Mieszkania z rynku wtórnego 2015 – podsumowanie

Rok 2015 w mieszkaniówce należy z pewnością do rynku wtórnego, zwłaszcza końcówka roku. Mieszkania używane, odkąd zostały dopuszczone do MDM, biją rekordy popularności. Taki stan rzeczy może spowodować, że w przyszłym roku ceny pójdą do góry.
W 2015 roku ceny mieszkań pozostały stabilne. Zmiany na głównych rynkach są niewielkie. Rzadko kiedy przekraczają 100 zł na metrze kwadratowym. Obecnie średnie transakcyjne ceny w Warszawie wynoszą około 7100 zł, w Krakowie 6100, w Poznaniu 5100 zł, we Wrocławiu 5260, a w Gdańsku 5111 zł.
Nie sprawdziły się przewidywania części ekspertów, którzy wróżyli, że mieszkania używane czeka dalsza przecena, a zainteresowanie klientów przeniesie się w większym stopniu na mieszkania nowe. Tak miało się stać w związku z rosnącym wkładem własnym kredytów wymaganych przez banki, który miałby pchnąć klientów w kierunku rynku pierwotnego w MDM. Tak się nie stało, co więcej – od września, kiedy i rynek wtórny został objęty dopłatami, to on wysunął się na prowadzenie.
65 proc. wniosków złożonych we wrześniu i październiku dotyczyło właśnie mieszkań używanych. Zbiega się to z rekordowym zainteresowaniem i liczbą złożonych wniosków.
Taki stan rzeczy nie powinien dziwić. Objęcie dopłatami mieszkań używanych w praktyce umożliwiło skorzystanie z państwowego programu mieszkańcom małych i średnich miast, gdzie deweloperzy budują bardzo niewiele, albo zgoła nic. Co prawda w wiodących metropoliach (Warszawa, Kraków) z racji niskich limitów cenowych, dostępność rynku wtórnego w MDM jest mała, ale w wielu innych miastach regionalnych do programu kwalifikuje się spory odsetek mieszkań używanych (m.in. około 50 proc. w Katowicach i Łodzi, ponad 20 proc. w Poznaniu).
Miniony rok upłynął także pod znakiem wzrostu inwestycji w mieszkania na wynajem. Inwestorzy korzystają zarówno ze stabilnych cen nieruchomości jak i z niskich kosztów kredytowania (najniższe historycznie stopy procentowe). Należy również zaznaczyć, ze wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym.
Do zakupów zachęca także dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 – 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji.
Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością – tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią „średnie” mieszkania – dwa, góra trzy pokoje z kuchnią – od 40 do 60 mkw.
Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania – powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia – poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja.
Na rynku wtórnym domów jednorodzinnych na pewno bardzo ryzykowne jest obecnie inwestowanie w duże domy wielopokoleniowe, szczególnie budowane w latach 90. Polacy obecnie preferują domy stosunkowo małe – do 150 mkw. Ceny dużych obiektów, zwłaszcza postawionych w starszej technologii, muszą być mocno obniżone.
Co nas czeka na rynku wtórnym mieszkań w przyszłym roku? Bardzo prawdopodobne jest, że rynek wtórny stanie się dominującym w MDM i to pomimo słabej dostępności mieszkań używanych, mieszczących się w limitach cenowych, w kilku wiodących miastach – przede wszystkim w Warszawie i Krakowie. W wielu innych miastach regionalnych do programu kwalifikuje się jednak spory odsetek takich nieruchomości (m.in. około 50 proc. w Katowicach i Łodzi, ponad 20 proc. w Poznaniu). W ośrodkach mniejszych natomiast nie ma żadnego problemu z kupnem mieszkania używanego w ramach MDM i prawdopodobnie właśnie klienci z tych miejscowości będą generować największy popyt. W niektórych lokalizacjach ceny mieszkań używanych mogą pójść do góry.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email