Czy ceny mieszkań w końcu zaczną rosnąć?

Polskie mieszkania bardzo dobrze się sprzedają. Deweloperzy notują rekordy w tym zakresie i zwabieni świetnym popytem budują na potęgę. Ceny mieszkań jednak nie rosną dynamicznie. Taka sytuacja jest niekorzystna dla posiadaczy nieruchomości kupowanych na górce cenowej z lat 2006 – 2008. Obecnie nie mogą takich mieszkań sprzedać bez straty.

Przed 10 laty mieliśmy do czynienia z pierwszą hossą na rynku mieszkaniowym. Boom na nieruchomości w tamtym czasie skutkował bardzo mocnymi wzrostami cen. Dla przykładu: wg danych NBP w II kw. 2017 średnia cenowa mieszkań nowych w Warszawie wynosiła 7500 zł, by w IV kw. tego samego roku wzrosnąć do blisko 8600 zł/mkw., a więc w ciągu pół roku aż o ponad 1000 zł.

Klienci przestraszeni dynamicznymi wzrostami, przyspieszali decyzje o zakupach, zwłaszcza, że byli przekonywani do tanich i „bezpiecznych” kredytów frankowych, ewentualnie złotowych np. na 110 proc. wartości nieruchomości i/lub 50 lat, bo i takie oferty były dostępne w tamtym czasie. Na gruncie tej „paniki” na rynku nieruchomości, urosła bańka cenowa, która niestety później pękła. Mieszkania staniały o kilkadziesiąt procent. Właściciele nieruchomości kupowanych około 10 lat temu pozostali więc z mieszkaniami wartymi mniej niż w momencie zakupu. Niestety – ceny, choć rosną, to jednak rosną bardzo powoli i ciągle nie tylko, że nie przekroczyły poziomów ze szczytu górki z lat 2006 – 2008, to nawet ich nie osiągnęły. Dziś właściciele takich mieszkań mają bardzo poważne problemy ze sprzedażą. Muszą się ratować rynkiem najmu.

Obecnie, od 2014 roku, rynek mieszkaniowy przechodzi drugą hossę. Mieszkania sprzedają się świetnie. W zeszłym roku sprzedały około 65 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 20 proc. lepszym niż rok wcześniej, który także był rekordowy. Nowa hossa, od tej sprzed 10 lat różni się jednak zasadniczo właśnie brakiem mocnych wzrostów cen, mimo świetnej sprzedaży.

Potwierdzają to dane banku centralnego. W Warszawie, w II kw. 2017 roku ceny transakcyjne nowych mieszkań wynosiły 7680 zł/mkw. Od II kw. 2016, czyli w ciągu roku stawki wzrosły zaledwie o niecałe 100 zł. W Krakowie roczny wzrost cen mieszkań nowych wyniósł około 200 zł/mkw. We Wrocławiu rok do roku ceny mieszkań wzrosły o około 100 zł na metrze kwadratowym.

Dlaczego, mimo obecnej świetnej sprzedaży, ceny mieszkań rosną tak bardzo powoli? Wynika to przede wszystkim z odpowiednio dużej podaży, która równoważy popyt. Firmy deweloperskie budują obecnie bardzo dużo. W zeszłym roku deweloperzy oddali ponad 78 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem aż o ponad 25 proc. wyższym niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę – tych było o blisko 10 proc. więcej.

Dzięki bardzo wysokiej podaży klienci nie mają problemu ze znalezieniem odpowiedniej oferty, nie muszą czekać i długo szukać. W efekcie – inaczej niż 10 lat temu – ceny nie rosną. W okresie pierwszej hossy w mieszkaniówce było inaczej. Wówczas rozpędzony popyt „napotykał” niewystarczającą podaż, co skutkowało szybkim wzrostem cen. W tamtym okresie klienci często kupowali dziury w ziemi, czyli mieszkania w ramach inwestycji, które dopiero się rozpoczynały.

Rynek wtórny skorzysta?

Czy obecnie jest szansa na bardziej dynamiczne wzrosty cen mieszkań? Niewiele na to wskazuje. Wysoka podaż nadal będzie stabilizować popyt, a też nie zanosi się żeby nadal miał on tak szybko rosnąć. Skorzystać natomiast może – pod pewnymi warunkami – rynek wtórny. Na pewno czynnikiem, który może skłonić klientów do zakupów mieszkań używanych będzie koniec MDM, do którego dojdzie w początkach 2018 roku. Brak dopłat do zakupu mieszkania, może skutkować tym, że kupujący w większym zakresie będą poszukiwać w zasobie nieruchomości używanych, jako tańszych i niekoniecznie wymagających natychmiastowego nakładu finansowego, związanego z koniecznością wykończenia nieruchomości w stanie deweloperskim. A chodzi przecież o kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych.

W większym zakresie ten mechanizm może zadziałać, gdyby zaczęły rosnąć stopy procentowe. Ze wzrostami raczej nie będziemy mieli do czynienia w tym roku. Być może zaczną się w roku przyszłym, choć nie jest to pewne. Wzrosty stóp skutkują wyższymi ratami, droższym kredytem i mniejszą rentownością wynajmu mieszkań kupowanych na kredyt. Klienci w takiej sytuacji będą szukali tańszej alternatywy. Taką mogą znaleźć na mieszkaniowym rynku wtórnym.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email