Łódź – ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

Łódź to jedno z największych miast w Polsce, a zarazem ośrodek o zadziwiająco niskich cenach mieszkań w porównaniu do metropolii podobnej wielkości – Wrocławia, Krakowa czy Warszawy. Mieszkania są tu o kilkadziesiąt procent tańsze. Co więcej – analiza ofert wskazuje, że stosunkowo tanie nieruchomości można tu kupić nawet w bardzo dobrych centralnych lokalizacjach.

– Łódź niewątpliwie jest bardzo tanim rynkiem mieszkaniowym, jeśli przyrównać go do innych, podobnych liczbą mieszkańców, ośrodków. Świadczy to o słabości rynku, ale wcale nie oznacza, że łódzka oferta nie jest warta uwagi. Jest wręcz przeciwnie – za stosunkowo niewielkie pieniądze można tu kupić naprawdę ciekawe mieszkania. Może być to świetne posunięcie inwestycyjne, bowiem miasto zyskuje na atrakcyjności, o czym świadczy choćby rosnąca liczba inwestycji w segmencie biurowym. Łódź ze 100 tysiącami studentów stanowi też atrakcyjny rynek najmu. Z danych WGN wynika, że potencjalne stopy zwrotu z inwestycji mieszkaniowej w przeciętnej cenie, przy wynajmie po stawkach rynkowych mogą być wyższe niż w Warszawie, czy Krakowie. – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

– Naszym zdaniem Łódź to bardzo ciekawy przykład niedowartościowanego rynku mieszkaniowego. Obecne niskie ceny nieruchomości w tej metropolii mają swoją przyczynę w problemach demograficznych i postrzeganiu lokalizacji jako stosunkowo nieatrakcyjnej do życia. Na pewno przekłada się na to dosyć wysokie bezrobocie w porównaniu do Krakowa, Warszawy, Wrocławia czy Poznania. Z drugiej jednak strony Łódź dynamicznie się zmienia. O tym, że miasto ma spore perspektywy i potencjał, świadczy choćby rosnąca dynamika inwestycji w nieruchomości komercyjne. To pokazuje, że dzisiejsza inwestycja w mieszkanie w tym ośrodku za kilka, kilkanaście lat może być znacznie więcej warta. Poza tym całkiem nieźle można zarobić na wynajmie – dodaje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Średnie ceny mieszkań w Łodzi

Łódź jest trzecim co do liczby mieszkańców miastem w Polsce – za Warszawą i Krakowem. Mieszka tu blisko 700 tys. osób. Stolica województwa łódzkiego dzieli się na kilkadziesiąt osiedli w 5 dzielnicach – Śródmieście, Bałuty, Widzew, Polesie i Górna.
Jak już wspomnieliśmy – cenowo rynek mieszkaniowy Łodzi prezentuje się bardzo atrakcyjnie. Stawki są tu obniżone o kilkadziesiąt procent względem podobnych wielkością rynków. Z danych NBP za II kw. 2017 wynika, że za metr kwadratowy nowego mieszkania w Łodzi płaciło się nieco ponad 4900 zł. Dla porównania – w Warszawie średnia cenowa wynosi blisko 7700 zł, w Krakowie jest to blisko 6600 zł, a we Wrocławiu 6300 zł. Okazuje się więc, że w porównaniu z Warszawą łódzkie mieszkania są aż o 36 proc. tańsze. W porównaniu z Krakowem różnica ta wynosi 25 proc., a w porównaniu z Wrocławiem 22 proc. Łódź jest na pewno najtańszym rynkiem mieszkaniowym spośród miast liczących powyżej 500 tys. mieszkańców. Co więcej – ceny mieszkań, zwłaszcza na rynku wtórnym, są tu niższe od znacznie mniejszych stolic województw – np. Rzeszowa czy Lublina.

Co prawda łódzkie mieszkania drożeją, ale tempo wzrostu jest raczej wolne. W II kw. 2014, a więc trzy lata temu, średnie stawki na rynku pierwotnym wynosiły tu 4400 zł. A więc przez ten czas nowe mieszkania podrożały o około 500 zł. To i tak dużo, bo rynek wtórny cechował się mniejszym wzrostem. Na podrożenie mieszkań nowych na pewno wpływ miał program MDM, który w przypadku Łodzi daje szansę kupna nieruchomości z dopłatą od państwa nawet w dobrych, centralnych lokalizacjach. Obecnie limit cenowy dla mieszkań używanych w Łodzi wynosi blisko 3400 zł, a więc tyle ile wynosi średnia cen mieszkań w tym segmencie. Oznacza to, że nie ma problemu ze znalezieniem nieruchomości używanej, która spełni wymogi programu. Limit dla rynku pierwotnego jest niższy w stosunku do średniej cenowej – wynosi 4150 zł, ale i tak kilkadziesiąt procent oferty kwalifikuje się do dopłat. To o wiele więcej niż w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Jeśli chodzi o rynek wtórny w Łodzi Średnie ceny mieszkań używanych wg NBP – czyli 3400 zł/mkw. są o 50 proc. niższe niż w Warszawie, gdzie mieszkania z rynku wtórnego kosztują przeciętnie ponad 7300 zł, w Krakowie 6000 zł, a we Wrocławiu 5450. Jak więc widzimy – w segmencie mieszkań używanych przepaść cenowa jest potężna.

– Pozornie świadczy to o nieatrakcyjności rynku, ale z drugiej strony nic nie trwa wiecznie, a zakup mieszkania to inwestycja długoterminowa. Niewykluczone więc, że za kilkanaście lat właściciele nieruchomości w Łodzi będą dysponować mieszkaniami znacznie więcej wartymi – komentuje Leszek Michniak.

Popularne łódzkie lokalizacje

To, co odróżnia Łódź od innych miast podobnej wielkości, oprócz znacznie niższych cen, to również fakt, że stawki tu nie cechują się aż tak dużą rozpiętością. Ceny są zrównoważone i w większym stopniu niezależne od lokalizacji. Mówiąc krótko – nawet w ścisłym centrum miasta można kupić mieszkania w stawkach przeciętnych, albo nawet obniżonych.

Oczywiście najdroższy rejon miasta to centrum, czyli Śródmieście. Tu znajdziemy najwięcej nieruchomości o podwyższonym standardzie, tu są też najwyższe czynsze najmu. Do stosunkowo popularnych lokalizacji należy również dzielnica Polesie, a więc przylegający do Śródmieścia obszar, na który składa się głównie zabudowa zabytkowych i historycznych kamienic. Rejon ten z pewnością wart jest inwestycji mieszkaniowej. Jeśli miasto będzie się rozwijać, na pewno będzie on przechodził pozytywne przeobrażenia, które powinny przekładać się na wzrost wartości nieruchomości. Poza tym Stare Polesie jest dobrze zlokalizowane – blisko ścisłego centrum, ale też np. centrum handlowego Manufaktura – stanowiącego jedną z wizytówek Łodzi.

Pozostałe duże dzielnice mieszkaniowe, czyli Widzew, Bałuty i Górna cechują się dosyć różną zabudową. W rejonach graniczących ze Śródmieściem mamy do czynienia z pierzejami kamienic, nieco dalej zaczynają się duże blokowiska. Ceny mieszkań są tu zrównoważone. Jeśli chodzi o reputację dzielnic – przez długi czas za najmniej bezpieczne uchodziły Bałuty. Obecnie obraz tego rejonu mocno się zmienia na korzyść, a same Bałuty pięknieją m.in. dzięki nowym inwestycjom.

– Oprócz równowagi cenowej, kolejną cechą łódzkiego rynku mieszkaniowego jest stosunkowo słabo rozwinięty segment premium. Na inwestycyjnej mapie miasta nie ma żadnego porównywalnego obiektu do Złotej 44 w Warszawie, Sky Tower we Wrocławiu czy Angel Wawel w Krakowie, a więc super luksusowego apartamentowca z najwyższej półki. Mimo to ma Łódź swój wkład w rozwój tego segmentu. Jest miastem z którego wyrastają pierwsze polskie lofty oraz inwestycje komercyjne, oparte na wykorzystaniu dawnych obiektów fabrycznych – by wspomnieć choćby Manufakturę czy lofty Scheiblera – komentuje Leszek Michniak.

Ceny mieszkań w centrum miasta

Jak już wspomnieliśmy – cechą charakterystyczną Łodzi jest dostęp do świetnie zlokalizowanych mieszkań, które niekoniecznie są wygórowane cenowo. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia na Śródmieściu.

Przykładowo: 81 – metrowe mieszkanie o podwyższonym standardzie w kamienicy przy ul. Piotrkowskiej, a więc w ścisłym centrum miasta, można kupić za 335 tys., co daje stawkę rzędu 4100 zł/mkw. Inna przykładowa oferta to mieszkanie w zabytkowej kamienicy na Śródmieściu. 86 mkw. wyceniono na 370 tys. zł, a więc po 4266 zł miesięcznie.

Tak więc – choć Śródmieście należy na pewno do najdroższych lokalizacji mieszkaniowych w Łodzi, to dystans cenowy wcale nie jest tak duży, jak mogłoby się wydawać. Przegląd ofert potwierdza, że bez problemu znaleźć naprawdę świetnie zlokalizowane nieruchomości w niższych cenach.

– Są to stawki nierealne w miastach takich jak Wrocław, czy Warszawa, zwłaszcza, że w odniesieniu do Łodzi mówimy o centralnej lokalizacji. Taka oferta może być gratką inwestycyjną – komentuje Leszek Michniak.

Trzeba jednak również dodać, że to na Śródmieściu znajdziemy najwięcej ofert w cenach podwyższonych. Tyle, że analiza ogłoszeń z WGN wskazuje, że – po odrzuceniu skrajnie drogich nieruchomości – wysokie ceny jak na łódzki rynek, to około 6 – 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tyle kosztują tu mieszkania, określane czasem jako wyższy standard. Mowa o rynku wtórnym.

– Takie ceny za mieszkania o podwyższonym standardzie, czy też apartamenty w Łodzi są na poziomie średnich stawek za budownictwo popularne (lub nieznacznie tylko wyższych) w miastach takich jak Wrocław czy Kraków – podsumowuje Leszek Michniak.

Najdroższą aktualnie ofertę w WGN jest 74 – metrowy, luksusowy apartament, zlokalizowany w apartamentowcu z 2015 roku w centrum miasta. Akurat w tym przypadku stawka za metr kwadratowy jest bardzo wysoka i wynosi 13 tys. zł/mkw. To stawka często spotykana na Śródmieściu w Warszawie. W Łodzi jest prawdziwą rzadkością. Stanowi ofertę skrajną.

Drogie mieszkania w łódzkich realiach cenowych – jak już wspomnieliśmy – wycenia się na 6000 do 7000 zł/mkw. 45 – metrowy apartament o wysokim standardzie, w kamienicy na Śródmieściu wyceniono na 270 tys. zł, czyli również po 6000 zł od metra. Inna oferta ze Śródmieścia to duże ponad 120 – metrowe mieszkanie, sprzedawane za ponad 700 tys. zł. W tym przypadku stawka wynosi 5600 zł/mkw. Dwupoziomowe mieszkanie wykończone w wysokim standardzie, w nowym budynku na Bałutach można kupić natomiast za 460 tys. (74 mkw.) co daje cenę wynoszącą 6000 zł/mkw.

Tańsze lokalizacje

Najniższe ceny mieszkań na łódzkim rynku wynoszą około 2000 zł/mkw. i niekoniecznie chodzi o nieruchomości do generalnego remontu. Bardzo niskie ceny częściej napotkamy w kamienicach i częściej będą to mieszkania o dużych metrażach. Przykładowo: za 130 – metrowy lokal w kamienicy na Polesiu jeden z oferentów oczekuje 285 tys. zł, co daje cenę nieco ponad 2100 zł/mkw.

– Takie mieszkania powinny stanowić przedmiot zainteresowania inwestorów. Część oczywiście wymaga nakładów, także same budynki mogą być mocno niedoinwestowane Mimo to za bardzo małe pieniądze można nabyć świetnie położony lokal, do tego w zabytkowej kamienicy. W perspektywie – jeśli np. budynek doczeka się remontu – wartość takiej nieruchomości może mocno wzrosnąć – komentuje Leszek Michniak.

Podobnie jak w innych miastach, także Łódź dysponuje dużymi obszarami blokowisk. Ceny wielkiej płyty są nieco obniżone, choć wiele zależy od konkretnego osiedla i stanu budynku. Bloki nadal cieszą się dużą popularnością wśród klientów.

Z ofert zamieszczanych w WGN wynika, że na osiedlach na Widzewie, czy na Bałutach cenowy rząd wielkości za mieszkania w blokach wynosi około 3500 – 4500 zł. Dla przykładu: 53 – metrowe mieszkanie w bloku z lat 80′ na Bałutach można kupić za 235 tys. zł, co daje cenę wynoszącą 4400 zł/mkw. W dalszej lokalizacji na Bałutach – Romanów, 50 – metrowe mieszkanie w bloku jest do kupienia choćby za 4000 zł/mkw. – przytacza przykłady Leszek Michniak.

Mieszkaniowy rynek pierwotny

Przeciętne transakcyjne ceny mieszkań nowych w Łodzi wynoszą niecałe 5000 zł/mkw. Takie dane dostarcza NBP i znajdują one potwierdzenie w ofertach z WGN. Za mieszkania w standardzie deweloperskim płaci się przeciętnie około 4500 – 5000 zł. Niecałe 4400 zł/mkw. to stawka za mieszkania w standardzie deweloperskim na Polesiu. Budynek wyposażony jest w windę oraz garaż wielostanowiskowy dostępny bezpośrednio z budynku. Cena za 63 metrowe mieszkanie wynosi 277 tys. zł. Duże mieszkania w lokalizacji – Julianów – Bałuty – można kupić już od 4500 zł za metr kwadratowy.

Łódzki rynek najmu

Łódź to jeden z atrakcyjniejszych rynków najmu w Polsce. Miasto ma istotny walor w postaci około 100 tysięcy studentów, a to właśnie żacy stanowią najliczniejszą grupę najemców. Obecnie rynek najmu zyskał dodatkową dynamikę dzięki otwarciu Polski na imigrantów ze wschodu, którzy przyjeżdżają tu za pracą.

Łódź, która cechuje się bardzo niskimi cenami mieszkań, pozwala całkiem nieźle na wynajmie zarobić. Oczywiście czynsze są tu również niższe, niż w takich miastach jak Wrocław, czy Kraków, jednak tanie mieszkania sprawiają, że inwestycje pod wynajem mogą być całkiem zyskowne.

Z ofert WGN wynika, że średnio za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania płaci się tu 25 – 27 zł/mkw. (bez czynszu administracyjnego i mediów). Wynajem 50 metrowego mieszkania to miesięczny koszt rzędu około 1250 zł. Stawki są niższe o kilkadziesiąt procent w porównaniu do wrocławskich, warszawskich czy krakowskich. W Krakowie i Wrocławiu wynoszą one około 30 – 33 zł/mkw. W Warszawie jest to ponad 40 zł/mkw. miesięcznie.

Takie ceny najmu mają w Łodzi tylko niektóre mieszkania w wyższym standardzie. Przykładowo: za 40 – metrowy loft wykończony w wysokim standardzie na łódzkich Bałutach trzeba zapłacić 1450 zł, co daje – wysoką jak na Łódź – stawkę 36zł /mkw. Do przeciętnych wycen należy natomiast przykładowa oferta najmu 64 – metrowego mieszkania w nowym budownictwie na osiedlu Radogoszcz Zachód, można wynająć za 1600 zł, co daje 25 zł/mkw. miesięcznie.

Ile można zarobić na wynajmie? Zakładając, że inwestor kupi mieszkanie używane po średniej wg NBP cenie, to za 50 mkw. zapłaci około 180 tys. zł. Roczny przychód z najmu po stawce średniej wyniesie 15 tys. zł. Oznacza to, że roczny zwrot z inwestycji mieszkaniowej pod wynajem w Łodzi wyniósłby ponad 8 proc. na rynku wtórnym! Takie wyliczenie oczywiście ma charakter umowny – nie uwzględnia dodatkowych kosztów i przestojów w wynajmie. Mimo to stawki są naprawdę dosyć wysokie. Na rynku pierwotnym za 50 mkw. kupujący zapłaci 245 tys., co – przy średnich cenach najmu – daje zwrot na poziomie 6,1 proc. Jest to wynik nieco lepszy od tego jaki można uzyskać w Krakowie i Wrocławiu i a także wyższy od stołecznego. W Warszawie przy średnich cenach mieszkań i wynajmie po stawkach rynkowych, średnie stopy zwrotu wynoszą 5 – 5,5 proc.

Podsumowanie

Choć Łódź „odstaje” cenowo i poziomem rozwoju rynku mieszkaniowego od wiodących ośrodków w kraju, oferta nieruchomości mieszkaniowych w tym mieście jest ciekawa i warta inwestycji. Przede wszystkim kuszą aktualnie niskie ceny mieszkań, nawet w bardzo dobrych lokalizacjach. Dają one szansę nie tylko na wyższą rentowność najmu, ale także na znaczny wzrost wartości nieruchomości w przyszłości.

Łódź jest niewątpliwie miastem z dużym potencjałem. Można założyć, że w końcu i rynek mieszkaniowy odpowiednio „zaskoczy”. Pewnym sygnałem jest tu szybki rozwój segmentu nieruchomości komercyjnych – m.in. biurowych, a także duża atrakcyjność Łodzi i regionu na rynku magazynów. Aktualnie całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Łodzi to 360 tysięcy metrów kwadratowych. W zeszłym roku powiększyły się one o ponad 35 tys. mkw., ale w budowie jest obecnie kolejnych 130 tys., a więc w krótkim czasie całkowite zasoby nowoczesnych biur w Łodzi zwiększą się o ponad 1/3. To bardzo duży progres.

Potwierdza on, że w oczach inwestorów komercyjnych Łódź ma duży potencjał. Nowe inwestycje biurowe to nowe miejsca pracy, ale też wzrost wartości nieruchomości w okolicy. Można – niebezpodstawnie – sądzić, że to dobry prognostyk dla łódzkiego rynku mieszkaniowego.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email