Czy należy spodziewać się szybkiego wzrostu cen mieszkań?

Czy ceny mieszkań w końcu zaczną dynamiczniej rosnąć? Przemawia za tym utrzymujący się świetny popyt, z kolei czynnikiem negatywnym jest realny wzrost stóp procentowych. Na zwyżkę cen nieruchomości czekają przede wszystkim właściciele mieszkań kupowanych w latach 2006 – 2008.

Dlaczego? Bo ich nieruchomości, kupowane na górce cenowej z tamtego okresu, są dziś często mniej warte niż w momencie zakupu. Przypomnijmy, że ceny mieszkań 10 lat temu były bardzo wywindowane. Później przyszedł kryzys, pęknięcie bańki cenowej i mocna przecena. Dziś często nie da się sprzedać tych mieszkań bez realizacji straty.

Pokazuje to dobrze poniższy wykres z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za IV kw. 2016).

Wykres 1. Zmiana wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie hipoteczne w latach 2007 – 2016

Jak widzimy – w najgorszej sytuacji są ci, którzy kupili mieszkania w roku 2008. Ich nieruchomości ciągle są przeciętnie o kilkanaście procent mniej warte, niż w momencie transakcji.

Niestety dla właścicieli takich mieszkań, ceny mieszkań w Polsce rosną bardzo powoli. Wg Eurostatu Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

Ceny mieszkań używanych praktycznie stoją w miejscu. Przykładowo: w ciągu 3 lat (od IV kw. 2013 do IV kw. 2016) w Warszawie mieszkania używane podrożały zaledwie o 100 zł/mkw. (z 7100 zł do 7200 zł/mkw.).

Na rynku pierwotnym stawki, co prawda rosną, ale bardzo wolno. W Warszawie mieszkania w ciągu 3 lat podrożały zaledwie o około 300 zł/mkw., co daje 100 zł na rok. W IV kw. 2013 średnie ceny wynosiły 7427 zł, na koniec IV kw. 2016 kształtowały się na poziomie 7686 zł/mkw. Podobny wzrost dotyczy w przywołanym okresie także Poznania (z 5900 zł do 6200). Nieco bardziej wzrosły natomiast ceny mieszkań we Wrocławiu – o około 500 zł/mkw.

Świetna koniunktura

Co zadziwiające – mieszkania nie drożeją szybko, mimo kolejnych rekordów sprzedażowych. W zeszłym roku deweloperzy sprzedali w największych miastach około 60 tysięcy nowych lokali. To wynik o ponad 20 proc. lepszy niż rok wcześniej. Firmy deweloperskie wierzą w silny popyt, bowiem budują tak dużo, jak nigdy wcześniej.

W pierwszym kwartale 2017 roku oddały do użytku o blisko 10 proc. mieszkań więcej, niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zwiększyła się aż o 40 proc., natomiast liczba mieszkań, które uzyskały pozwolenie na budowę wzrosła aż o 54,8 proc.

Do czynników, które przemawiają za utrzymaniem popytu na wysokim poziomie należą na pewno:

1) Rosnące zarobki i tanie kredyty. Rekordowo niskie stopy procentowe znacznie poprawiają zdolność kredytową Polaków. Kolejny czynnik to opłacalność zakupów na wynajem.. Niskie stopy procentowe przekładają się z kolei na niskie raty kredytu, co przy zakupie na kredyt pozwala regulować zobowiązanie przychodami z najmu. Wzrasta też siła nabywcza Polaków na rynku mieszkaniowym. Z przeciętnej pensji obecnie można kupić w głównych miastach średnio około 0,84 mkw. mieszkania. Jeszcze w 2007 r. statystyczny klient za średnią pensję mógł liczyć na zakup 0,49 metra kwadratowego nieruchomości. Oznacza to wzrost aż o ponad 70 proc.
2) Wysoka zyskowność najmu. Rynek najmu napędza popyt na mieszkania kupowane pod wynajem. Szacuje się, że zwrot roczny zwrot z mieszkania pod wynajem wynosi przeciętnie około 5 proc. To więcej niż można aktualnie zarobić na lokatach czy obligacjach.
3) Koniunktura ogólnogospodarcza. Dobre dane gospodarcze nie pozostają bez wpływu na rynek mieszkaniowy. Rosną pensje, Polacy się bogacą. Bezrobocie jest na historycznie niskim poziomie.

Wszystkie wyżej wymienione czynniki powinny przekładać się na wzrost cen mieszkań, a jednak tak się nie dzieje. Dlaczego?

Stabilizacja cenowa może oznaczać, że popyt jednak wcale nie jest tak silny, jak mogłoby się wydawać. Takie wnioski dotyczą zwłaszcza rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym stabilizacja cenowa wynika bardziej z polityki deweloperów. Firmy starają się zrównoważyć popyt odpowiednio dużą podażą. Dzięki temu klienci szybko znajdują ofertę. Inaczej niż w latach 2006 – 2008, nie są skazani na kupowanie „dziury w ziemi”.

Co z cenami mieszkań w najbliższej przyszłości? Wydaje się, że póki co jednak przełomu nie będzie. Przy korzystnych czynnikach mieszkania nadal będą powoli drożeć. Są jednak i elementy negatywne, które mogą uderzyć w rynek i osłabić popyt. W takiej sytuacji, przy nadpodaży, mieszkania mogłyby istotnie stanieć

O tym, na ile realnie mocny jest popyt, przekonamy się w ciągu tego i przyszłego roku. Prawdopodobnie już w styczniu 2018 ostatecznie skończą się wszystkie środki z programu Mieszkanie dla Młodych, a więc dobiegnie końca sam program.

Kolejna sprawa to stopy procentowe. Przy wysokiej inflacji, jest obawa, że Rada Polityki Pieniężnej podniesie je jeszcze w tym roku. Ewentualna podwyżka stóp będzie oznaczała oczywiście wzrost rat kredytów i pogorszenie zdolności kredytowej Polaków.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email