Mieszkania spółdzielcze – najpierw wkład budowlany

Spółdzielnie mieszkaniowe kiedyś budowały więcej mieszkań niż deweloperzy. Dziś to tylko kilka tysięcy rocznie. Spółdzielców odstrasza widmo działania na zasadach komercyjnych, z drugiej strony klientów zraża niejasność przepisów i brak określenia kosztów budowy, przed jej zakończeniem. 

Mieszkania spółdzielcze mają opinię tańszych od deweloperskich. Tak w istocie często jest – zwłaszcza dla członków spółdzielni. Tego typu budownictwo może stanowić dobrą alternatywę dla deweloperów, zwłaszcza w małych miastach – gdzie firmy nie budują. Niestety inwestycje spółdzielcze również zamierają.

Dlaczego tak się dzieje? Minusem na pewno jest nieprzejrzyste prawo, które może odstręczać inwestorów. Inna sprawa to fakt, że idea spółdzielczość zakłada budowanie dla własnych członków i to non profit. Mało która spółdzielnia chce działać jak typowy deweloper, a przystąpienie do projektu na „spółdzielczych” zasadach wiąże się z pewnym ryzykiem. Ponieważ członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, te do samego końca mogą się zmienić, co różni się zasadniczo od budownictwa deweloperskiego, gdzie zmiana ceny daje podstawę do odstąpienia od umowy.

W zeszłym roku spółdzielnie oddały zaledwie ponad 2000 mieszkań. Jeszcze w latach 90′ były jednym z najistotniejszych graczy na rynku i budowały znacznie więcej niż deweloperzy. Przykładowo – w 1993 roku przybyło ponad 50 tysięcy mieszkań spółdzielczych i tylko nieco ponad 30 tys. od deweloperów. Wysoki udział budownictwa spółdzielczego utrzymywał się przez całą ostatnią dekadę XX wieku, ale także na początku wieku nowego. Jeszcze w 2001 roku spółdzielnie oddały ponad 20 tys. lokali, co było wynikiem tylko o kilka tysięcy gorszym od budownictwa deweloperskiego. 10 lat temu spółdzielcy oddali blisko 10 tys. mieszkań, a więc 5 razy więcej niż obecnie, nie porównując to z okresami wcześniejszymi, gdy wyniki były znacznie wyższe.

207

Mieszkanie od spółdzielni
Na początek należy zaznaczyć, że w polskim systemie prawnym do lipca 2007 r. nie funkcjonuje już hybryda w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Są albo mieszkania z pełną własnością albo po prostu lokatorskie.

Możliwości kupna mieszkania własnościowego w spółdzielni jest kilka: można wnieść wkład budowlany, podpisać umowę na budowę lokalu wraz z ekspektatywą, czyli roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności albo po prostu kupić gotowy już lokal na normalnych rynkowych zasadach.

W obu tych przypadkach nie trzeba być członkiem spółdzielni, choć de facto to się po prostu opłaca. Członkowie często korzystają z obniżki opłat, czynszowych, co wynika stąd, że spółdzielnia posiada dodatkowe dochody (np. z wynajmu lokali użytkowych), a te dochody przeznacza miedzy innymi na pomniejszanie opłat swoim członkom, bo oni są beneficjentami tych pieniędzy. Osoba, która spółdzielcą nie jest, nie ma prawa do uczestnictwa w podziale tych środków. Może być więc np. obłożona wyższym czynszem.

Jeśli decydujemy się natomiast podpisać umowę na budowę, musimy liczyć się z faktem, że całościowe koszty nie będą nam znane. Członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, a te do samego końca mogą się zmienić. Tak więc ostatecznie spółdzielca nie zna ceny swego mieszkania. Koszty są rozliczane dopiero na końcu, więc trzeba się będzie liczyć z – czasem – sporymi – dopłatami. Niestety zdarza się i tak, że spółdzielnie domagają się dopłat po wielu latach od inwestycji.

Choć mieszkania spółdzielcze często są tańsze od deweloperskich, niestety nie bez racji podnosi się również fakt nieefektywności i marnotrawstwa w trakcie procesu budowlanego, co sprawia, że całościowe koszty inwestycji bywają zawyżone. To jedna z przyczyn, dla których część potencjalnych klientów rezygnuje z tej formy inwestowania.

Dodać jednak należy, że nowym impulsem dla budownictwa spółdzielczego może być zapowiadany przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy. Jednym z jego filarów: oprócz mieszkań na wynajem i stymulacji oszczędzania na cele mieszkaniowe, ma być wsparcie budowy mieszkań komunalnych, spółdzielczych itp. Czynsze w takich lokalach mają być nie wyższe niż 4 – 5 proc. wartości odtworzeniowej. Przykładowo: w Warszawie przy obecnym wskaźniku, czynsz za mieszkanie spółdzielcze wyniósłby nie więcej niż 300 zł.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email