Mieszkania w małych miastach naszego kraju są przeciętnie o około 40 – 50 proc. tańsze od nieruchomości w największych ośrodkach. Dane na temat ofert wskazują też, że ceny – poza stolicami regionów – nie różnią się znacznie. Za metr kwadratowy nieruchomości płaci się średnio około 3000 – 3500 zł.
Do takich wniosków prowadzi analiza ofert zamieszczanych w WGN. Wynika z niej, że ceny w mniejszych miastach Polski – niezależnie od regionu – różnią się nieznacznie. Nawet w średnich ośrodkach, a więc z liczbą ludności od 50 do 100 tys. stawki nie są mocno zróżnicowane, niezależnie o jakim województwie mówimy.
Przeciętny przedział cenowy to 3000 – 3500 zł. Mieszkanie lepiej usytuowane i o wyższym standardzie kosztują ponad 4000 zł, natomiast stawki 5000 – 6000 zł (typowe dla wiodących miast) spotykamy tylko w przypadku pojedynczych ofert typu apartamentowego, a więc wyróżniających się najwyższym standardem i lokalizacją.
Przykładowe oferty mieszkaniowe z małych miast w różnych regionach Polski:
– mieszkanie w bloku, 52 mkw., Lubin – woj. dolnośląskie – 165 tys. (3170 zł/mkw.)
– mieszkanie w bloku, 40 mkw., Chrzanów – woj. małopolskie – 130 tys. (3200 zł/mkw.)
– mieszkanie, wielka płyta, 38 mkw., Gostyń – woj. wielkopolskie – 110 tys. (2900 zł/mkw.)
– mieszkanie w kamienicy 44 mkw., centrum miasta, Radom – woj. mazowieckie – 118 tys. (2700 zł/mkw.)
– mieszkanie w bloku 60 mkw., Ełk, woj. warmińsko – mazurskie – 138 tys. (2300 zł/mkw.)
– mieszkanie, nowe budownictwo 72 mkw., Suwałki – woj. podlaskie – 245 tys. (3380 zł/mkw.)
Z czego wynikają tak niskie ceny w mniejszych miastach? Oczywiście jest to pokłosie wielkości danego rynku i lokalizacji. W małych miasteczkach słabo rozwija się rynek najmu. Zapotrzebowanie na mieszkania nie jest wielkie, z tego powodu nie rozwijają się zakupy inwestycyjne, a właśnie te w dużym stopniu napędzają popyt.
Lokale potrzeby zaspokajają zazwyczaj niewielkie firmy deweloperskie, które budują bardzo mało, tak więc klienci w większym stopniu są uzależnieni od oferty z rynku wtórnego. Przez ostatnie lata na pewno wpływ na ceny miały niekorzystne czynniki demograficzne i społeczne. Wzmożona emigracja dotykała zwłaszcza mniejszych ośrodków miejskich, inaczej niż wiodących metropolii, które ściągały do siebie przyjezdnych.
Stolice regionów i miasta satelickie
Na różnice średniego poziomu cen w województwach największy wpływ mają miasta wojewódzkie, które są oczywiście najdroższe. Podwyższone stawki spotykamy również w gminach sąsiadujących. Zasada jest prosta – im bliżej dużego miasta regionalnego, tym drożej.
Dla przykładu: w Siechnicach oddalonych o około 12 km od centrum Wrocławia, ceny na rynku wtórnym zbliżają się do 5000 zł/mkw, a nawet przekraczają tę stawkę. Za kawalerkę o powierzchni 32 mkw. w tej lokalizacji trzeba zapłacić blisko 170 tys. zł, co daje cenę metra na poziomie ponad 5100 zł.
Ceny przeciętne, mieszczące się w przedziale 4000 – 5000 zł spotykamy także w innych podwrocławskich gminach – m.in. Kobierzyce, Sobótka, Oława, Długołęka itp. Analogiczna sytuacja panuje wokół każdego dużego miasta wojewódzkiego. Przykładem mogą być Ząbki pod Warszawą, czy też Pruszków lub Nowa Huta, Niepołomice, Wieliczka pod Krakowem.
Supremacja 5 miast
Analiza średnich poziomów cenowych, które publikuje NBP pokazuje jednak, że ceny są mocno zróżnicowane wśród samych miast wojewódzkich. Dominuje 5 wiodących ośrodków. z liczbą mieszkańców przekraczającą lub zbliżającą się do 500 tys. Wyjątek stanowi Łódź, która jest trzecim największym miastem w Polsce, pod względem wielkości, ale ceny ma znacznie niższe w porównaniu do podobnych ośrodków.
Generalnie kilka wiodących miast nadaje ton cenowy. Stawki różnią się tu znacznie także w porównaniu do innych miast regionalnych. Przykładowo – ceny na rynku wtórnym w Warszawie okazują się aż o 150 proc. wyższe niż w Zielonej Górze.
Wykres 1 Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań nowych i używanych w miastach regionalnych ( dane GUS za I kw. 2017)
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
