Czy rynek pierwotny mieszkań czeka nadpodaż?

Mieszkaniowy rynek pierwotny prawdopodobnie wchodzi w trudniejszy dla siebie okres. Deweloperom ciężko będzie poprawić a także utrzymać świetne wyniki sprzedaży, jakie notowali do tej pory. Hossa w branży deweloperskiej trwała ponad dwa lata. Teraz w obliczu gorszych warunków kredytowania oraz – w perspektywie – podwyżki stóp procentowych popyt na nowe mieszania może słabnąć. 

Od kilku lat firmy deweloperskie pobijają kolejne rekordy sprzedażowe. W zeszłym roku deweloperzy giełdowi sprzedali 25,7 tys. mieszkań, a więc o 15 proc. więcej niż w 2015 r. Trzy spośród 17 spółek deweloperskich, notowanych na GPW, poprawiły sprzedaż aż o ponad 50 proc., natomiast kolejne sześć o blisko 30 proc. Pobito też roczny rekord w liczbie sprzedanych lokali. Firma Murapol zbyła w ciągu 12 miesięcy ponad 3000 mieszkań.

Wg raportu firmy badawczej REAS za IV kw. 2016 r. w ciągu minionych 12 miesięcy deweloperzy w największych miastach sprzedali 62 tysiące mieszkań. Jest to wynik rekordowy. Aż o 20 proc. wyższy od wyniku z 2015 r., który również był rekordowy. By mieć obraz ostatniej hossy warto przytoczyć wcześniejsze dane. W 2013 r., gdy nie funkcjonował żaden program pomocowy na rynku mieszkaniowym, firmy deweloperskie sprzedały tylko około 36 tysięcy lokali.
Świetna sprzedaż – co zrozumiałe – pociąga za sobą rosnącą podaż. Wg Głównego Urzędu Statystycznego w okresie od stycznia do grudnia 2016 inwestorzy oddali w naszym kraju ponad 78 tysięcy nowych mieszkań. Stanowi to wynik aż o 25,7 proc. wyższy od danych z 2015 roku, które również był rekordowe i wyższy o 5,7 proc. w porównaniu do roku wcześniejszego.

Teoretycznie branża deweloperska nie traci optymizmu i mocno wierzy w dalszą koniunkturę. Może o tym świadczyć liczba pozwoleń na budowę. W 2016 r. deweloperzy uzyskali zgodę na postawienie 106 tys. mieszkań. Jest to wynik o blisko 10 proc. lepszy niż rok wcześniej. Czy to oznacza, że branża nie obawia się pogorszenia koniunktury w związku z trudniejszymi warunkami kredytowania i bliskim końcem programu MDM.

Niekoniecznie. Inne dane wskazują, że na rynku pierwotnym są obawy i antycypacja przyszłej sytuacji. O tym, że takie obawy istnieją świadczy liczba budów rozpoczętych. Dotychczas dynamika nowych inwestycji była wysoka. Teraz obserwujemy, że zaczyna hamować – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

W 2016 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 85 tysięcy mieszkań, co stanowi spadek o 1,2 proc. w stosunku do wyniku rok wcześniej, który z kolei był o 24,1 proc. wyższy niż ten z 2014 r. Co prawda spadek jest niewielki, ale dotychczas liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto rosła szybko. Obecnie dynamika nowych inwestycji słabnie. Czy firmy deweloperskie boją się spadku popytu i nadpodaży?

Zmiana okoliczności

Na pewno mają ku temu podstawy. W ciągu najbliższych dwóch lat zmieni się wiele na polskim rynku mieszkaniowym. Na sytuację przestaną oddziaływać najważniejsze czynniki, które do tej pory w dużej mierze były odpowiedzialne za kreację koniunktury. Poniżej wymieniamy te elementy, wraz z opisem zmian, które zajdą.

1) Kończący się program Mieszkanie dla Młodych. Odbiorcami MDM byli głównie tzw. single szukający mieszkania na start, a formuła programu, a więc dopłaty do wkładu własnego i limity cenowe, pozwalała kreować zarówno akcję kredytową, jak i utrzymywać przez deweloperów określony poziom cen. MDM po zmianach ustawowych od jesieni 2015 r. sukcesywnie zyskiwał na popularności, zwłaszcza w kontekście rosnącego wkładu własnego kredytów. Program ma duże znaczenie dla rynku mieszkaniowego i akcji kredytowej banków. Wg Amron – Sarfin (raport za IV kw. 2016) w ciągu trzech lat jego funkcjonowania za pośrednictwem banków kredytujących do Banku Gospodarstwa Krajowego złożono 76 160 wniosków na kwotę dofinansowania 1,928 mld zł. W okresie od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2016 roku w ramach Programu podpisano 74 759 umów kredytowych o wartości 13,151 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 1,888 mld zł. Kredyty preferencyjne stanowiły 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 – 2016. „ostatniej prostej”. Najprawdopodobniej faktyczny koniec programu nastąpi na początku przyszłego roku. Już teraz nie ma pieniędzy na dopłaty tegoroczne, a środki z puli przyszłorocznej rezerwowane są bardzo szybko. Ta „gonitwa”, by załapać się jeszcze na pieniądze, może co prawda – zwłaszcza pod koniec roku – gdy będą składane wnioski o dopłaty z drugiej transzy puli przyszłorocznej, pozytywnie wpłynąć na popyt i dane sprzedażowe, jednak jest to już końcówka. Przyszły rok przywita klientów całkowitym brakiem wsparcia na rynku mieszkaniowym. Klienci będą musieli sobie sami radzić z zapewnieniem finansowania, w obliczu coraz trudniejszych warunków kredytowych. Nowy program, który zastąpi MDM, a więc Mieszkanie Plus, jest oparty na zupełnie innych zasadach. Rządzący stawiają na budowę tanich mieszkań pod wynajem z opcją wykupu po latach oraz promocję oszczędzania na cele mieszkaniowe, w ramach specjalnych kont z prowizją dopłacaną przez państwo. Mieszkanie Plus zbiera bardzo pozytywne recenzje, jednak jego skutki będą odczuwalne najwcześniej dopiero za kilka lat. Na razie więc klienci de facto pozostaną bez żadnej realnej pomocy.
2) Stopy procentowe – od maja 2012 roku rozpoczęła się seria cięć stóp procentowych, która przełożyła się na rekordowo niski ich poziom. Przypomnijmy, że podstawowa stopa NBP wynosi obecnie 1,5 proc. To najniżej w historii. Niskie stopy procentowe były pokłosiem m.in. deflacji i trzeba przyznać, że w dużym stopniu nakręciły koniunkturę (choć nie w takim, jak mogło się wydawać). W 2012 r. kiedy zaczęła się seria obniżek, podstawowa stopa wynosiła 4,75 proc. Głębokie cięcia przełożyły się na mocny spadek oprocentowania i rat kredytów, a więc na poprawę zdolności kredytowej. Obecnie jednak czas niskich stóp procentowych zbliża się ku końcowi. Po około dwóch latach deflacji, ceny w Polsce znów rosną i to szybko. W styczniu 2017 inflacja wzrosła do poziomu 1,8 proc. Co prawda na razie Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na podwyżkę stóp i zapowiada, że do końca tego roku jej nie będzie, to jednak w obliczu danych inflacyjnych może zmienić stanowisko. Jeśli nie, wydaje się, że stopy zaczną rosnąć od przyszłego roku.
Ewentualne wzrosty stóp uderzą nie tylko w zdolność kredytową, a także podwyżkę rat kredytów dla osób, które już je spłacają (powrót do poziomu stóp sprzed cięć może być bardzo bolesny dla domowych finansów). Obniży on też atrakcyjność inwestycji na wynajem, a one również w ostatnim okresie istotnie wpływały na popyt.
3) Zakupy pod wynajem – niskie oprocentowanie lokat i obligacji pchnęło wielu inwestorów do poszukiwania alternatywnych instrumentów. Często ich wybór padał właśnie na rynek nieruchomości. Inwestorzy częściej dokonywali kupna za gotówkę, decydując się na wyjęcie kapitału np. z lokat. Jak napisano w podsumowaniu ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich: rentowność z najmu – zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6% – zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe i jest w znaczący sposób odpowiedzialna za rekordowy popyt na warszawskim rynku pierwotnym. Zarówno w części transakcji finansowych gotówką, jak również tych realizowanych z udziałem kredytu hipotecznego.
Podobne wnioski wypływają z danych Narodowego Banku Polskiego – za III kw. 2016. Wynika, z nich że wzrósł udział gotówki w transakcjach na rynku mieszkaniowym. W analizowanym okresie zakupy gotówkowe stanowiły 65 proc. wartości całości transakcji w 7 największych miastach. Wyniosły one blisko 3,5 mld zł. Koniunktura na rynku najmu może być w kolejnych latach tym czynnikiem, który nadal będzie pozytywnie oddziaływał na mieszkaniówkę i kreował popyt, zwłaszcza że w obliczu obostrzeń kredytowych zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem będzie rosło. Równocześnie jednak ewentualny wzrost stóp procentowych uderzy istotnie w rentowność najmu, co może ograniczać zakupy mieszkaniowe pod wynajem.

Wspomniane powyżej czynniki przekładały się na kilka lat hossy w mieszkaniówce. Warto dodać również, że utrzymujący się wysoki popyt był efektem mądrej polityki cenowej firm i zrównoważenia oferty z zapotrzebowaniem, wskutek czego ceny szybko nie rosły. To zupełnie inny „przebieg wydarzeń”, niż w okresie pierwszej hossy na rynku mieszkaniowym – z lat 2006 – 2008, kiedy to popyt znacznie przewyższał podaż i tak doszło do nadmuchania bańki cenowej. W tamtym czasie mieszkania bardzo mocno drożały, a klienci często przekonywani przez pośredników decydowali się kupować „dziury w ziemi”. Później bańka pękła, a nieruchomości znacznie straciły na wartości, w niektórych sytuacjach nawet o 30 – 40 proc. Obecnie firmy deweloperskie dbają, by nie „przegrzać”. Ceny nie rosną głównie dzięki równowadze popytu i podaży, nie bez wpływy jest również program MDM ze swoimi limitami cenowymi.

Stabilne stawki, rosnąca siła nabywcza

Stabilizacja cenowa w połączeniu z rosnącymi zarobkami przekłada się na wyższą siłę nabywczą Polaków na rynku mieszkaniowym. Przeciętny kupujący ze średniej pensji może sobie obecnie pozwolić na zdecydowanie więcej powierzchni mieszkania. Wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za IV kw. 2016) możliwości nabywcze Polaków znacznie wzrosły. W Katowicach z przeciętnej pensji można już kupić ponad metr kwadratowy własnego mieszkania. W 2007 roku zarobki na tym rynku pozwalały na zakup nieco 0,68 mkw. We Wrocławiu siła nabywcza kupujących przez 10 lat wzrosła blisko o 100 proc. W 2007 roku średnia pensja na tym rynku pozwalała na zakup tylko 0,35 mkw. Obecnie jest to już 0,61. W Warszawie 10 lat temu można było z przeciętnych zarobków kupić 0,37 mkw. własnego mieszkania, dziś – 0,55. Podobny wzrost dotyczy także Krakowa, natomiast w Łodzi możliwości nabywcze kupujących wzrosły z 0,53 mkw. do 0,81.

Na największych rynkach mieszkaniowych kraju ceny rosną powoli. Rok do roku różnią się między sobą nie więcej niż o 200 – 300 zł za metr kwadratowy. Przykładem może być tutaj choćby Warszawa. Wg NBP – w IV kw. ubiegłego roku przeciętne ceny transakcyjne na tym rynku za mieszkania nowe wynosiły 7600 zł/mkw. W czwartym kwartale 2015 r. było to 7400 zł, a rok wcześniej 7300. Oznacza to, że ceny mieszkań stołecznych w ciągu dwóch lat wzrosły średnio zaledwie o 300 zł na metrze, a jest to i tak spory wzrost w porównaniu do innych ośrodków. W Poznaniu ceny praktycznie się nie zmieniły. Pod koniec 2014 roku za metr kwadratowy mieszkania nowego płaciło się tam 6200 zł. Taki sam poziom cen obowiązywał pod koniec ubiegłego roku. W Katowicach ceny w ciągu dwóch lat wzrosły zaledwie o 100 zł – z 4900 za mkw. do 5000 zł. W Łodzi wzrost był na poziomie 200 zł – z 4650 do 4850 zł. W Szczecinie ceny mieszkań przez cały ten okres praktycznie się nie zmieniły i wynoszą 4800 zł. Wzrostu nie odnotowano też w Opolu. Tu średnie stawki za mieszkania nowe wynoszą 4600 zł. Natomiast wśród największych rynków mieszkaniowych największy wzrost stawek na rynku pierwotnym za mieszkania nowe odnotowano w Krakowie i Gdańsku. W NBP w obu tych miastach nieruchomości mocno drożały – w ciągu 2 lat o około 700 zł/ mkw. – z 5700 do 6400 zł. Nie zmienia to jednak ogólnego obrazu – ceny mieszkań od deweloperów przez dłuższy okres pozostawały stabilne i to mimo rosnącego popytu.

Rynek na ostrym zakręcie?

W najbliższym czasie jednak siła nabywcza kupujących mieszkania będzie spadać. Chodzi oczywiście o kupujących na kredyt, bowiem ceny mieszkań raczej nie będą rosły. Wzrost wkładu własnego do 20 proc. daje w Warszawie konieczność wyłożenia około 80 tys. zł, jeśli myśli się o zakupie 50 mkw. Co prawda można uzyskać kredyt z niższym wkładem, ale ma on po prostu wyższą marżę albo wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie – czyli jest po prostu droższy. Kolejny cios w siłę nabywczą wspomaganą kredytem to koniec MDM i oczywiście wzrost stóp procentowych. Czy więc widmo nadpodaży jest realne?

Sądzę, że tegoroczne wyniki firm deweloperskich będą jeszcze umiarkowanie dobre, choć nie uda się pobić świetnych wyników ubiegłorocznych. Mimo wszystko rynek jest rozgrzany, ciągle jeszcze działa MDM. Popyt w trakcie roku zapewne będzie powoli spadał, jednak trudniejszy czas przyjdzie dopiero w roku przyszłym, gdy prawdopodobnie dojdzie do podwyżki stóp procentowych. Tak więc z czasem rzeczywiście może dojść do nadpodaży na rynku pierwotnym – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. Dodaje, że jego zdaniem na pogorszeniu warunków kredytowania skorzystają sprzedający mieszkania używane – Rynek wtórny mieszkań może zyskiwać na popularności, jako tańszy i dający często dostęp do lepszych lokalizacji. Należy pamiętać o tym, że mieszkania używane są nie tylko tańsze, ale też często nie wymagają natychmiastowych nakładów finansowych, jak ma to miejsce na rynku pierwotnym, gdzie kupujący zazwyczaj dostają lokal w tzw. standardzie deweloperskim i muszą go jeszcze wykończyć.

Nieco mniej optymistyczni są przedstawiciele sektora bankowego. Wg twórców raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2016 realny jest już w tym roku wzrost stóp procentowych, co uderzy nie tylko w zdolność kredytową i zakupy na indywidualne cele mieszkaniowe, ale też zmniejszy atrakcyjność inwestowanie pod wynajem.

Średniolatkowie uratują koniunkturę?

Wg firmy badawczej REAS niekorzystne zmiany w zakresie zdolności kredytowej oraz spowodowane MDM będą odczuwalne najpełniej w 2018 i 2019 r. „Rok 2017 będzie przebiegał pod znakiem nadal wysokiej podaży, powoli zmniejszającego się popytu i rosnącej oferty. Pomimo rosnącej inflacji, trudno w takiej sytuacji będzie myśleć o wzroście cen” – napisano w podsumowaniu raportu REAS za IV kw. 2016.

Ta sama firma w swoim raporcie prognozuje jednocześnie zmianę tendencji rynkowych i głównych grup docelowych. Stopniowo na znaczeniu zyskają osoby urodzone w latach 80′ ubiegłego wieku, jako najliczniejsi w populacji. Ci ludzie, wchodzący w wiek średni, w dużej mierze zastąpią singli – absolwentów jako główna grupa klientów deweloperów. Stanie się tak z kilku powodów – po pierwsze liczba młodych ludzi (do 25 roku życia) w naszym kraju sukcesywnie maleje, po drugie osoby wchodzące w wiek średni zazwyczaj dysponują odpowiednim kapitałem i zdolnością kredytową, by spełnić rosnące wymagania banków w zakresie finansowania. Często też mają już własne mieszkanie, które może pełnić rolę zabezpieczenia. Na podobnej zasadzie rynek przesunie się też bardziej w kierunku seniorów.

Na pewno po kilku „tłustych” latach dla rynku pierwotnego nadchodzi obecnie okres gorszy, jednak ciężko wyrokować jak bardzo spadnie koniunktura. Prawdziwą odpowiedź na to pytanie poznamy w roku przyszłym.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email