Małe miasta – raj dla tych którzy szukają tanich mieszkań

Mieszkanie w dużym mieście? A może jednak na tzw. prowincji? Różnica jest zasadnicza. Z danych WGN wynika, że mieszkania w mniejszych ośrodkach są przeciętnie o około 100 – 150 proc. tańsze niż w dominujących ośrodkach. Czy więc opłaca się kupić nieruchomość na tzw. prowincji? Jeśli chcemy w takim miejscu żyć, to tak, ale jeśli zamierzamy kupować w celach inwestycyjnych – już niekoniecznie. 

Gdyby posłużyć się metaforą można by stwierdzić, że rynek mieszkaniowy w Polsce można opisać jako rzeczywistość dwóch światów. Pierwszy to świat wysokich cen, bogatej oferty oraz luksusu z najwyższej półki. Na ten świat składa się 5 największych miast w Polsce i niektóre miejscowości turystyczne. W „drugim świecie” jest cała reszta.

Jak to wygląda w praktyce? Na rynku pierwotnym tylko 5 miast ma ceny powyżej 6000 zł/mkw. Są to Warszawa (7820 zł), Kraków (6800), Gdańsk (6800), Wrocław (6400) i Poznań (6400). Pozostałe miasta wojewódzkie już są wyraźnie tańsze. W niektórych przypadkach różnica jest drastyczna. Przykładowo – w Zielonej Górze za nowe mieszkania płaci się średnio 3800 zł/mkw., a więc aż o ponad 50 proc. mniej niż w Warszawie, a przecież to ciągle stolica regionu.

Na tzw. prowincji, a więc w miastach średnich i małych, ceny są jeszcze niższe. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny mieszkań wynoszą 2700 – 3300 zł/mkw. Co ciekawe – analitycy WGN nie dostrzegają zasadniczych różnic cenowych między mniejszymi ośrodkami niezależnie od regionu Polski. Nieco droższe są tylko mieszkania w niektórych typach miast: uznanych kurortach turystycznych oraz miejscowościach satelickich wokół wiodących metropolii.

Czy to oznacza, że warto kupić tanie mieszkanie w małym mieście, zamiast mieszkania w metropolii. Na takie pytanie ciężko odpowiedzieć jednoznacznie. Oczywiście tanie nieruchomości mieszkaniowe to bardzo istotna zaleta – niższe koszty kredytowania, a więc finalnie lepsza sytuacja finansowa kupującego. Jest to jednak również decyzja życiowa, oznaczająca chęć związania się z danym ośrodkiem. To już pytanie o standard życia, zarobki, ofertę rozrywkową, kulturalną, dostęp do służby zdrowia, edukacji i wiele innych kwestii.

Co innego, jeśli rozpatrujemy zakup w celach inwestycyjnych, np. pod wynajem. Może być to ryzykowne posunięcie. Małe miasta w większym stopniu cierpią na problemy związane z migracjami i depopulacją, poza tym mają bardzo płytki rynek najmu, stąd inwestycja np. pod wynajem może być złym rozwiązaniem. Inna kwestia – to ewentualny wzrost cen nieruchomości w przyszłości. Na to liczą inwestorzy. Mają nadzieję, że ich mieszkania okażą się dobrą lokatą kapitału. Uważa się, że małe rynki, prowincjonalne, są bardziej odporne na wahania koniunktury niż duże miasta. Jednak z drugiej strony, na większych rynkach większe mogą być zarówno spadki jak i wzrosty cen, tymczasem w małych miastach, które cierpią w większym stopniu na problemy demograficzne jest ryzyko, że nieruchomości mieszkaniowe po prostu nie będą zyskiwać na wartości w czasie.

Przykładowe oferty mieszkań na sprzedaż – prowincja i metropolie

W Radomiu za 100 – metrowe mieszkanie w kamienicy należy zapłacić 255 tys. zł, czyli o po 2500 zł/mkw. Gdyby porównać to z cenami warszawskimi, okazałoby się, że za takie pieniądze w stolicy można mieć albo kawalerkę, albo małe dwa pokoje. W Kaliszu, w woj. wielkopolskim, przeciętne ceny mieszkań wynoszą około 3000 – 3500 zł. Za 3400 zł/mkw. można kupić niecałe 50 mkw. w budynku z 2000 roku, co daje cenę całości wynoszącą niecałe 170 tys. zł. W Poznaniu za tę cenę nie ma szans kupić żadnego mieszkania. Najtańsze kawalerki „zaczynają się” od około 180 tys. zł. Za 50 mkw. w przyzwoitej lokalizacji i dość dobrym standardzie należałoby zapłacić 300 tys. zł, a więc blisko o 100 proc. więcej. W dolnośląskim Głogowie osoba poszukująca 50 – metrowego mieszkania zapłaci za nie nieco ponad 130 tys. zł. Daje to cenę metra kwadratowego wynoszącą niecałe 2300 zł mkw. We Wrocławiu za 50 mkw. trzeba by było zapłacić około 250 – 300 tys. zł, a więc o 100 – 130 procent więcej.

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email