Kupić mieszkanie czy jeszcze poczekać? Od 2013 roku sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje w dużym stopniu niezdefiniowana. Brak jest wyraźnych wskazań, które świadczyłyby o tym, że mieszkania zaczną drożeć, ale brak również sygnałów tego, że stanieją. Dominuje stabilizacja cenowa. Czy w tym roku to się zmieni?
O poprawie sytuacji na rynku są przekonani deweloperzy, którzy rozkręcają front robót. Pozytywnie postrzegają nadchodzącą przyszłość i są przekonani, że popyt na mieszkania będzie zadowalający. Jak poinformował w grudniu 2014 GUS – w okresie jedenastu miesięcy 2014 r. wydano pozwolenia na budowę 144.404 mieszkań, tj. o 14,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. (kiedy notowano spadek o 17,6 proc.).
Skąd przekonanie firm deweloperskiej o dobrej sprzedaży w tym roku? Być może firmy kierują się przesłankami zarysowanymi w tym roku, kiedy to branża zgodnie przyznawała, że mieszkania znów się zaczęły sprzedawać. Problem w tym, że owego odbicia zupełnie nie widać na rynku kredytowym. Akcja kredytowa była w zeszłym roku zdecydowanie poniżej oczekiwań i to przy najniższych w historii stopach procentowych, które jednak nie pobudzają rynku.
Z danych bankowców wynika ponadto, że mieszkania w dużej mierze kupowali ci klienci, którzy decydowali się na zakup za gotówkę, lub z wysokim poziomem wkładu własnego (w puli udzielonych kredytów rośnie udział tych z wkładem na poziomie od 20 do 50 proc.).
Tymczasem podwyższenie minimalnego poziomu wkładu własnego do 10 procent, z pewnością dla wielu osób będzie problemem, co oznacza utrudniony dostęp do kredytów, a więc i do mieszkań.
Część obserwatorów rynku uważa, że wyższy wkład nie przełoży się na osłabienie akcji kredytowej, gdyż obowiązek ten zostanie niejako zamortyzowany przez program MDM, który w ten sposób wróci do łask i zyska na popularności. Dzięki temu spadków cen nie będzie, a możliwe są nawet wzrosty.
Czy rzeczywiście MDM uratuje popyt na rynku pierwotnym? Można mieć wątpliwości, biorąc pod uwagę słaby pierwszy rok funkcjonowania programu, oraz fakt, że 10 proc. dopłaty do mieszkania w ramach MDM nie równa się 10 procentowemu wkładowi własnemu. Wielu beneficjentom po prostu państwowa dopłata nie wystarczy, by starać się o kredyt. Oczywiście z MDM uzbieranie 10 procentowego wkładu będzie łatwiejsze, ale same pieniądze od państwa to za mało.
Rząd teraz zapowiada szerokie zmiany w programie, który ma być przede wszystkim atrakcyjniejszy dla rodzin z dziećmi, tymczasem to właśnie single najczęściej korzystają z programu i to oni będą mieli w tym roku największy problem z wkładem, bowiem – jak już powiedzieliśmy – 10 procent dopłaty dla nich to za mało, by pokryć 10 procentowy wkład własny. Po drugie nadal nie poprawiła się dostępność mieszkań w MDM. Są miasta, gdzie ciągle jest ona drastycznie niska (Wrocław, Kraków). Wątpliwe, by ten stan rzeczy zdecydowanie się zmienił. Ponadto MDM ma silną konkurencję w postaci tańszego rynku wtórnego.
Te wszystkie, wskazane czynniki, każą sceptycznie podchodzić do prognozy wedle której MDM zyska znacznie na popularności. Z takiego założenia wychodzą właśnie ci eksperci i uczestnicy rynku, którzy sądzą, że ceny mieszkań nie tylko nie wzrosną, ale mogą nawet zacząć spadać. Wedle tego scenariusza obowiązek wyłożenia 10 procentowego wkładu będzie miał przełożenie na osłabienie popytu, MDM nadal będzie miał niski wpływ na rynek pierwotny, a duża podaż mieszkań od deweloperów będzie wywierać dodatkową presję na obniżkę cen mieszkań.
Taki scenariusz dotyczy przede wszystkim rynku pierwotnego. Jeśli chodzi o rynek wtórny, tutaj raczej dalszych spadków cen nie należy się spodziewać. Przypomnijmy, że rynek wtórny jest tańszy od pierwotnego, często nawet w stosunku do cen mieszkań w MDM, ponadto od szczytu bańki cenowej na początku 2008 roku mieszkania używane staniały nawet o 30 procent. Jeśli więc nastawiać się na dalsze spadki cen, bardziej prawdopodobne są one na rynku pierwotnym.
Teresa Michniak, Dział Analiz WGN
