Kto najwięcej buduje w Polsce?

Polskie budownictwo mieszkaniowe ma obecnie dwóch najistotniejszych uczestników. Są to inwestorzy indywidualni, a więc zwykli Polacy, którzy budują dla siebie domy oraz deweloperzy, którzy realizują projekty komercyjne, najczęściej wielorodzinne. Niestety z roku na rok coraz mniej liczą się pozostałe formy budownictwa. W zeszłym roku przypadało na nie zaledwie 3,5 proc. całej podaży.

Myliłby się ten, kto sądzi że budownictwo mieszkaniowe w Polsce jest w rękach deweloperów. Ci co prawda mają znaczny udział w całości podaży, ale to zwykli Polacy budują najwięcej. W zeszłym oddano w sumie do użytku nieco ponad 147 tys. lokali, z czego blisko 80 tysięcy przypadało na budownictwo indywidualne, a ponad 62 tysiące na deweloperskie.

Przegląd danych statystycznych pokazuje na przestrzeni czasu znaczny wzrost liczby mieszkań rocznie oddawanych w naszym kraju. Najniższe wyniki notowano w latach 90′. W 1996 roku przybyło tylko ponad 62 tys. lokali a więc o około 75 proc. mniej niż średnio oddaje się obecnie. Szczyt podaży mieszkaniowej przypadał natomiast na rok 2008, który był jednocześnie szczytem górki cenowej w naszym kraju. Nadymana bańka popytowa przekładała się na dużą podaż. Inwestorzy w sumie oddali wtedy ponad 165 tys. lokali.

Niezależnie jednak od tego, Polska z wynikiem około 150 tys. mieszkań oddawanych rocznie boryka się ciągle z niedoborem mieszkaniowym. Wg Ministerstwa Budownictwa, by zniwelować niedobór trzeba by było budować dwa razy tyle. W tym celu rząd wprowadza program Mieszkanie Plus, którego skutkiem może być wejście do gry państwa. Czy udział państwowych czynszówek w całej podaży będzie duży? Przekonamy się stosunkowo szybko – pierwsze budowy mają się zacząć już w przyszłym roku.

Negatywne zjawisko to de facto upadek alternatywnego dla deweloperów budownictwa wielorodzinnego. Chodzi o spółdzielnie mieszkaniowe i projekty realizowane przez zakłady pracy czy samorządy. W zeszłym roku oddano zaledwie około 5000 mieszkań tego typu, w tym tylko nieco ponad 2000 od spółdzielni.

Upadek budownictwa spółdzielczego jest drastyczny, biorąc pod uwagę, że jeszcze w latach 90′ ubiegłego wieku spółdzielnie mieszkaniowe były jednym z najistotniejszych graczy na rynku i budowały znacznie więcej niż deweloperzy. Przykładowo – w 1993 roku przybyło ponad 50 tysięcy mieszkań spółdzielczych i tylko nieco ponad 30 tys. od deweloperów. Wysoki udział budownictwa spółdzielczego utrzymywał się przez całą ostatnią dekadę XX wieku, ale także na początku wieku nowego. Jeszcze w 2001 roku spółdzielnie oddały ponad 20 tys. lokali, co było wynikiem tylko o kilka tysięcy gorszym od budownictwa deweloperskiego. 10 lat temu spółdzielcy oddali blisko 10 tys. mieszkań, a więc 5 razy więcej niż obecnie, nie porównując to z okresami wcześniejszymi, gdy wyniki były znacznie wyższe.

Drastyczny spadek udziału w rynku dotyczy też pozostałych form budownictwa, przez co rozumiemy inwestycje samorządowe, zakładów pracy, itp. Podobnie jak w przypadku spółdzielców – udział takich form w całej podaży lat 90′ był wysoki – w 2001 oddano około 10 tys. mieszkań, podobnie w 2006. Od tamtego czasu obserwujemy jednak stopniowy spadek, do wyniku zaledwie 3400 lokali w zeszłym roku.Wszystko to wskazuje na wypieranie z rynku form budownictwa nie typowo komercyjnych.

Osłabienie konkurencyjnych dla deweloperów form budownictwa wielorodzinnego to oczywiście znaczny minus z punktu widzenia klientów. Większy udział w rynku wiąże się z większym wyborem i konkurencją.

Dlaczego budownictwo spółdzielcze zamiera? Eksperci wskazują na kilka czynników. Minusem jest nieprzejrzyste prawo, które może odstręczać inwestorów od wchodzenia w realizacje typu spółdzielczego. Inna sprawa to pewien rozkrok budownictwa spółdzielczego – z jednej strony można w ten sposób realizować projekty nastawione na sprzedaż osobom niezrzeszonym, czyli klientom poza spółdzielnią, z drugiej jednak idea spółdzielczość zakłada budowanie dla własnych członków i to non profit. Mało która spółdzielnia chce działać jak typowy deweloper, a przystąpienie do projektu na „spółdzielczych” zasadach wiąże się z pewnym ryzykiem. Ponieważ członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, te do samego końca mogą się zmienić, co różni się zasadniczo od budownictwa deweloperskiego, gdzie zmiana ceny daje podstawę do odstąpienia od umowy.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email