Kupno mieszkania z hipoteką – jak się bronić

Kupiliśmy mieszkanie, właśnie przeprowadzamy jego remont i nagle okazuje się, że zwraca się do nas osoba trzecia, dochodząca swych praw do nieruchomości z tytułu hipoteki – takie sytuacje niestety ciągle się zdarzają. Warto mieć świadomość, że jeśli już padniemy ofiarą nieuczciwego sprzedawcy, który „wciśnie nam” mieszkanie z wpisem hipoteki, nie jesteśmy bezradni. Tę sprawę regulują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi.

Swoich praw z tytułu rękojmi możemy się domagać jeśli zakupiona rzecz, w naszym przypadku nieruchomość ma wady fizyczne, bądź prawne, o których nie wiedzieliśmy przed kupnem (sprzedający nas o nich nie poinformował) i które występowały jeszcze zanim kupiliśmy nieruchomość.

Obciążenie  mieszkania hipoteką będzie oczywiście wadą prawną. Przez wadę prawną rozumiemy sytuację, w której sprzedana rzecz nie należy wyłącznie do sprzedającego, bądź jest obciążona prawem osoby trzeciej. Wadą będzie więc sytuacja, w której ktoś sprzeda nam mieszkanie do którego ma np. tylko część praw, albo np. sprzeda nieruchomość obciążoną hipoteką, służebnością, zastawem czy dzierżawą.

Na mocy prawa rękojmi mamy wiele możliwości postępowania w takim zakresie, ale musimy zadbać, by w umowie sprzedaży zawarta była rękojmia. Można bowiem to prawo wyłączyć, ograniczyć, lub rozszerzyć.

Jeśli jednak rękojmia nam przysługuje, wtedy – w przypadku wad prawnych – możemy odstąpić od umowy zakupu mieszkania, domagając się zwrotu pieniędzy, żądać obniżenia ceny, żądać naprawy wad prawnych, czy też dostarczenia nieruchomości ich pozbawionej, bądź też domagać się naprawienia szkody wynikającej z kupna nieruchomości z wadą prawną.

227

Na dochodzenie swych praw z tytułu rękojmi mamy rok. Po wykryciu wady musimy poinformować sprzedającego, jednak nie obliguje nas miesięczny termin, tak jak w przypadku wady fizycznej. Jeśli jednak zwróci się do nas osoba trzecia, która będzie chciała wyegzekwować swoje prawo do nieruchomości z tytułu np. hipoteki, mamy obowiązek niezwłocznie poinformować nieuczciwego sprzedającego o tym fakcie i zażądać od niego wzięcia udziału w postępowaniu.

Jeśli tego nie zrobimy, bądź zrobimy za późno może być on wyłączony ze sprawy. Niezależnie jednak od tego czy ktoś trzeci zwróci się do nas z roszczeniem, czy nie – jeśli tylko wykryjemy wadę prawną mieszkania możemy się domagać swoich praw i korzystać z rękojmi.

Musimy określić oświadczeniem woli, czego konkretnie się domagamy i powiadomić sprzedającego. Najczęściej jest to odstąpienie od umowy ze zwrotem pieniędzy. Inna forma to domaganie się obniżenia ceny mieszkania. Nie wolno nam jednak przesadzić z oczekiwaniami. Kwota obniżki powinna być równa wartości hipoteki, niezależnie od tego ile mieszkanie jest warte obecnie na rynku.

Możemy domagać się też usunięcia wady, czyli spłaty hipoteki. Podobną formą będzie żądanie dostarczenia towaru bez wady.
Inna możliwość to naprawa szkód wywołanych kupnem wadliwego towaru. Możemy więc żądać pokrycia kosztów zawarcia umów, postępowania sądowego, a nawet przeprowadzonych remontów mieszkania obciążonego hipoteką.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email