Kupno zadłużonego mieszkania może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Z doświadczenia pośredników WGN wynika, że zbywcy takich nieruchomości są w stanie „zejść” z ceny nawet o 30 proc. Powszechnie uważa się takie transakcje za ryzykowne, jednak w praktyce wcale takimi nie muszą być.
Ważne są odpowiednie zapisy w umowie notarialnej, które w ramach kupna jednocześnie będą gwarancją zaspokojenia wierzyciela. A więc pieniądze w całości lub w części trafią na jego konto i dopiero później, ewentualna nadwyżka trafi na konto sprzedającego. Jeśli na mieszkaniu jest hipoteka, zgodę na taką transakcję musi wydać bank. On też powinien wydać odpowiednie zaświadczenie, że kredyt został spłacony. Będzie ono podstawą wykreślenia wpisu hipoteki.
Jeśli kupujemy zadłużoną nieruchomość sami posiłkując się kredytem, musimy za jednym zamachem zaspokoić oba banki. A więc – przede wszystkim uzyskać zgodę od „pierwszego” banku oraz zobowiązanie, że po spłacie kredytu wystawi on odpowiednie zaświadczenie, będące podstawą do usunięcia wpisu hipoteki w księdze wieczystej, tak by pojawił się w niej nowy wpis – „naszego’ banku.
By mieć pewność, jaka jest faktyczna sytuacja prawna nieruchomości, musimy oczywiście jak najdokładniej przestudiować księgę wieczystą. Szczególnie interesuje nad drugi dział owej księgi, a więc własność. Sprawdzimy w nim, kto jest właścicielem lokalu, czy jest współwłasność, czy są osoby które mogą dysponować mieszkaniem ( np. z tytułu pełnomocnictwa notarialnego) , czy nieruchomość jest przedmiotem spadku.
Jeśli sprawdziliśmy już kwestie własnościowe, przechodzimy do działu trzeciego, gdzie dowiemy się czy mieszkanie jest obciążone prawami osób trzecich. I wreszcie przechodzimy do działu IV czyli ewentualnego wpisu hipoteki. Ciągle nie wszyscy wiedzą, że obecnie możemy sprawdzić księgę wieczystą przez Internet (należy znać jej numer). W tym celu wchodzimy na stronę http://ekw.ms.gov.pl.
Kolejna sprawa to ewentualne zadłużenie ciążące na mieszkaniu z tytułu opłat za media, czynszów itp. By to sprawdzić, powinniśmy oczekiwać od sprzedającego zaświadczenia, że nie zalega z opłatami. Może nam też dostarczyć zestawienie faktur, lub pozwolić na wgląd do konta danego dostawcy mediów. Warto równocześnie poprosić o przedłożenie zaświadczenia z urzędu gminy, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz dokumenty potwierdzające uregulowanie płatności podatku od nieruchomości.
Jeśli nieruchomość, którą zamierzamy kupić, nie ma księgi wieczystej (tak bywa w spółdzielniach mieszkaniowych), wtedy należy udać się do administracji spółdzielni i uzyskać tam zaświadczenie o stanie zadłużenia i możliwości założenia księgi.
Brak księgi wieczystej może stanowić pewien problem, jeśli staramy się o kupno mieszkania na kredyt, dlatego powinniśmy albo oczekiwać od zbywcy, że to on założy księgę wieczystą, albo założyć ją samodzielnie. Banki niechętnie podejmują się kredytowania takich nieruchomości. Co ważne, należy koniecznie sprawdzić, czy dla danego mieszkania jest w ogóle możliwość założenia księgi. Nie zawsze tak jest – czasem ze względu na stan prawny gruntów w spółdzielniach księga nie może być założona.
KW można założyć poprzez wniosek „KW-ZAL” w sądzie rejonowym. Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel nieruchomości, osoba której przysługuje określone prawo do nieruchomości lub pełnomocnik.
Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość wnioskujemy od razu o założenie dla niej KW – wtedy nie trzeba składać oddzielnego wniosku, a sąd założy KW na podstawie samego aktu notarialnego.
Pamiętajmy, że jeśli sprzedający zatai przed nami istotne informacje dotyczące sytuacji prawnej nieruchomości, zawsze mamy możliwość skorzystania z rękojmi za wady prawne. Rękojmia obowiązuje przez okres 5 lat od zawarcia umowy.
Dział Analiz WGN
Marcin Moneta
