Które mieszkania mają duży potencjał inwestycyjny?

Mieszkanie, które kupujemy, powinno dawać pewność zachowania zainwestowanego kapitału w dłuższej perspektywie oraz mieć potencjał pod wynajem. Optymalnym rozwiązaniem jest oczywiście kupno jak najtaniej, przy możliwie najwyższych spodziewanych zyskach z najmu.

Każdy, kto kupuje nieruchomość, powinien pamiętać o tym, że jest to inwestycja na wiele lat. Chodzi więc o to, by nasze mieszkanie nie traciło na wartości, a jednocześnie dawało szansę zarobku – a więc było atrakcyjne pod wynajem. W tym tekście omówimy kilka podstawowych czynników, które mają przełożenie na wycenę oraz potencjał inwestycyjny nieruchomości.

Standard wykończenia

To jeden z podstawowych czynników, który interesuje kupujących – zwłaszcza na własny użytek. Pierwsze, co robimy, to po prostu patrzymy w jakim stanie jest mieszkanie, jak wygląda. Oczywiście standard to istotna kwestia. Jeśli lokal jest po generalnym remoncie, a na dodatek odpowiada naszym gustom, nie będzie on wymagał wkładu finansowego, a więc kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Klienci jednak często, przyglądając się ogólnemu stanowi mieszkania, popełniają pewien błąd. Jeśli nieruchomość ma być finansowana kredytem, najważniejsze jest nie to, jak my określamy jej wartość, a jak określi ją bank – a ten posłuży się zamówionym operatem szacunkowym.

Pamiętajmy o tym, że operat szacunkowy często nie uwzględnia wielu czynników, które są istotne dla kupującego. Z tego powodu wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę może być niższa niż cena transakcyjna, nawet w sytuacji, gdy lokal był niedawno remontowany.

Jeśli np. kupujemy mieszkanie w pełni urządzone, po generalnym remoncie, musimy wiedzieć, że dla rzeczoznawcy, będą to sprawy drugorzędne. Nie będzie miała znaczenia jakość kafelek położonych w łazience, rodzaj i cena umeblowania czy też standard paneli podłogowych.

Zazwyczaj, określając wartość nieruchomości, rzeczoznawcy stosują kryteria porównawcze – czyli po prostu wybierają kilkadziesiąt transakcji w danej okolicy, dotyczących mieszkań o podobnych parametrach. Tymi parametrami są takie elementy, jak wielkość nieruchomości, wiek i standard budynku, lokalizacja, piętro itp. Sam standard wykończenia nie jest w pełni brany pod uwagę. Liczą się tylko niektóre kwestie – np. takie jak stan instalacji w mieszkaniu.

Dlatego, jeśli chcemy mądrze wybrać nieruchomość, zwłaszcza finansowaną kredytem, warto samodzielnie postarać się o wycenę rzeczoznawcy. Jest to w interesie samego kupującego. Wycena daje oręż do negocjacji cenowych, ponadto pozwala uniknąć nieprzyjemnych perturbacji, jeśli chcemy kupować na kredyt, a okazałoby się, że operat szacunkowy wskaże niższą wartość niż zaproponowana przez sprzedającego cena.

Standard i typ budynku

Jak wspomnieliśmy – jedną z istotnych kwestii dla rzeczoznawcy jest rodzaj zabudowy i stan budynku. Jest to też bardzo ważna sprawa dla rynkowej wyceny mieszkań. Analitycy WGN zauważają istotne różnice w wycenach w przypadku różnych typów budownictwa mieszkaniowego.

Obecnie najdroższym typem zabudowy pozostaje tzw. nowe budownictwo, przez co rozumiemy nieruchomości wzniesione przynajmniej po 2000 roku. Warto wspomnieć też o zabudowie typu kamienice. Od kilku lat panuje pewna „moda” na takie budynki. Klienci doceniają historyczny klimat kamienic. Do zalet takiego budownictwa zalicza się też m.in. piękne elewacje i zabytkowe klatki schodowe, wysokie sufity w mieszkaniach oraz grube mury z cegły. Kamienice w złym stanie technicznym mogą być bardzo tanie, jednak po odremontowaniu budynki tego typu znacznie zyskują na wartości. Dlatego stanowią ciekawą ofertę inwestycyjną dla osób szukających okazji.

W kamienicach znajdziemy stosunkowo dużą liczbę mieszkań do remontu. To może być okazja do kupna tanie nieruchomości nawet w bardzo dobrej lokalizacji.

– Przykład to wrocławskie Śródmieście – dzielnica sąsiadująca z rynkiem, gdzie sporo mieszkań w przeszłości stanowiło lokale komunalne. Duża ich część przedstawia zły stan techniczny, ale zarazem wyróżnia się świetną lokalizacją. Właściciele takich nieruchomości nie zawsze zdają sobie sprawę z ich potencjału, a z racji złego stanu technicznego, sprzedają po niskich cenach. Tego typu oferty mogą być okazją inwestycyjną
– tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Mieszkania do remontu mogą być przecenione nawet o kilkadziesiąt procent. Oczywiście osoba, która decyduje się na kupno takiej nieruchomości, powinna bardzo dokładnie skalkulować ewentualne koszty prac i wzrost wartości mieszkania po ich przeprowadzeniu.

Wśród innych typów zabudowy na rynku wtórnym warto wspomnieć również o wielkiej płycie. Ceny tych mieszkań, w budynkach z czasów PRL częściej są obniżone – średnio o 5 – 7,5 proc. W mniejszym stopniu dotyczy to budynków świetnie zlokalizowanych i po remontach. Bloki ciągle cieszą się dużą popularnością klientów. Niektóre osiedla wyróżnia dobra położenie i skomunikowanie z resztą miasta, ponadto wiele blokowisk się zmodernizowało, znacznie poprawiając stan techniczny i wizualny.

Umiejscowienie mieszkania w budynku

To jedna z bardzo istotnych kwestii – zarówno przy wynajmie jak i sprzedaży nieruchomości. Z danych analityków i pośredników WGN wynika, że stosunkowo mniejszą popularnością cieszą się kondygnacje najwyższe oraz parter. Mieszkanie na górze jest istotnym mankamentem zwłaszcza w budynkach pozbawionych wind. Nowe budownictwo raczej standardowo ma windy, natomiast brakuje ich w czteropiętrowych blokach z okresu PRL lub niektórych kamienicach. To dosyć duży mankament. Taka nieruchomość będzie cieszyć się mniejszym zainteresowaniem klientów. Nie należy spodziewać się zainteresowania tego typu ofertą w szczególności ze strony starszych odbiorców, czy też młodych rodzin z małymi dziećmi.

Podobnie ma się sprawa z parterem. Co prawda mając taki lokal nie trzeba się wspinać na górę, ale z drugiej strony parter postrzega się jako piętro „przechodnie”. Wszyscy mieszkańcy siłą rzeczy mijają ten lokal. Bliskość podwórka czy ulicy, wpływa na mniejsze poczucie prywatności i bezpieczeństwa. Dlatego optymalnym wyjściem jest wybór nieruchomości na którejś ze środkowych kondygnacji.

Rozkład i wielkość mieszkania

Bardzo ważną kwestią, jeśli rozpatrujemy możliwość późniejszego wynajmu nieruchomości, którą chcemy kupić jest układ pomieszczeń w mieszkaniu. Oczywiście nieruchomości z tzw. pokojami przechodnimi odpadają. Ewentualne kupno tego typu mieszkania oznacza, że będziemy mieli duże problemy z wynajęciem. Nawet jeśli uda się taki pokój podnająć, to jego stawka będzie niższa. Należy się jednak spodziewać, że dane pomieszczenie pozostanie bez najemcy.

Mieszkania z pokojami przechodnimi są postrzegane gorzej także przez kupujących, nawet rodziny. Po prostu są to układy niepraktyczne, uprzykrzające codzienne korzystanie z lokalu.
Optymalne rozwiązanie pod wynajem to osobne wejścia do każdego z pomieszczeń, najlepiej nie „drzwi w drzwi”. Ważną kwestią która wpływa na atrakcyjność nieruchomości jest też osobna kuchnia, a nie aneks kuchenny połączony z salonem oraz powierzchnie dodatkowe – balkon lub ogródek.

Jeśli chodzi o wielkość mieszkania. Dane dotyczące sprzedaży, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wskazują, że kupujący w Polsce raczej preferują stosunkowo niewielkie metraże. Wzięciem cieszą się nieruchomości nie większe niż 60 mkw., natomiast najpopularniejsze są małe dwa pokoje – o powierzchni do 50 metrów kwadratowych.

Mieszkania duże – przez co rozumiemy minimum 70 mkw. – są oczywiście wygodne, ale mogą sprawiać problem przy późniejszym wynajmie czy sprzedaży. Jeśli będziemy chcieli zbyć taki lokal, prawdopodobnie będziemy musieli dłużej poczekać na kupującego – głównie dlatego, że lokal siłą rzeczy, z racji większego metrażu, będzie droższy. Z tego też powodu część sprzedających duże mieszkania nieco obniża stawki za metr kwadratowy.

Jeśli chodzi o wynajem – tu też mogą być problemy z obsadzeniem całej nieruchomości najemcami. Duży metraż to większy czynsz i większe dodatkowe opłaty. Co prawda można takie mieszkania wynajmować też z podziałem na pokoje, na zasadzie „mieszkania studenckiego”, ale w takim wypadku powinniśmy się nastawić na to, że częściej będziemy mieli na głowie poszukiwanie nowych najemców, bowiem rotacja w przypadku wynajmu na pokoje jest większa.

Nie warto też, jeśli chcemy zarabiać na wynajmie, stawiać na kawalerki. Co prawda zaletą kawalerek są niskie ceny i uważa się, że są to dobre mieszkania na tzw. start, jednak na dłuższą metę, jeden pokój to po prostu format niepraktyczny. Taka nieruchomość szybko stanie się niefunkcjonalna – nawet gdy zamieszkamy z drugą osobą, nie mówiąc już o posiadaniu dziecka.

Tak więc lepiej zapłacić te kilkadziesiąt tysięcy więcej i postawić na małe dwa pokoje, gdzie zawsze jeden pokój można podnająć, niż decydować się na kawalerkę.

– W kategorii popularnych metraży zdecydowanie wygrywają tzw. mieszkania średnie. Co prawda w dobie tanich kredytów i stabilnych cen mieszkań, widzimy obecnie zwiększone zainteresowanie większymi metrażami, ale nie są to najlepsze formaty, jeśli kupuje się w celach inwestycyjnych. To samo dotyczy kawalerek – przyznaje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Koszty utrzymania, rodzaj instalacji

Z wielkością nieruchomości związane są oczywiście wyższe opłaty. A te im wyższe, tym niższa konkurencyjność naszego mieszkania. Dlatego na tej sprawie również powinniśmy się skupić. Ważną kwestią jest też rodzaj zarządzania. Zazwyczaj mamy do czynienia z wyborem między mieszkaniem w ramach spółdzielni oraz wspólnoty mieszkaniowej. Każdy z tych typów zarządzania ma swoje wady i zalety, a w ostateczności wszystko zależy od ludzi i ich gospodarności. Generalnie uważa się jednak, że nieco niższe koszty oferują spółdzielnie mieszkaniowe – przede wszystkim dlatego, że są to „organizmy” większe, dzięki czemu mogą wynegocjować lepsze stawki u dostawców. Poza tym spółdzielnie mogą pozyskiwać dochody z własnego majątku.

Wspólnoty mieszkaniowe zazwyczaj wynajmują zarządców. Od ich rzetelności zależy, czy wszelkie naprawy , serwis – będą wykonywane na czas i skrupulatnie. Zaletą wspólnot może być jednak fakt, że z racji tego, że są znacznie mniejsze od spółdzielni, pojedynczy właściciel mieszkania może mieć większy wpływ na podejmowane decyzje. W dużych spółdzielniach „molochach” wpływ mieszkańca na decyzje jest w zasadzie fikcją.

Ważna kwestia, która przekłada się na atrakcyjność nieruchomości, to rodzaj instalacji grzewczej. Jeśli chcemy mieszkanie wynajmować, warto postawić na wybór lokalu z centralnym ogrzewaniem. Jest ono po prostu najmniej kłopotliwe, nie wymaga serwisowania i jest jednym z najtańszych. Należy natomiast wystrzegać się lokali z ogrzewaniem węglowym. Takie mieszkania postrzega się jako archaiczne, ponadto konieczność „dorzucenia do pieca” będzie odstraszać najemców. Z kolei ogrzewanie na prąd będzie bardzo drogie – to również jest złe rozwiązanie.

Lokalizacja – najbliższa okolica

Lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja – to chyba najważniejszy czynnik, który ma wpływ na wartość nieruchomości. Od otoczenia, umiejscowienia względem centrum, dobrych połączeń komunikacyjnych zależy w tym zakresie bardzo wiele. Ciężko jednoznacznie określić, jaką lokalizację uważa się za dobrą. Dla różnych grup odbiorców różne czynniki będą miały znaczenie. Jeśli najemcą bądź kupującym ma być rodzina z dziećmi liczyć się będzie sąsiedztwo szkoły, przedszkola, placu zabaw, parku, szpitala. Jeśli chcemy wynająć mieszkanie studentom, ważniejsze okażą się dobre połączenia z centrum miasta, bądź sąsiedztwo uczelni, ewentualnie pubów i dyskotek.

„Pewniakami” w zakresie drogich, dobrych i prestiżowych lokalizacji są centra miast. Im bliżej centrum, tym drożej. Z danych WGN wynika też, że takie mieszkania znacznie rzadziej tracą na wartości. Centra największych miast w Polsce – krakowskie Stare Miasto, Rynek i okolice we Wrocławiu czy Śródmieście w Warszawie to zarazem najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w naszym kraju. Przeciętne ceny w centrum stolicy wynoszą ponad 10 tys. zł/mkw. We Wrocławiu i Krakowie jest to około 8 – 9 tys. zł za metr kwadratowy.

– Oprócz ścisłych centrów do pożądanych lokalizacji należą dzielnice willowe i różnego rodzaju enklawy w mieście, czyli rejony dobrze skomunikowane, położone blisko centrum, ale z drugiej strony dające względną ciszę i spokój, a więc w sąsiedztwie parków, terenów rekreacyjnych itp. – tłumaczy Leszek Michniak.

Lokalizacja – wybór miasta

Inną kwestią związaną z lokalizacją jest wybór samego ośrodka miejskiego, w którym zamierzamy kupić mieszkanie. Różnice cenowe są znaczne. Generalnie polski rynek nieruchomości dzieli się na kilka części. Najdroższe mieszkania spotkamy w pięciu miastach wojewódzkich: Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. To są najdroższe rynki mieszkań w Polsce – średnie ceny przekraczają tu 6000 zł (w Warszawie 7000 zł/mkw.).

Różnica stawek między wyżej wymienionymi ośrodkami a pozostałymi stolicami województw to przynajmniej 1000 zł na metrze kwadratowym, choć zdarzają się i większe. Przykładowo – z danych NBP za I kw. 2017 wynika, że na rynku pierwotnym w Zielonej Górze za metr kwadratowy mieszkania płaci się obecnie 3800 zł. Warszawa jest więc rynkiem aż o 100 proc. droższym.

Jeśli natomiast chodzi o mniejsze miejscowości – przeciętne ceny w skali kraju wynoszą około 3000 – 3200 zł.

Jaki ośrodek pod inwestycję mieszkaniową wybrać? Jeśli traktujemy zakup inwestycyjnie, najlepszym rozwiązaniem, mimo najwyższych cen będzie wybór spośród najdroższych miast. Jest on korzystny przede wszystkim dlatego, że ośrodki te mają najbardziej rozwinięte rynki najmu, co daje nam gwarancję, że na nieruchomości będziemy mogli zarabiać. Ponadto, jeśli ceny zaczną rosnąć, w największych miastach zazwyczaj rosną najszybciej. Jest więc szansa największego zarobku. W mniejszych ośrodkach i pozostałych miastach wojewódzkich stawki nie zmieniają się tak dynamicznie, a rynek najmu jest płytki.

Inwestycja w mieszkanie – zawsze bezpieczna?

Na koniec kilka uwag natury ogólnej. Dlaczego warto mądrze wybrać nieruchomość? Powszechnie pokutuje przekonanie, że inwestycje mieszkaniowe są bezpieczne i z czasem na pewno się na nich zyska. Ostatnie 10 lat pokazało jednak również, że na mieszkaniach można i tracić.

Wiedzą o tym doskonale właściciele nieruchomości kupowanych 10 lat temu, czyli w okresie tzw. bańki cenowej. Był to czas tuż po wejściu do Unii Europejskiej, gdy dzięki wzrostowi zamożności obywateli i dostępie do kredytów, ukształtował się wysoki popyt na mieszkania. Szybko zaczął on przewyższać podaż, dzięki czemu ceny zaczęły rosnąć. Klienci – utwierdzani przez pośredników finansowych – że będzie jeszcze drożej, decydowali się zaciągać zobowiązania kredytowe i jak najszybciej kupować nieruchomości. W ten sposób nadmuchała się bańka cenowa. Mieszkania drożały bardzo szybko.

Dobrze pokazują to dane NBP, na temat średnich cen na poszczególnych rynkach. Przykładowo: w IV kw. 2006 średnie ceny nowych mieszkań na rynku warszawskim wynosiły 6180 zł, w I kw. 2008 roku było to już ponad 8500 zł/mkw.! A więc w ciągu 15 miesięcy ceny w stolicy wzrosły aż o ponad 2000 zł za metr kwadratowy! Podobne wzrosty notowano wówczas także na innych rynkach.

Bańka cenowa rosła aż do roku 2009, kiedy to ogólnoświatowy kryzys uderzył także w polski rynek nieruchomości. Kurs franka zaczął rosnąć, drastycznie pogorszyły się warunki kredytowania. Ceny mieszkań zaczęły spadać.

W Warszawie od szczytu górki cenowej, który przypadał na II kw. 2008, gdy za nowe mieszkania płaciło się średnio 8600 zł, najniższą wartość ceny uzyskały w IV kw. 2012. W tamtym okresie metr kwadratowy na rynku pierwotnym kosztował 6400 zł, a więc w ciągu 4 lat ceny spadły o ponad 2000 zł/mkw. Na rynku wtórnym spadki były jeszcze większe. W III kw. 2007 używane mieszkania w stolicy kosztowały ponad 9100 zł/mkw. W pierwszym kwartale 2013 średnie stawki wyniosły niecałe 6700 zł. Była to najniższa wartość w notowaniach. Mieszkania staniały o 26 proc.

Później nastąpiło lekkie odbicie, ale ciągle ceny nie wróciły do poziomów ze szczytu górki. Co to oznacza dla właścicieli? Przede wszystkim to, że mogą mieć problemy ze sprzedażą swoich nieruchomości, po cenach, które dawałyby im zysk. Sprzedaż po obecnych stawkach rynkowych może oznaczać realizację straty, nie daje też gwarancji pokrycia zobowiązania kredytowego.

W ten sposób właściciele są „uwiązani” do swoich mieszkań. Muszą czekać na odpowiedni wzrost cen, a te rosną bardzo powoli. Od kilku lat, mimo wysokiego popytu, mamy do czynienia de facto ze stabilizacją cenową. Pewnym ratunkiem dla właścicieli mieszkań kupionych na szczycie górki cenowej jest rynek najmu – oczywiście pod warunkiem, że ich nieruchomości mają potencjał pod wynajem.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email