Mieszkania w Łodzi tańsze o ponad połowę niż w Warszawie

Łódź to jedno z największych miast w Polsce i zarazem ośrodek z bardzo przystępnymi cenami mieszkań. Jest tu zdecydowanie taniej niż w innych ośrodkach podobnej wielkości. To oczywiście świetna wiadomość dla ludzi, którzy kupują na własny użytek, jednak gorsza dla inwestorów – bowiem wskazuje na niepopularność lokalizacji, a więc ryzyko nieopłacalności najmu i utraty wartości nieruchomości w przyszłości.

Łódź to trzecie co do wielkości – po Warszawie i Krakowie miasto w Polsce. Jednak ceny (mieszkań używanych) są tu o ponad połowę niższe niż w stolicy i o kilkadziesiąt procent niż we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku.

Z raportu NBP za IV kw. 2016 wynika, że ceny transakcyjne nowych mieszkań w Łodzi kształtują się obecnie na poziomie 4850 zł/mkw. W Warszawie stawki przekraczają 7000 zł, w Krakowie wynoszą blisko 6500 zł, we Wrocławiu 6100 zł, a w Poznaniu 6300.

Na rynku wtórnym – wg danych banku centralnego – używane mieszkania w Łodzi średnio są wyceniane na zaledwie 3400 zł/mkw. Dla porównania w Warszawie stawki za używane mieszkania wynoszą 7200 zł, w Krakowie blisko 6000 zł, we Wrocławiu 5500, a w 5300 zł.

Oprócz niskich cen dobrą wiadomością dla kupujących jest fakt, że duży odsetek oferty kwalifikuje się do dopłat MDM. Co prawda program Mieszkanie dla Młodych jest już na ukończeniu, ale ciągle jeszcze można się starać o pieniądze w roku przyszłym.

Obecnie limit cenowy dla mieszkań używanych w Łodzi wynosi blisko 3400 zł, a więc tyle ile wynosi średnia cen mieszkań w tym segmencie. Tak więc nie ma żadnego problemu ze znalezieniem nieruchomości używanej, która spełni wymogi programu. Limit dla rynku pierwotnego jest niższy w stosunku do średniej cenowej – wynosi 4150 zł, ale i tak kilkadziesiąt procent oferty kwalifikuje się do dopłat. To znacznie więcej niż w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Ceny na rynku wtórnym

Z danych analityków i pośredników WGN wynika, że 50 – 60 metrowe mieszkania na łódzkich osiedlach można kupić w cenach wynoszących już 150 – 170 tys. zł. 47 – metrowe mieszkanie w Widzewie to wydatek rzędu około 160 – 180 tysięcy złotych. 54 – metrowe mieszkanie w kamienicy w lokalizacji Polesie kosztuje około 160 tys. Tu stawka za metr to niewiele ponad 3100 zł.

Można spotkać jednak oferty jeszcze tańsze. Dotyczą one zazwyczaj dużych metrażów. 93 – metry w kamienicy w lokalizacji Widzew/Śródmieście kosztuje niecałe 240 tys. zł, co daje cenę metra wynoszącą 2570 zł/mkw. Niższe ceny – rzędu 2000 zł dotyczą już zazwyczaj mieszkań do remontu.

Droższą lokalizacją jest Śródmieście, ale i tu stawki okazują się bardzo konkurencyjne. Ceny mieszkań używanych w centrum Łodzi plasują się w średnim przedziale wynoszącym 4000 – 4600 zł od metra kwadratowego.

Nawet bardzo wysoki standard i świetna lokalizacja okazuje się przystępna cenowo, jeśli przyrównać to do stawek z takich miast jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. 45 – metrowe mieszkanie o wysokim standardzie w ścisłym centrum, w odremontowanej, zabytkowej kamienicy, wyceniono na 270 tys. zł. Daje to bardzo wysoką, jak na Łódź, cenę 6000 zł za metr, jednak są to zaledwie przeciętne ceny na rynkach krakowskim czy wrocławskim, a przecież mówimy o świetnej lokalizacji i podwyższonym standardzie nieruchomości.

Komu nie na rękę niska cena?

Jak już wspomnieliśmy – niższe ceny mieszkań w Łodzi z pewnością będą postrzegane jako zaleta dla ludzi, którzy kupują na własny użytek. Oni będą potrzebowali mniejszego kredytu, zadłużą się na znacznie niższą kwotę, bądź szybciej spłacą zobowiązanie. Będą potrzebowali też znacznie niższego wkładu własnego. To zalety nie do przecenienia, jednak niekoniecznie dla inwestora, który chce na mieszkaniu zarobić.

Niskie ceny w porównaniu do podobnych wielkością ośrodków mogą bowiem wskazywać na niepopularność lokalizacji i słabość popytu. Łódź zmaga się z problemem dosyć dużego bezrobocia i problemów demograficznych.

Liczba ludności spada. Jeszcze w 1995 roku w woj. łódzkim mieszkało niemal 2,688 mln osób. Pod koniec 2014 roku ta liczba zmalała do niewiele ponad 2,5 mln osób. Sama Łódź w ciągu kolejnych 35 lat może stracić nawet około 200 tys. mieszkańców. Ich liczba “zejdzie” poniżej 500 tys.

W Łodzi stopa bezrobocia wynosi obecnie około 8,5 proc. W miastach takich jak Poznań, Wrocław, Warszawa czy Kraków jest aktualnie niższa niż 3,5 proc…

Ten wskaźnik obok demografii tłumaczy wiele odnośnie cen mieszkań. Jeśli negatywne tendencje się utrzymają nieruchomości mogą nie tylko nie drożeć, ale i tracić na wartości. Z kolei wyludnianie się miasta i nie przyciąganie nowych ludzi, stawia pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji pod wynajem.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email