Bankructwo dewelopera

Deweloper zbankrutował i nie skończył nieruchomości – co robić?

Jak odzyskać pieniądze lub mieszkanie, gdy deweloper zbankrutował przed zakończeniem inwestycji? W grę wchodzi kilka rozwiązań. Sprawa z punktu widzenia klienta jest 100 procentowo bezpieczna tylko wtedy, gdy założone zostały zamknięte rachunki powiernicze, na które trafiały pieniądze nabywców. Niestety w praktyce bardzo często tak się nie dzieje.

Tzw. ustawa restrukturyzacyjna, która weszła w życie w styczniu 2016, ma – w zakresie upadłości deweloperskich – naprawić błędy wynikające z poprzednich przepisów. Chodzi o ustawę deweloperską i wprowadzony specjalny tryb upadłości deweloperskiej.

Przypomnijmy – ustawa deweloperska nakazuje, by wszystkim rozpoczynanym inwestycjom otwierać rachunki powiernicze – otwarte lub zamknięte. Różnica jest taka, że w przypadku tych pierwszych pieniądze na konto dewelopera trafiają sukcesywnie wraz z postępem prac, w przypadku tych drugich dopiero po zakończeniu całości inwestycji i przeniesieniu prawa własności mieszkań na nabywców. Nietrudno się domyślić, że większość inwestycji ma otwarte rachunki powiernicze.

Druga sprawa to wprowadzony tryb upadłości deweloperskiej. Teoretycznie, dzięki wyodrębnieniu nieruchomości z całości masy upadłościowej, miał on gwarantować zaspokojenie roszczeń nabywców w pierwszym rzędzie. Wcześniej nabywcy mieszkań byli na końcu kolejki wierzycieli i bardzo często nie mieli szansy odzyskania choćby części środków.

W praktyce brak szczegółowych przepisów i rodzące się sprzeczności sprawiły, że ustawa doczekała się fali krytyki. Poważne zastrzeżenia dotyczyły m.in. tzw. układu likwidacyjnego, który miał dawać nabywcom możliwość przejęcia inwestycji i dokończenia jej na własną rękę. M.in. nierozstrzygnięta była kolizja uprawnień nabywców z prawami wierzyciela hipotecznego, czyli banku. Rodziło się też zasadne pytanie, czy sprawiedliwe będzie przejęcie całości nieruchomości, przez mieszkańców, którzy wykupili tylko część lokali.

Nowe przepisy wracają do jednolitej masy upadłościowej, jednak mają dawać specjalne uprawnienia nabywcom mieszkań. Uzyskali oni de facto tę samą pozycję, co wierzyciele zaspokojeni rzeczowo, czyli banki. Jeśli zachodzi kolizja w tym zakresie, o pierwszeństwie zaspokojenia roszczenia decyduje czas wpisu hipoteki.

Pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń ma bank, jednak przy zabezpieczeniu interesu nabywców poprzez zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.

O tym co można zrobić, gdy deweloper zbankrutuje przesądza oczywiście rachunek ekonomiczny i sam moment bankructwa – w odniesieniu do zaawansowania prac.

Jeśli firma upadnie zaraz na początku inwestycji potencjalnie najlepszym rozwiązaniem będzie odzyskanie środków z rachunku powierniczego – zwłaszcza jeśli jest to rachunek zamknięty. Wtedy mamy szansę odzyskać 100 proc. środków. Jeśli jest to rachunek otwarty, możemy zminimalizować stratę i wycofać się.

Gdy nieruchomość jest już na pewnym etapie budowy, być może lepsze okaże się sprzedanie jej (i pokrycie roszczeń wierzycieli) innemu deweloperowi. Nowej firmie wejście na budowę musi się opłacać, dlatego pożądany scenariusz to sytuacja, w której firma co prawda postawiła budynek, ale nie zdążyła sprzedać większości mieszkań. Wtedy nowy inwestor kończy nieruchomość, a na sprzedaży zarabia. Deweloper, który podejmie się takiego zadania, ma obowiązek wywiązać się z podpisanych wcześniej umów deweloperskich – tzn. dokończyć mieszkania nabywców i przekazać prawo własności.

Jest też trzecie rozwiązanie, a mianowicie dopłaty nabywców i ukończenie nieruchomości we własnym zakresie. Takie wyjście w praktyce jest możliwe tylko na końcowym etapie inwestycji, gdy potencjalne nakłady będą małe. W innej sytuacji ciężko sobie wyobrazić, by klienci obciążeni kredytami, mieli ponosić kolejne duże nakłady. O kontynuacji inwestycji przesądza syndyk na podstawie rachunku ekonomicznego. Należy zaznaczyć, że dopłaty nabywców nie wchodzą one w skład masy upadłościowej, a więc są wyłączone spod egzekucji innych wierzycieli. Gdyby np. do realizacji układu nie doszło, podlegają zwrotowi nabywcom.

Czy nowe przepisy będą lepiej chronić interesy klientów deweloperów? Zobaczymy. Wg Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jedynym pewnym rozwiązaniem jest wprowadzenie obowiązku zakładania dla inwestycji wyłącznie zamkniętych rachunków powierniczych, gdzie środki klientów są przechowywane i wypłacane deweloperom w całości dopiero po zakończeniu budowy i podpisaniu aktów notarialnych.

Katarzyna Surma, redaktor wgn.pl

Print Friendly, PDF & Email