Mieszkania – jak długo utrzyma się stabilizacja cen?

Mimo wyraźnej poprawy sprzedaży mieszkań, którą odnotowują deweloperzy ceny ani drgną. To samo zjawisko dotyczy rynku wtórnego. Taki stan rzeczy utrzymał się również w III kw. 2014.

O poprawie optymizmu po stronie deweloperów świadczy ich chęć do dalszego inwestowania. Z danych GUS za wrzesień 2014 wynika, że od początku roku aż o 40 proc. wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań aktualnie budowanych. Oznacza to, że firmy pozytywnie podchodzą do dalszego popytu. Mają podstawy do takiego nastawienia. Wg raportu REAS za III kw. na największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź) firmy deweloperskie sprzedały niecałe 10,4 tys. mieszkań. Oznacza to utrzymanie piąty kwartał z rzędu wysokiej liczby transakcji, nienotowanej na polskim rynku mieszkaniowym od okresu szczytu boomu, czyli początku 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano na analizowanych rynkach blisko 42,7 tys. lokali, o prawie 19% więcej, niż w rekordowym dotychczas roku 2007 – napisano w raporcie REAS.

Co więcej – zmniejsza się liczba mieszkań niesprzedanych – w wyżej wymienionych miastach o 7 proc. kwartał do kwartału (10,9 tys. mieszkań), a klienci coraz częściej są skłonni kupować mieszkania, które będą gotowe w perspektywie roku bądź dwóch lat.

Taki stan rzeczy powinien wpływać na zwyżki cen – tych jednak nie widać. Ruchy cenowe są minimalne. Wg REAS niewielki wpływ na nie ma program MDM. Tam gdzie limity MDM są wysokie w stosunku do cen średnich (Poznań, Gdańsk), tam też ceny mieszkań nieznacznie wzrosły. Z kolei w miastach gdzie limity są dużo niższe od średnich cenowych (Wrocław) stawki nieco spadły. Należy jednak pamiętać, że mówimy o zmianach minimalnych, a sam program MDM w obliczu słabego zainteresowania i zróżnicowanej dostępności mieszkań, nie wywiera większego wpływu na rynek.

Stabilizację cenową obserwujemy również na rynku wtórnym. Co prawda dalsze spadki cen są mało prawdopodobne (średnie cenowe wróciły do poziomów sprzed 7 lat) to jednak ceny nie rosną. Zmiany są minimalne – o 30 – 50 zł za metr kwadratowy.

13

Najdroższym rynkiem wtórnym wśród miast wojewódzkich pozostaje oczywiście Warszawa. W III kw. 2014 średnie cen ofertowych z WGN wynosiły tam 8300 zł/mkw. Dalej w kolejności są: Kraków – 6500, Wrocław – 6000 zł, Gdańsk – 6000, Poznań – 5700, Lublin – 5000, Białystok – 4900, Rzeszów – 4800, Olsztyn – 4500, Katowice – 4200 zł, Kielce – 4200, Szczecin – 4200, Opole – 4200, Bydgoszcz – 3600, Łódź – 3500, Zielona Góra – 3400.

Ceny transakcyjne są o około 7 proc. niższe od ofertowych, z kolei rynek pierwotny jest średnio o 500 zł droższy od wtórnego, choć coraz częściej obserwujemy zrównywanie się cen mieszkań nowych i używanych. Tak jest m.in. we Wrocławiu i Poznaniu. Z kolei w Warszawie i Krakowie to rynek wtórny jest droższy, ze względu na większy dostęp do prestiżowych, centralnych lokalizacji.
Czy ceny mieszkań pozostaną stabilne, a jeśli tak, to jak długo? Już pod koniec roku czynnikiem generującym większy popyt, a więc wzrost cen może być wycofanie z rynku od 2015 r. kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości. Podobnie jak było to rok temu, przed wycofaniem kredytów na 100 proc. wzrosła nieco akcja kredytowa, choć wynik był daleki od oczekiwań. Obecnie ten scenariusz może się powtórzyć.

W przyszłym roku deweloperzy i bankowcy spodziewają się kolejnych obniżek i tak już historycznie niskich stóp procentowych, co może skłonić klientów do zadłużania się i zwiększyć popyt. Czy tak będzie – również ciężko przesądzać, biorąc pod uwagę, że stopy już mamy niskie, a akcja kredytowa wcale znacznie nie wzrosła. Inny czynnik to MDM. Rząd próbuje ratować program. Zmieniono sposób obliczania limitów cenowych mieszkań. Te już po raz drugi wzrosły i jest prawdopodobne, że będą rosły, co poprawi dostępność mieszkań MDM w lepszych lokalizacjach, zwiększy ich pulę na takich rynkach jak Wrocław, czy Kraków i może generować wzrosty cen (choć przecież nie taki był sens i przeznaczenie tego programu).

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email