizacji w naszym kraju. Jest to więc jedno z największych miast w Polsce, duży ośrodek akademicki i kulturalny, ważny rynek komercyjny – zwłaszcza magazynowy – położony w centrum kraju, dobrze skomunikowany z resztą, a jednak ceny pozostają tu zadziwiająco niskie, znacznie poniżej stawek z wiodących rynków mieszkaniowych – komentuje Leszek Michniak.

Łódź to jedno z tańszych miast wojewódzkich w Polsce, mimo swojej wielkości znacznie tańsze pod względem cen mieszkań od porównywalnych metropolii. Z ofert w WGN wynika, że – poza skrajnymi przykładami, najwyższe ceny nieruchomości na łódzkim rynku to rząd wielkości 6000 zł/mkw. Na tyle wycenia się łódzki segment premium, czyli mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty. Są to stawki, jakie trzeba płacić w Krakowie czy Wrocławiu za mieszkania w przeciętnym standardzie. Natomiast najniższe ceny w Łodzi kształtują się na poziomie 2000 – 2300 zł, zazwyczaj za mieszkania do remontu w kamienicach o gorszym stanie. Średnie cenowa na poziomie 3000 – 3500 zł jest adekwatna dla łódzkiego rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym stawki przeciętne są wyższe i wynoszą przeciętnie około 4200 – 4500 zł/mkw.

Katowice

Stolica województwa Śląskiego to rynek o podobnych cechach do łódzkiego, jednak ceny są tu nieznacznie wyższe Katowice to ważny ośrodek przemysłowy, liczący się ośrodek kulturalny i akademicki. Jest to ponadto główne miasto aglomeracji śląskiej, która liczy około 2,2 mln mieszkańców. Mimo to ceny mieszkań są tu dosyć niskie. Najniższe obecnie mieszkania w Katowicach kosztują niecałe 2000 zł/mkw. Takie stawki płaci się najczęściej za starsze mieszkania do remontu, w zaniedbanych kamienicach lub dawnym budownictwie pracowniczym, ewentualnie w wielkiej płycie. Przeciętne ceny na katowickim rynku pierwotnym wynoszą około 4500 zł/mkw. natomiast na wtórnym jest to około 3800 – 4000 zł. Za nowe 71 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Katowice – Ligota jeden z deweloperów oczekuje 319 tys. zł, czyli po 4500 zł/mkw. Jeśli chodzi natomiast o mieszkania najdroższe, czyli w segmencie premium – ten w Katowicach uzyskuje już przyzwoite wyceny na poziomie około 7500 – 8000 zł/mkw. Za 48 – metrowy apartament na Osiedlu Tysiąclecia trzeba zapłacić ponad 400 tys. zł, co daje stawkę rzędu 8500 zł/mkw.

– Choć Katowice czy Łódź to pozornie nieatrakcyjne rynki mieszkaniowe, można zakładać, że jeśli pozytywne trendy, widoczne w tych miastach się utrzymają, z czasem odbije się to również pozytywnie na cenach nieruchomości. Oba ośrodki mają duży potencjał, co widać choćby po przyciąganiu biznesu i inwestycji w nieruchomości komercyjne, także inwestorzy powinni korzystać z okazji, póki mieszkania są tu dość tanie – komentuje Leszek Michniak.

Białystok

Stolica województwa podlaskiego jest tanim miastem regionalnym, jeśli chodzi o ceny nieruchomości, ale nie najtańszym. Ceny okazują się tu wyższe niż w Łodzi, Katowicach i Zielonej Górze. Obecnie w WGN najniższe wyceny wynoszą około 2700 zł/mkw. Na tyle wycenia się mieszkania w takich lokalizacjach jak m.in. Wysoki Stoczek, Zielone Wzgórza, Dziesięciny. Obniżone stawki mają zazwyczaj nieco większe lokale w blokach z wielkiej płyty. Przykładowo: 72 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Wysoki Stoczek wyceniono na 198 tys. zł, czyli po nieco ponad 2700 zł/mkw. Średnie stawki w Białymstoku wynoszą około 3800 – 4500 zł. Nieznacznie droższy jest rynek pierwotny – z cenami na poziomie 4700- 5100 zł/mkw.

Jeśli chodzi o segment premium: najwyższe wyceny w Białymstoku za mieszkania o podwyższonym standardzie o charakterze apartamentowym wynoszą około 6900 – 7500 zł. Za 60 – metrowe mieszkanie, wykończone w wysokiej jakości i wyposażone, zlokalizowane w nowym apartamentowcu w tym mieście trzeba zapłacić 445 tys. zł. Choć stawka jest bardzo wysoka jak na Białystok, to stanowi zaledwie przeciętną cenę na stołecznym rynku mieszkaniowym. Co jedynie potwierdza supremację Warszawy w skali całego kraju.

Wokół najdroższych metropolii

Przyjrzeliśmy się już cenom w najtańszych miastach wojewódzkich w Polsce. Teraz pora spojrzeć w kierunku najdroższych ośrodków. Nie będziemy jednak analizować cen, jakie tam spotykamy. Przepaść cenową między nieruchomościami w tych miastach, a innych stolicach województw doskonale obrazują dane NBP. Skupimy się za to na miejscowościach satelickich wobec metropolii, by pokazać że z jednej strony ceny tuż za rogatkami Warszawy, Wrocławia, Krakowa czy Gdańska wyraźnie spadają, to jednak i tak są bardzo wysokie, jak na małe miasteczka. Obrazuje to, jak bardzo rynek mieszkaniowy wiodących metropolii „promieniuje” na aglomerację. W podwrocławskich czy podwarszawskich „sypialniach” mieszkania okazują się niejednokrotnie droższe niż w innych stolicach województw – choćby w Zielonej Górze czy Łodzi.

Przykładowo – w Pruszkowie pod Warszawą za mieszkania płaci się w granicach 5000 – 5500 zł/mkw. Podobne stawki spotykamy w oddalonym zaledwie o 40 km od Warszawy, Grodzisku Mazowieckim, a także w innych miejscowościach satelickich pod stolicą. Zasadą jest, że wyższe wyceny uzyskują mieszkania w miejscowościach, które są dobrze skomunikowane ze stolicą regionu. Pruszków cieszy się dobrą opinią, m.in. ze względu właśnie na walory komunikacyjne, które pozwalają w miarę szybko dotrzeć do pracy, osobom pracującym w stolicy. W efekcie ceny okazują się wysokie, często wyższe niż w wielu miastach wojewódzkich. Za 75 – metrowe mieszkanie w bloku na rynku wtórnym w Pruszkowie trzeba będzie zapłacić 420 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 5200 zł, czyli wyższą praktycznie od cen we wszystkich stolicach województw, poza wspomnianą piątką wiodących miast w kraju. Należy tutaj zaznaczyć, że stawki z wielkomiejskich sypialni różnią się także od cen z pozostałych miast danego województwa. Zostając na Mazowszu – w Żyrardowie zbliżonej cenie do stawek pruszkowskich, a więc 5400 zł/mkw. można kupić już apartament, gruntownie wykończony w wysokim standardzie, zlokalizowany w wyremontowanej, zabytkowej, secesyjnej kamienicy.

Sypialnie wokół Krakowa, Wrocławia czy Gdańska również są dość drogie. Do podwrocławskich sypialni należy m.in. oddalona o 20 km Oława. Za 3 – pokojowe mieszkanie w nowym budownictwie (ponad 60 mkw.) trzeba zapłacić tu 300 tysięcy złotych, co daje stawkę na poziomie 4800 zł/mkw. Okazuje się więc, że to niewielkie dolnośląskie miasto cechuje się wyższymi cenami mieszkań na rynku wtórnym niż choćby Łódź. W podobnej cenie można kupić podobnej wielkości mieszkanie w Bolesławcu na Dolnym Śląsku, tyle że jest tu już apartament.

Inna podwrocławska sypialnia to miasteczko Jelcz – Laskowice. Tu również spotykamy dosyć wysokie ceny, jak na mały ośrodek. Wynikają one oczywiście z sąsiedztwa metropolii. Przykładowo – za małe dwa pokoje (niecałe 40 mkw.) trzeba zapłacić tu 175 tys. zł, co daje stawkę rzędu 4500 zł/mkw. Podobne ceny napotykamy również i w innej miejscowości satelickiej – czyli Kobierzycach, za południowymi rogatkami Wrocławia.

Równowaga cenowa na tzw. prowincji

Polska regionalna, poza nielicznymi wyjątkami, nie różni się między sobą cenowo, niezależnie czy mówimy o wschodzie kraju, zachodzie, północy czy południu. Różnice w stawkach między miastami małymi i średnimi nie są znaczne.

By to zobrazować, posłużmy się porównaniem. Zbadaliśmy ceny mieszkań nowych i używanych w różnych, losowo wybieranych miastach kraju. Przyjęliśmy, że mieszkania nowe to te powstałe najwcześniej w 2010 roku, o powierzchni 50 – 60 mkw. Z kolei rynek wtórny w naszym porównaniu reprezentują mieszkania wybudowane w latach 1980 – 2000. Co wynika z takiego porównania? Przeciętne ceny rynku pierwotnego i nowego budownictwa z „Polski regionalnej” wynoszą około 3700 – 4200 zł/mkw. Na rynku wtórnym stawki są niższe – wynoszą średnio 3200 – 3500 zł/mkw.

Za 50 – metrowe mieszkanie w Radomiu na Mazowszu należy zapłacić 235 tysięcy złotych. W bardzo zbliżonej cenie kupimy 50 – metrowy lokal choćby w Czarnkowie w Wielkopolsce, czy np. w Dywitach pod Olsztynem, także w Piotrkowie Trybunalskim czy Głogowie na Dolnym Śląsku. Wreszcie podobne ceny spotykamy w wielu stolicach województw – oczywiście poza 5 metropoliami. 50 – metrowe mieszkanie w cenie do 250 tys. bez problemu kupimy choćby w Szczecinie, Olsztynie, także Katowicach.

Podobnie ma się rzecz z rynkiem wtórnym. Kilka przykładów: 50 – metrowe mieszkanie w bloku z lat 90′ w Inowrocławiu jest do kupienia za 150 tys. zł. To taka sama cena, jak za inną 50 – metrową nieruchomość w Sosnowcu. Za 56 – metrowe mieszkanie w Chorzowie zapłacimy 175 tysięcy złotych. 60 mkw. w bloku z lat 80′ w Białymstoku będzie kosztować 195 tys. zł. Stawka wynosi 3200 zł/mkw. 53 – metrowe mieszkanie w kamienicy z lat 90′ w centrum Tarnowa zostało z kolei wystawione na sprzedaż za 199 tys., co daje cenę wynoszącą niecałe 3700 zł/mkw.

Jeśli chodzi o najtańsze mieszkania – z danych WGN wynika, że te wycenia się na około 1500 – 2000 zł/mkw. Takie oferty spotyka się głównie na wsiach, w oddalonych peryferyjnych lokalizacjach. Chodzi o zdekapitalizowane budownictwo niższej klasy.

Podsumowanie

Przegląd ofert z różnych miejscowości w różnych częściach kraju prowadzi do jednego wniosku – wbrew pozorom polski rynek mieszkaniowy cechuje się zbliżonym poziomem cen. Wyraźny dystans wobec „całej reszty” dotyczy tylko niektórych miejscowości małych – np. kurortów turystycznych oraz 5 wiodących metropolii – największych i najbardziej rozwiniętych rynków mieszkaniowych w Polsce: a więc Wrocławia, Krakowa, Poznania, Warszawy i Gdańska.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email