Kawalerka – czyli jeden pokój plus kuchnia lub aneks i łazienka. Dla kogo takie mieszkanie może być atrakcyjne? Kawalerki kuszą niską ceną i kosztami utrzymania, stąd często postrzegane są jako dobre rozwiązanie mieszkaniowe dla ludzi młodych, na start w samodzielne życie. Inna możliwość to zakup w celach inwestycyjnych. Dobrze położone kawalerki mogą się świetnie sprawdzać jako mieszkania pod wynajem.
Polacy – z wyboru, czy też nie – preferują stosunkowo małe metraże nieruchomości. Na rynku mieszkaniowym Warszawy 60 procentowy udział w obrocie w IV kw. 2016 roku miały nieruchomości nie większe niż 55 mkw.
Takie dane dostarcza Amron – Sarfin w swoim ostatnim raporcie dla Związku Banków Polskich. Najwięcej na stołecznym rynku sprzedało się mieszkań w o metrażach od 45 do 55 mkw, a więc głównie dwupokojowe. 26 proc. sprzedanych mieszkań miało właśnie taki metraż. Kolejne 30 proc. to mieszkania o powierzchni do 35 mkw. i od 35 do 45 mkw. Chodzi więc o kawalerki i małe dwa pokoje.
W przypadku kawalerek z pewnością nie bez znaczenia dla popytu jest fakt, że takich mieszkań w ofercie deweloperów jest po prostu niewiele. Mogą być więc one traktowane nawet jako swoisty rarytas. . Szacuje się, że na rynku pierwotnym garsoniery stanowią nie więcej niż 10, na niektórych inwestycjach może kilkanaście procent.
Również na rynku wtórnym zasób kawalerek nie jest duży. Używane mieszkania jednopokojowe często wyróżniają się dobrą lokalizacją. Bardzo dobrze zlokalizowane kawalerki w centrach miast, potrafią uzyskiwać naprawdę bardzo wysokie wyceny.
W tym kontekście warto rozwiać mit tanich kawalerek. Otóż – rzeczywiście są one tanie, jeśli wziąć pod uwagę cenę całości. Niska cena wynika po prostu z małego metrażu. Jeśli jednak analizować stawkę za metr kwadratowy, to okaże się, że w przypadku garsonier często jest ona podwyższona.
Dlaczego? Zachodzi tu bardzo typowy mechanizm na rynku mieszkań. Sprzedający mają tendencję do podwyższania stawek za małe metraże, z drugiej strony – jeśli kupujemy duże mieszkanie, często cena metra kwadratowego będzie niższa.
Dla kogo kawalerka?
Kiedy i gdzie warto kupić kawalerkę? Z pewnością małe i tanie w utrzymaniu mieszkanie idealnie nadaje się dla tzw. singla. W dobie coraz większej popularności życia w pojedynkę, częstszych migracji i zmian pracy w ciągu życia – takie metraże mogą mieć wzięcie.
Takie mieszkania na dłuższą metę mogą jednak okazać się niepraktyczne. Jeśli singiel zdecyduje się na życie pod jednym dachem we dwójkę, czy też pojawi się potomstwo, kawalerka przestanie się sprawdzać. I coś trzeba będzie z nią zrobić. Można oczywiście sprzedać, ale przy obecnej na polskim rynku stabilizacji cenowej, z którą obecnie mamy do czynienia, nie zawsze sprzedaż zagwarantuje atrakcyjny zysk.
Inna możliwość to wynajem. I właśnie na tym polu kawalerki mogą się świetnie sprawdzać. Zakup w celach inwestycyjnych, z myślą o dalszym wynajmie, może być dobrym posunięciem, pod warunkiem wyboru właściwej oferty i lokalizacji.
Kawalerki wydają się dedykowane dużym miastom. W ośrodkach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, gdzie mocno rozwinięty jest rynek najmy, świetnie położone garsoniery – np. przy ośrodkach akademickich albo centrach biurowych, mogą być bardzo dobrą inwestycją właśnie pod wynajem. Deweloperzy mają świadomość luki rynkowej do wykorzystania. Stąd pojawiające się na wiodących rynkach projekty bardzo małych kawalerek pod wynajem.
Tak więc – czy kawalerka to dobre wyjście? Nie sposób odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, bez konkretnej oferty. Jako mieszkanie do użytku własnego, lepszym posunięciem będą chyba jednak choćby małe, ale dwa pokoje. W ten sposób właściciel uzyskuje większą przestrzeń i większe pole manewru. Jeden pokój może choćby wynająć.
Z drugiej strony dobrze położona kawalerka może być po prostu świetną inwestycją. Przy niskiej cenie zakupu, dobra lokalizacja może gwarantować wysoki zwrot z najmu takiej nieruchomości.
Ceny
Poniżej przykładowe oferty z wiodących rynków mieszkaniowych. Potwierdzają one wcześniej poczynione obserwacje. Stawki za metr kwadratowy kawalerek częściej są podwyższone, zwłaszcza przy dobrej lokalizacji. W centrach miast spotykamy zazwyczaj kawalerki dedykowane pod wynajem, o podwyższonym standardzie.
Kraków – nowa, 32 – metrowa kawalerka z rynku pierwotnego, w stanie deweloperskim, zlokalizowana na osiedlu Dębniki, około 3 km od Rynku została wyceniona na 276 tys. zł, czyli po 8600 zł za metr kwadratowy.
Wrocław – 24 – metrowa kawalerka w wyższym standardzie, zlokalizowana w dzielnicy Fabryczna (około 5 km od ścisłego centrum) w cenie 180 tys. zł. Cena za metr w tym przypadku wynosi 7500 zł, co jest znacznie powyżej średniej cenowej dla Dolnego Śląska (wg NBP – 5500 zł/mkw. na rynku wtórnym).
Warszawa – 30 – metrowa kawalerka na Śródmieściu to wydatek rzędu około 300 tys. zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi około 10 tys. zł.
Poznań – 24 – metrowa kawalerka w lokalizacji Jeżyce, wystawiona na sprzedaż za 280 tys. zł, co daje stawkę przekraczającą 11 tys. zł/mkw.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
