Mieszkania poza wiodącymi ośrodkami w kraju najczęściej są tańsze o ponad połowę. Ceny spadają znacznie jednak już po wyjechaniu za tabliczkę z napisem Warszawa, Kraków czy Wrocław. W gminach satelickich nieruchomości wycenia się na około 1000 – 1500 zł za metr mniej.
„Cenowa” mapa Polski, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, jest stosunkowo prosta. Dzieli się ona na kilka wiodących metropolii, gdzie ceny są najwyższe i całą resztę. Najdroższe mieszkania w Polsce znajdziemy w największych i najbardziej rozwiniętych miastach. Chodzi przede wszystkim o Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto. W tych lokalizacjach nieruchomości są najdroższe i w skali kraju mogą się z nimi równać tylko niektóre, topowe miejscowości turystyczne (Sopot, Zakopane itp.). Są jeszcze stolice pozostałych województw, ale stawki tu pozostają znacznie niższe, w porównaniu do wiodących metropolii. Zazwyczaj nie przekraczają 5000 zł za metr kwadratowy, a najczęściej mieszczą się w przedziale 4500 – 5000 zł. Najtaniej wśród miast wojewódzkich jest natomiast w Łodzi i Gorzowie Wielkopolskim, gdzie średnie ceny na rynku wtórnym nie przekraczają 3500 zł od metra.
Wreszcie – na cenowej mapie Polski – pozostaje tzw. prowincja, co w przypadku rynku mieszkaniowego oznacza nie tylko miasta małe, ale nawet te średnie, czy też takie z liczbą mieszkańców przekraczającą 100 tys. Wszędzie tu ceny są zbliżone do siebie i nie różnią się znacznie także regionalnie, niezależnie od województw. W WGN przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym wynoszą obecnie 3000 zł. W miastach prowincjonalnych najczęściej mieszczą się w przedziale 2500 – 3000 zł.
Mazowieckie – W woj. mazowieckim, gdzie oczywiście dominuje Warszawa z jednymi z najwyższych cen w Polsce (7000 zł/ mkw.) , wystarczy poszukać w którymś z miast satelickich, by było znacznie taniej. W oddalonym od kilkanaście kilometrów Pruszkowie ceny mieszkań oscylują w przedziale 4500 – 5500 zł/ mkw. Choć na tle innych lokalizacji w Polsce są wysokie, to w porównaniu do samej Warszawy prezentują się konkurencyjnie.
Jeśli chcemy jeszcze niższej ceny możemy poszukać np. 100 km od stolicy. Przykładowo: w Radomiu nie będzie problemem znalezienie na rynku wtórnym nieruchomości położonej w centrum miasta w przedziale cenowym 3000 – 3500 zł za metr kwadratowy. Tak więc znów – w cenie warszawskiej można mieć dwa mieszkania w tym mieście.
Małopolskie – tu sytuacja jest analogiczna. Oczywiście dominuje Kraków z cenami na rynku wtórnym wynoszącymi około 6400 zł/ mkw. Jeśli jednak poszukamy chociażby w oddalonym o 80 km, ponad 100 – tysięcznym Tarnowie, znajdziemy mieszkania o ponad połowę tańsze. W WGN średnia cen z tej lokalizacji wynoszą 3500 zł za metr. W wielkiej płycie mieszkanie można znaleźć już za 2000 zł/ mkw. Ceny powyżej 3500 zł odnoszą się najczęściej natomiast do nieco wyższego standardu i nowego budownictwa. W bezpośredniej bliskości Krakowa warto rozejrzeć się w gminach sąsiadujących. Podobnie jak w innych przypadkach, ceny w stosunku do metropolii będą niższe o około 1000 zł za metr kwadratowy.
Dolnośląskie – w cenach wrocławskich (około 6000 zł/ mkw.) można mieć 1,5 – 2 mieszkania w takich miastach, jak Legnica, Jelenia Góra, Wałbrzych Świdnica. W oddalonej o kilkadziesiąt km Legnicy średnie ofertowe wynoszą w WGN obecnie 2700 zł. W cenie poniżej 2500 zł od metra można znaleźć mieszkania nawet w ścisłym centrum miasta. Nieruchomości po remoncie lub reprezentujące nieco wyższy standard wyceniane są na około 3000 – 3500 zł za metr.
Czy warto kupować mieszkanie na tzw. prowincji? Cena oczywiście jest bardzo przekonująca. Oznacza ona znacznie niższe koszty kredytowania, ale należy też pamiętać o drugiej stronie medalu. Lokalne rynki są małe i słabe. Pod względem inwestycyjnym wybór mieszkania w takiej lokalizacji jest więc problematyczny. Na mniejszym rynku znacznie ciężej, niż w przypadku wiodących metropolii, będzie nieruchomość wynająć. Ceny w takich lokalizacjach są bardziej odporne na zmiany koniunktury. To może być dobra wiadomość ale również zła, kiedy np. nieruchomości w wiodących ośrodkach znów zaczną dynamicznie drożeć, na tzw. prowincji przez dłuższy czas pozostaną bez zmian, a to oznacza, że trudniej będzie na mieszkaniu zarobić.
Jeśli więc decydujemy się na tanie mieszkanie na prowincji, a podchodzimy do zakupu pod kątem inwestycyjnym, powinniśmy szukać względnie atrakcyjnej lokalizacji. Może być to miasto, które przyciąga turystów, albo rozbudowują się tam zakłady przemysłowe, dzięki czemu ludzie w takie miejsce ściągają. Na Dolnym Śląsku przykładem takiej lokalizacji będzie Lubin, jedna z najbogatszych gmin w Polsce. Lubin swój sukces zawdzięcza obecności giganta przemysłu wydobywczego, czyli KGHM, co automatycznie przekłada się również na wyższe, niż w innych miastach tej wielkości, ceny mieszkań. Innym atutem dla lokalizacji mogą być np. planowane inwestycje infrastrukturalne. Jeśli np. dobre połączenie kolejowe albo drogowe połączy miasteczko z metropolią i znacznie skróci czas dojazdu, wartość nieruchomości w takiej lokalizacji może w perspektywie rosnąć.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
