Dodatkowa przestrzeń mieszkania

Czy posiadanie piwnicy wpływa na wartość nieruchomości? Z pewnością zwiększa jej atrakcyjność w oczach potencjalnego kupującego. Co do wartości jako takiej – ciężko na to pytanie odpowiedzieć, bowiem, w myśl polskiego prawa, piwnicy bez mieszkania nie można sprzedać.
Każda dodatkowa przestrzeń, która przynależy do mieszkania i z której właściciel może korzystać, zwiększa funkcjonalność nieruchomości, a więc i jej wartość. Piwnica to tzw. pomieszczenie przynależne do mieszkania. Kupując nieruchomość, kupujemy również przynależną do niej piwnicę. Choć w akcie notarialnym będzie ona uwzględniona wraz z metrażem, to powierzchnia piwnicy oczywiście nie wlicza się do powierzchni mieszkania.
Zgodnie z ustawą: „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.”
Ile warta jest piwnica? By spróbować na takie pytanie odpowiedzieć, musimy na samym początku dokonać ważnego rozróżnienia: na tradycyjne piwnice spotykane na rynku wtórnym i tzw. komórki lokatorskie, które są domeną rynku pierwotnego.
Tradycyjne piwnice kojarzą nam się najczęściej z budownictwem wielkopłytowym, gdzie każdy lokal mieszkalny miał przynależne pomieszczenie znajdujące się pod budynkiem. Do piwnicy schodzi się osobnym wejściem itp. Oprócz piwnic mieszkańcy bloków często mogą korzystać z pomieszczeń wspólnych, takich jak np. suszarnia, czy wózkownia. Przeciętne „blokowe” piwnice mają około 5 – 7 mkw.
Nieco inaczej ma się rzecz z budowanymi przez deweloperów tzw. komórkami lokatorskimi. Są to zazwyczaj pomieszczenia nieco

mniejsze niż tradycyjne piwnice (około 3 -4 mkw.), które za to oferują lepszy dostęp (drzwi do komórki np. bezpośrednio z klatki schodowej, czy garażu podziemnego) i wyższy standard (suche pomieszczenia, lepsze drzwi itp.). Najważniejsza jednak sprawa: na rynku pierwotnym nie każde mieszkanie ma przypisaną komórkę. Bywa tak, że ich liczba jest mniejsza, niż mieszkań. Najczęściej odbywają się zapisy, a klienci płacą za komórkę. Ile? Ceny są zróżnicowane, ale w dużych miastach najczęściej oscylują w przedziale 1 – 3 tys. zł/ mkw.
Gdyby więc próbować przyłożyć ceny komórek do piwnic, moglibyśmy bezpiecznie oszacować ich wartość na nawet ponad 10 tysięcy złotych (oczywiście w zależności od standardu i metrażu). Problem jednak w tym, że piwnica samodzielnie nie stanowi przedmiotu obrotu na rynku nieruchomości. Zgodnie z polskim prawem nie możemy jej sprzedać bez mieszkania. Nie możemy też sprzedać samego mieszkania bez piwnicy. Tak więc, choć posiadanie piwnicy jest bardzo cenne dla mieszkańca i stanowi dla niego wartość, to ciężko tę wartość wymiernie oszacować.
Posiadacze piwnicy mają jednak furtkę zapasową. Co prawda nie mogą jej sprzedać, ale mogą wynająć. Nie brak więc rozwiązań, które próbują omijać przepisy i oferują np. wynajem piwnicy na 30 lat, w cenie 10 tysięcy złotych przez ten cały okres, płatnych w jednej racie.
Z punktu widzenia sprzedającego mieszkanie pewne jest, że piwnica będzie przedstawiać dla kupującego istotną wartość, która być może nie przełoży się bezpośrednio na cenę, będzie za to jednym z istotnych atutów nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że to, co ma być naszą siłą, może być równie dobrze naszą słabością, jeśli źle to pokażemy, czy niewłaściwie wyeksponujemy.
Dlatego sprzedając nieruchomość, powinniśmy zadbać o piwnicę, jak o każde inne pomieszczenie. Przed prezentacją klientom należy ją gruntownie opróżnić i wyczyścić. Być może warto nawet pokusić się o próbę usunięcia wilgoci z piwnicy, jeśli mamy taki problem.
Przedstawiając klientowi puste, suche i względnie czyste

pomieszczenie prezentujemy mu rzeczywiście dodatkowy atut, w postaci kolejnych metrów kwadratowych, z których będzie mógł skorzystać. Jeśli natomiast zaprezentujemy mu piwnicę pełną gratów, których jeszcze nie będziemy zamierzali się pozbyć, potencjalny klient może uznać, że zwalamy na jego głowę dodatkowy obowiązek i ciężar, z którym będzie musiał się jakoś uporać. W ten sposób zaleta naszego mieszkania, jaką jest posiadanie własnej piwnicy, w oczach kupującego może prysnąć jak bańka mydlana.

Teresa Michniak / Dział analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email