Cesje na rynku mieszkaniowym. Jak przeprowadzić taką transakcję?

Cesja na rynku mieszkaniowym to transakcja, która pozwala uzyskać prawo do nieruchomości. Szczyt popularności cesji przypadał na okres boomu na rynku mieszkaniowym w latach 2006 – 2008, gdy ceny szybko rosły a popyt był bardzo wysoki.

Taki stan rzeczy sprzyjał zakupom w celach spekulacyjnych. Inwestor podpisywał z deweloperem umowę i wpłacał część należności, następnie gdy ceny nieruchomości szły w górę, sprzedawał prawo do mieszkania będącego jeszcze w budowie. Mógł na tym sporo zarobić.

Transakcja cesji na rynku mieszkaniowym

Obecnie cesje spotka się dużo rzadziej, co nie znaczy, że w ogóle ich się nie stosuje. W warunkach równowagi między popytem a podażą i dużej dostępności nowych, gotowych nieruchomości popularność tych transakcji jest jednak o wiele mniejsza. W dużej mierze ogranicza się do najatrakcyjniejszych inwestycji i lokalizacji, gwarantujących np. sukces na rynku najmu. Z cesji korzystają też osoby, które znalazły się w trudniejszej sytuacji finansowej i decydują się na zbycie praw do mieszkania.

Pewnym ogranicznikiem popularności tej formy jest również fakt, że jest to transakcja dosyć ryzykowna, którą najlepiej przeprowadzać pod okiem profesjonalnego pełnomocnika.

Z czego to wynika? Przede wszystkim z tego, że cesjonariusz (uzyskujący prawo do nieruchomo mości) wchodzi w stosunek prawny cedenta z deweloperem, określony w umowie deweloperskiej.

Zgodnie z prawem deweloper nie musi ani akceptować ani wiedzieć o cesji praw, jednak w praktyce najczęściej nie można skutecznie przeprowadzić cesji poza jego wiedzą i akceptacją. Dzieje się tak z kilku przyczyn. Po pierwsze – najczęściej firmy deweloperskie w umowach umieszczają klauzule które zakazują bądź ograniczają możliwość przeprowadzenia cesji, ewentualnie uzależniają ją od zgody dewelopera.

Robią tak z obawy przed inwestorami spekulacyjnymi, którzy są z punktu widzenia deweloperów niepewni, ponadto kreują zastępczą podaż mieszkań. Dzieje się tak zwłaszcza w systemie 10/90, czyli 10 proc. wartości mieszkania płacone na początek, reszta po zakończeniu budowy. Inwestor wpłaca więc niewielką część i jeśli nieruchomość zyska na wartości, sprzedaje do niej prawo innej osobie. To generuje konkurencyjny wobec deweloperskiego obrót mieszkań. Ponadto firmy obawiają się, że jeśli wartość nieruchomości nie wzrośnie, tego typu inwestor nie będzie chciał wywiązać się z umowy przyrzeczonej i nie kupi mieszkania.

Nawet jednak jeśli w umowie deweloperskiej nie ma zakazu bądź ograniczenia cesji, deweloper i tak będzie musiał zgodzić się na tę transakcję, ponieważ przeniesienie praw wierzyciela na cesjonariusza wiąże się również z przeniesieniem na niego obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Cesjonariusz wchodzi w dotychczasową relację prawną cedenta z deweloperem. Siłą rzeczy więc takie przekształcenie podmiotowe będzie wymagało zgody dewelopera.

Nabywca prawa do nieruchomości powinien więc w pierwszym rzędzie, przed podpisaniem umowy cesji, zapoznać się z umową deweloperską. Istotne są więc wszystkie zapisy dotyczące terminu oddania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu, trybu i terminu płatności itp. Warto też w księdze wieczystej przyjrzeć się samej nieruchomości – w szczególności ustalić kto jest właścicielem działki, czy jest ona objęta hipoteką, jakie są ewentualne roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec nieruchomości.

Ważne też, gdy chodzi o umowę przedwstępną podpisaną przez cedenta z deweloperem, by była ona zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji nabywca praw do nieruchomości będzie mógł dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń na wypadek, gdyby deweloper nie zechciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, czyli dokończyć transakcję przenosząc prawo własności nieruchomości. Także sama umowa cesji powinna być zawarta w formie notarialnej. Co prawda nie ma takiego obowiązku, ale jest to bezpieczniejsze i mocniejsze prawnie rozwiązanie, chroniące interesy stron.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email