Katowicki rynek wtórny mieszkań – sprawdzamy potencjał

Katowice to największe miasto drugiego pod względem wielkości (po Warszawie) rynku mieszkaniowego w kraju, czyli konurbacji górnośląskiej. Z racji specyfiki tego regionu powinno się analizować tamtejszy rynek w skali aglomeracji. A to oznacza, że mamy do czynienia z obszarem na którym żyje około 1,5 mln osób.

O wielkości ryku świadczą także dane dotyczące nowych umów kredytowych. Pod tym względem aglomeracja katowicka plasuje się na drugim miejscu w kraju, po stolicy. Wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2016, wartość nowo-udzielonych kredytów w śląskich miastach wynosiła 6,5 proc. z całej puli. Co prawda Warszawa dominuje zdecydowanie, bowiem aż 40 proc. wartości całej akcji kredytowej w ostatnim kwartale minionego roku przypadało na stolicę, to jednak równocześnie aglomeracja katowicka okazała się większym rynkiem kredytowym niż takie miasta jak Poznań, Wrocław czy Kraków, na które przypada po ok. 4 – 5 proc. udziału w całej puli podpisanych umów.

Ceny mieszkań na katowickim rynku wtórnym wg NBP (raport za IV kw. 2016) wynoszą przeciętnie 3500 zł/mkw. Z danych ofertowych WGN wynika, że w kwocie około 200 – 220 tys. zł bez problemu można tu dostać 60 – 65 metrowe mieszkanie, nawet w dobrej lokalizacji. Ceny na tle wiodących ośrodków w Polsce są więc bardzo atrakcyjne – o około 50 proc. niższe niż w Warszawie i o 40 – 45 proc. w porównaniu do Krakowa, Wrocławia, Poznania, czy Gdańska.

Kolejna dobra wiadomość, to duża dostępność oferty z dopłatą MDM. Co prawda program Mieszkanie dla Młodych jest już na finiszu, ale w grze ciągle pozostają pieniądze z puli przyszłorocznej.

Obecny limit programu dla mieszkań używanych wynosi 3882 zł, tymczasem średnia transakcyjna cen metra kwadratowego wynosi aktualnie około 3557 zł (dane NBP za IV kw. 2016). Oznacza to, że bez problemu kupujący znajdzie mieszkanie, do którego dopłaci państwo.

W jakich cenach można kupić mieszkanie w Katowicach? Jak już wspomnieliśmy, niewygórowane cenowo w śląskiej stolicy okazują się nawet nieruchomości wyróżniające się bardzo dobrą lokalizacją. Przykładowo: 57 – metrowe mieszkanie, wykończone w wysokim standardzie, zlokalizowane około 2 km od katowickiego Spodka (rejon skweru Józefa Kocurka) zostało wycenione na 200 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą niecałe 3500 zł/mkw.

Są to stawki, o jakich jedynie mogą pomarzyć klienci w takich miastach jak Wrocław, Warszawa czy Kraków. Na katowickich osiedlach mieszkaniowych typu wielka płyta, napotykamy na podobny rząd cenowy. 70 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Katowice – Ligota to wydatek około 250 – 290 tys. zł. 63 metry na Wełnowcu, w wielkiej płycie mogą jednak kosztować i zaledwie 200 tysięcy, co daje stawkę 3300 zł/mkw.

Warto w tym momencie wspomnieć o bogactwie katowickiego rynku wtórnego. Z jednej strony mamy tutaj standardowe dla reszty kraju – tzw. nowe budownictwo, a więc nieruchomości powstałe po 2000 roku, wielką płytę z czasów PRL, w postaci dużych blokowisk, a także ciekawą pulę mieszkań starszych, na które składają się kamienice w centrum miasta oraz typowo śląska zabudowa osiedli górniczych, czyli tzw. familoki.

Te ostatnie są znakiem rozpoznawczym Śląska i choć mogą kojarzyć się z budownictwem o niskim standardzie, coraz częściej docenia się ich walory historyczne i architektoniczne. Równocześnie mieszkania w familokach niejednokrotnie można „ustrzelić” po niskich cenach. Tym samym takie rozwiązanie może być okazją dla inwestorów szukających ciekawych nieruchomości, które z czasem będą zyskiwać na wartości. Jest to trend zbliżony do rosnącej popularności mieszkań w zabytkowych/historycznych kamienicach – jaki obserwujemy w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie.

Przykład docenienia tzw. familoków to Niszkowiec, czyli osiedle leżące we wschodniej części miasta, sąsiadujące z Mysłowicami. Historyczna zabudowa tworząca specyficzny klimat doczekała się wyróżnienia w postaci tytułu Pomnika Historii. Dziś Niszkowiec jest odwiedzany przez turystów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email