Mieszkania na sprzedaż w Krakowie – najdroższe i najtańsze lokalizacje

Kraków należy do ścisłej czołówki rynków mieszkaniowych w Polsce. Pod względem wysokości cen wśród największych miast plasuje się na drugim miejscu – za Warszawą. Stolica województwa Małopolskiego ma dobrze rozwinięty rynek nieruchomości luksusowych. Ze względu na bardzo dużą atrakcyjność turystyczną jest też świetnym rynkiem najmu. W poniższym tekście omówimy główne cechy Krakowa jako rynku nieruchomości mieszkaniowych, przedstawimy średnie stawki w wybranych lokalizacjach oraz przykładowe oferty, opiszemy rynek najmu oraz segment Premium.

Kraków liczy 761 tys. mieszkańców i jest drugim ośrodkiem pod względem ich liczby, po Warszawie. Stolica Małopolski jest podzielona dzieli się 18 dzielnic oznaczonych cyframi rzymskimi. Centralne dzielnice miasta to Stare Miasto, Grzegrzółki, Prądnik Czerwony, Czyżyny, Krowodrza. Są to zarazem najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w tym mieście.

Pozostałe dzielnice Krakowa to: Prądnik Biały, Bronowice, Zwierzyniec, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Swoszowice, Pogórze Duchackie, Bieżanów – Prokocim, Podgórze, Mistrzejowice, Bieńczyce, Wzgórze Krzesławickie, Nowa Huta.

Największą obszarowo dzielnicą Krakowa jest Nowa Huta, która zajmuje 6540 ha. Jeśli natomiast chodzi o liczbę mieszkańców, największa populacja mieszka w dzielnicy VIII, czyli Dębnikach. Żyje tu blisko 60 tysięcy ludzi.

– Rozkład cenowy w przypadku poszczególnych dzielnic przedstawia się dosyć prosto. Najdroższe oczywiście pozostaje ścisłe centrum i dzielnice przylegające do centrum. Wysokie wyceny uzyskują też mieszkania w tych rejonach miasta, które są dobrze skomunikowane i pozwalają bezproblemowo dostać się do różnych jego części. Wysokie wyceny uzyskują tzw. miejskie enklawy, czyli rejony dobrze skomunikowane z resztą, ale oferujące zarazem dużo zieleni, ciszę i spokój od miejskiego gwaru. Z pewnością zaliczymy tutaj obszary bliskie krakowskim Błoniom. Jeśli chodzi o ścisły top cenowy – jest on powiązany z lokalizacjami centralnymi. Wskażemy tu m.in. na Stare Miasto i Kazimierz Najtańsze natomiast są peryferie, zwłaszcza te, które – słusznie czy niesłusznie – nie cieszą się najlepszą opinią. Wymienimy tu m.in. Nową Hutę, na której ciąży ciągle wizerunek komunistycznego ośrodka przemysłowego, mimo że ten rejon Krakowa bardzo szybko się przeobraża i wkrótce może być docenianą lokalizacją. szybko się przeobraża
. – wymienia Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Ceny mieszkań i specyfika krakowskiego rynku – informacje ogólne

Kraków to miasto, na które w znikomym stopniu wpływał program rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych, czyli Mieszkanie dla Młodych. MDM, w ciągu 3 lat swego funkcjonowania, znacznie przełożył się na wysoką koniunkturę na mieszkania na rynku pierwotnym a później i wtórnym, ale nie w przypadku stolicy Małopolski.

Wynika to przede wszystkim z faktu, że limity cen mieszkań, które kwalifikują się do dopłat są tu wyraźnie poniżej średnich cenowych. Z tego powodu znikoma część oferty – zarówno w segmencie mieszkań nowych, jak i używanych, spełnia wymogi tego programu.

Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za I kw. 2017) wynika, że na rynku pierwotnym tylko 19 proc. nowych mieszkań mieści się w limitach MDM. Na rynku wtórnym ten odsetek jest jeszcze mniejszy i wynosi zaledwie 5 proc. Oznacza to, że właściwie prawie nie da się znaleźć mieszkania, które kwalifikowałoby się do dopłat. W grę wchodzą wyłącznie niektóre nieruchomości o najniższym standardzie, a więc przeznaczone do generalnego remontu, ewentualnie najtańsze mieszkania na dalekich peryferiach.

Obecny limit cenowy MDM na krakowskim rynku pierwotnym kształtuje się na poziomie 5260 zł/mkw., tymczasem z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że obecnie średnie ceny transakcyjne mieszkań nowych w stolicy Małopolski wynoszą niecałe 6400 zł za metr kwadratowy. Wśród największych rynków, poza Warszawą gdzie za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się ponad 7500 zł, stawki na tym samym poziomie co krakowskie spotykamy jeszcze w Gdańsku. Nieco taniej jest natomiast w Poznaniu – 6260 zł/mkw I we Wrocławiu – 6100 zł/mkw.

Na rynku wtórnym mieszkania objęte dopłatami nie mogą być droższe niż 4300 zł/mkw., jednak średnie ceny mieszkań używanych w Krakowie wynoszą obecnie 6000 zł/mkw. To wyraźnie więcej niż na innych konkurencyjnych rynkach. We Wrocławiu za metr kwadratowy używanego mieszkania płaci się przeciętnie niecałe 5400 zł, w Poznaniu jest to niecałe 5100 zł, a w Gdańsku – 5800. Droższym rynkiem wtórnym od krakowskiego wśród miast wojewódzkich jest tylko Warszawa, gdzie metr kwadratowy mieszkania używanego kosztuje w transakcji 7300 zł.

Stabilizacja cenowa

Kraków podlega tym samym mechanizmom co reszta kraju. Ceny nowych mieszkań w stolicy Małopolski, podobnie jak w innych wiodących ośrodkach zmieniają się nieznacznie. Od kilku lat obserwujemy na polskim rynku stabilizację cenową.

Występuje ona mimo świetnych danych dotyczących sprzedaży nowych lokali. Choć deweloperzy sprzedają mieszkania nieomal jak świeże bułeczki, stawki nie idą w górę. Dlaczego? Sytuacja ta wynika przede wszystkim z faktu, że deweloperzy dostarczają odpowiednio dużą liczbę nowych mieszkań, która stabilizuje popyt. Jest to praktyka inna od tej z lat 2006 – 2008, które również cechowały się świetnym popytem. Wtedy jednak ceny rosły jak na drożdżach. Mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc. Działo się tak, ponieważ oferta deweloperska była znacznie mniejsza do zapotrzebowania. Klienci, którzy chcieli kupić mieszkanie, a nie znajdowali oferty gotowej, kupowali tzw. dziury w ziemi, a więc mieszkania nawet nie na początkowym etapie realizacji. Wszystko to poskutkowało nadmuchaniem bańki cenowej. Klienci w obawie, że mieszkania będą nadal szybko drożeć, przyspieszali decyzje zakupowe, co przekładało się rzeczywiście na dalszy wzrost cen. Bańka cenowa pękła około roku 2009, gdy w polski rynek nieruchomości uderzył ogólnoświatowy kryzy. Mieszkania zaczęły mocno tanieć i w efekcie wielu właścicieli pozostało z nieruchomościami wartymi mniej niż wynosiła cena zakupu. Taki stan rzeczy zresztą często utrzymuje się do tej pory, bowiem – choć nastąpiło lekkie odbicie – ceny mieszkań nie wróciły do poziomu z 2006 – 2008 roku, a obecnie trwa stabilizacja cenowa.

Ceny mieszkań w Krakowie generalnie swym poziomem ustępują tylko warszawskim, jednak odczytując uśrednione dane należy pamiętać o tym, że duży wpływ na ich wysoki poziom ma segment premium, który po prostu znacznie je zawyża. Na rynku pierwotnym za luksusowe apartamenty, ale także na rynku wtórnym za świetnie zlokalizowane mieszkania tego typu trzeba płacić nawet powyżej 20 tys. zł/mkw. – na przykład na Kazimierzu. Kraków cechuje się dosyć dużym zasobem takich nieruchomości, a jako miasto turystyczne oferta tego typu ma duży potencjał inwestycyjny, pod wynajem. Z tego powodu wywindowane ceny, które przekładają się na dosyć wysoką średnią cenową.

Ceny mieszkań a typ budownictwa

Generalnie najważniejszym czynnikiem wpływającym na wycenę nieruchomości jest lokalizacja. Znaczenie mają jednak również i inne cechy – wśród nich typ budownictwa i wiek budynków. Kraków jest miastem o bardzo ciekawej, zróżnicowanej ofercie. Znajdziemy tu zarówno mieszkania nowe, postawione w nowoczesnej technologii po 2000 roku, oraz duże osiedla mieszkaniowe z wielką płytą i spory zasób nieruchomości w często zabytkowych kamienicach. Przeciętne ceny są zróżnicowane w zależności od każdego z tych typów.

Atrakcyjna cenowo pozostaje wielka płyta z okresu PRL. Cierpi ona na szereg niedostatków, które dziś w nowych realizacjach są już standardem. Wymienimy tu m.in. budynki czteropiętrowe bez wind. Jednak choć blokowiska nie mają zbyt dobrej opinii w zakresie jakości mieszkań i technologii budowlanej, cieszą się one ciągle niesłabnącym powodzeniem klientów. Stawki są niższe w stosunku do średniej średnio o około 7,5 proc., ale nie zawsze jest to regułą. Wiele blokowisk się zmodernizowało. Poza tym spora część z nich wyróżnia się względnie dobrą lokalizacją i jest nieźle skomunikowana. Takie mieszkania, nawet mimo niedostatków w postaci np. braku wind w budynkach czteropiętrowych, i tak będą trzymały względnie przyzwoite ceny.

– Przykładowo na krakowskim Kurdwanowie za mieszkania w blokach z lat 80′ ubiegłego wieku czy starszych zazwyczaj płaci się obecnie około 4800 – 5200 zł/mkw. Mieszkania z lat 90′ są już nieco droższe –w granicach 5500 zł, natomiast nowe budownictwo często przekracza cenowo 6000 zł/mkw.
– tłumaczy Leszek Michniak.

Bardzo ciekawy wycinek rynku wtórnego stanowią kamienicę. Starsze nieruchomości tego typu, o często zabytkowym i historycznym charakterze potrafią uzyskiwać bardzo wysokie wyceny, pod warunkiem jednak względnie dobrego stanu technicznego i lokalizacji budynku. Jeśli natomiast kamienica jest w złym stanie a dodatkowo nieatrakcyjnie położona, ceny takich mieszkań będą bardzo niskie. Czasem takie niedokapitalizowane obiekty mogą być gratką dla inwestorów. W kamienice „celują” zresztą deweloperzy. Po gruntownym remoncie i dostosowaniu do nowych funkcji ceny mieszkań w takich nieruchomościach automatycznie rosną o kilkadziesiąt, a nawet i o 100 procent.

Stosunkowo najdroższe pozostaje nowe budownictwo, o ile nie jest to najtańszy segment popularny. Nowe budynki właściwie już standardowo są wyposażane w windy, coraz częściej nawet w najtańszym budownictwie pojawiają się też parkingi podziemne. Jeśli obiekt nie ma windy, cena metra kwadratowego będzie obniżona.

Najtańsze lokalizacje mieszkaniowe – Nowa Huta i peryferie

Na obszarze Krakowa bardzo ciężko znaleźć mieszkania w cenach poniżej 5000 zł/mkw. Taką ofertę w ograniczonym zakresie możemy spotkać tylko w niektórych, peryferyjnych lokalizacjach. Zaliczymy do nich na pewno Nową Hutę, stanowiącą jednocześnie jeden z najtańszych obszarów miasta. W Nowej Hucie czy Bieńczycach ceny mogą kształtować się niżej niż 5000 zł/mkw.

Czy warto decydować się na peryferie? To już pytanie o indywidualne preferencje klientów. Część osób o niższej zdolności kredytowej jest skazana na poszukiwania w takich lokalizacjach, jednak warto również zaznaczyć, że w perspektywie kilkunastu lat może się okazać, że to był dobry krok. Wspomniana Nowa Huta szybko się zmienia. Przybywa nowych inwestycji, infrastruktury, także rozrywkowej, pojawiają się nowi mieszkańcy. Wszystko to skutkuje zmianą obrazu dzielnicy.

Wśród tanich peryferii Krakowa należy wskazać również na Bieżanów – Prokocim, Pogórze Duchackie czy też Swoszowice – tu częściej spotkamy ceny przekraczające 5000 zł. Średnie stawki kształtują się na poziomie 5000 – 5200 zł/mkw.

Podwyższone ceny – dzielnice wokół ścisłego centrum

Średnie stawki w przedziale 6200 – 6500 zł/mkw. spotykamy w rejonach miasta oddalony o nie więcej niż 5 – 6 km od ścisłego centrum. Podwyższone ceny mają dzielnice i osiedla sąsiadujące z centrum.

– To są bardzo doceniane przez klientów rejony miasta. Wymienimy tu z pewnością cieszącą się dużym zainteresowaniem Krowodrzę, także Prądnik Biały, Zwierzyniec, Dębniki, Bronowice – wymienia Leszek Michniak.

Przeciętne ceny mieszkań w takich lokalizacjach kształtują się na poziomie około 6500 – 7000 zł/mkw. Wyższe wyceny wynikają nie tylko z dosyć dobrego położenia, ale i walorów poszczególnych lokalizacji. Klienci cenią zwłaszcza te miejsca, które mogą pełnić funkcję swoistej oazy w mieście, czyli zapewniają względną ciszę i spokój, a jednocześnie nie są bardzo oddalone od ścisłego centrum i innych ważnych punktów. Na pewno predysponowane do takiej funkcji pozostają nieruchomości w bliskim sąsiedztwie nadwiślańskich bulwarów.

Top cenowy – ścisłe centrum miasta

Krakowskie Stare Miasto i Kazimierz – te dwie lokalizacje to poza Śródmieściem Warszawy najdroższe lokalizacje mieszkaniowe wśród wiodących miast w Polsce. Ceny nierzadko przekraczają tu 10 tys. zł/mkw. , a średni poziom wynosi około 8,5 tys. zł.

Dlaczego stawki są tak wywindowane? Z kilku powodów

1) Mieszkań w centrum jest po prostu mało. Z racji tego, że jest to obszar zabytkowy i chroniony, niewiele lub zgoła nic się tu nie buduje. Również podaż mieszkań na rynku wtórnym jest ograniczona, co siłą rzeczy winduje ceny.
2) Turystyka – lokalizacje w centrum miasta są wprost wymarzone pod rynek najmu. W szczególności świetnie nadają się pod wynajem dla turystów. Stanowią też dosyć pewną lokatę kapitału. Takie nieruchomości cechują się dużą odpornością na zmiany koniunktury.
3) Rywalizacja deweloperów – firmy deweloperskie mocno konkurują o atrakcyjne lokalizacje. Ponieważ w centrum prawie nie da się budować niczego nowego, dążą do rewitalizacji starszych, dobrze położonych nieruchomości. Zabytkowe kamienice po wyremontowaniu i podniesieniu standardu idealnie nadają się nie tylko na mieszkania, ale i biura czy hotele.

Ile zapłacimy za mieszkanie w zabytkowej części Krakowa? Klienci powinni się liczyć ze stawkami niejednokrotnie przekraczającymi 10 tys. zł za metr kwadratowy, choć średnia cenowa wynosi około 8000 zł/mkw.

Za 100 – metrowy apartament na strzeżonym osiedlu na Śródmieściu Krakowa trzeba zapłacić 870 tys. zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi 8700 zł.

30 – metrowa kawalerka w zabytkowej kamienicy, przy ul. Starowiślanej, a więc na obrzeżach Kazimierza, zaledwie kilkaset metrów do ścisłego Starego Miasta została wyceniona na 314 tys. zł, co daje cenę metra przekraczającą 10 tys. Inna oferta ze ścisłego centrum to mieszkanie o powierzchni 84 mkw. w kamienicy w rejonie ulicy Karmelickiej, wycenione na 610 tys. zł, czyli ze stawką – nieco obniżoną jak na tę lokalizację – wynoszącą 7250 zł/mkw.

Równocześnie jednak najdroższe nieruchomości mogą kosztować nawet i kilkadziesiąt tysięcy od metra.
Przykładowa oferta z urokliwego Kazimierza to wykończony w wysokim standardzie lokal mieszczący się w zabytkowej kamienicy. 54 – metrowe mieszkanie z widokiem na panoramę Krakowa i Wawel zostało wycenione na 1,16 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 21 tysięcy złotych za metr kw.

Luksus po krakowsku

Wartą odnotowania cechą krakowskiego rynku mieszkaniowego jest bardzo dobrze rozwinięty segment nieruchomości luksusowych Jest on – po Warszawie – największy w Polsce. W stolicy Małopolski spotykamy szereg naprawdę prestiżowych, niepowtarzalnych realizacji z najwyższej półki. Na rynku wtórnym apartamentów dominują w Krakowie nieruchomości w zabytkowych i historycznych murach. Z danych ofertowych WGN wynika, że prestiżowy apartament w kamienicy na Kazimierzu może kosztować powyżej 20 tys. zł za metr. Standardowe ceny natomiast na Starym Mieście i w sąsiedztwie kształtują się na poziomie około 9 – 12 tysięcy zł/mkw.

Na rynku pierwotnym chyba najbardziej reprezentacyjną nieruchomością jest projekt Angel Wawel, gdzie 700 – metrowy apartament królewski wyceniono na 20 mln zł. Inwestycja, która obejmowała odnowienie zespołu budynków klasztornych, ufundowanych w XVI wieku siostrom koletkom, to pięciopiętrowy budynek, mieszczący 223 apartamenty. Z całej palety realizacji warto wskazać również m.in. na Pałac Dunajewskiego z cenami od 13,5 tys. zł/ mkw. oraz Browar Lubicz ze stawkami sięgającymi 12,5 tys. zł od metra kwadratowego.

Rynek najmu i podsumowanie

Na koniec kilka zdań wypada poświęcić krakowskiemu rynkowi najmu, który w dużym stopniu odpowiada za wysokie ceny i świetną koniunkturę. Obecnie rentowność najmu szacuje się na około 5 proc., czyli znacznie więcej niż np. w przypadku obligacji czy lokat. Zwabieni perspektywą godziwych zysków inwestorzy często wyciągają zamrożone środki i inwestują w nieruchomości. Sprzyjają temu oczywiście również rekordowo niskie stopy procentowe, czyli tanie kredyty. Obecnie finansujący zakup mieszkania pod wynajem kredytem, są w komfortowej sytuacji – przychody z najmu pozwalają pokryć ratę zobowiązania.

Ogólna opłacalność najmu w przypadku Krakowa dodatkowo spotyka się z pozytywnymi cechami tamtejszego rynku. Duża liczba studentów, turystów i pracowników sprawia, że zapotrzebowanie jest ogromne.

Przeciętne stawki miesięcznych czynszów za metr kwadratowy mieszkania w skali całego miasta wynoszą około] 35 zł. Wynajem 50 metrowego, dwupokojowego mieszkania oznacza średni koszt wynoszący 1500 – 1750 zł. Oczywiście ceny mocno się różnią od lokalizacji. Im bliżej centrum, tym drożej. W rejonach przylegających do starego miasta to samo mieszkanie będzie już kosztować 2000 – 2200 zł, a jeśli oferta ma wysoki standard czynsze mogą być wyższe nawet o 100 proc.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email