Mieszkanie do remontu – kiedy warto się zdecydować?

Mieszkanie wymagające nakładów finansowych? Nie przekreślają z góry takiej oferty, bo możesz stracić okazję. Wśród mieszkań do remontu trafiają się perełki, które po odremontowaniu znacznie zyskują na wartości.

Kluczem jest kupno takiego mieszkania jak najtaniej, oczywiście wybierając nieruchomość z jak największym potencjałem – chodzi o lokalizację, typ budownictwa itp. Wszystko to pokrótce opiszemy poniżej.

Mieszkania do remontu zazwyczaj mają wyraźnie obniżone ceny. Z danych WGN wynika, że w przypadku większości takich ofert stawki są niższe od średnich o 15 – 30 proc. Oczywiście wynika to z faktu, że lokale wymagające nakładów finansowych nie cieszą się dużym powodzeniem kupujących. Właściciel może się obawiać tego, że nie uda mu się znaleźć chętnego do zakupu.

Gra jednak jest warta świeczki. Przykładem może być tutaj jedna z ofert z Krakowa – mieszkanie z ulicy Karmelickiej, a więc zaledwie kilkaset metrów od Rynku, zlokalizowane w przedwojennej kamienicy (o dobrym stanie technicznym) zostało wycenione na 7200 zł/mkw. Jest to stawka niższa przynajmniej o 10 – 15 proc. w stosunku do średnich cen w tej lokalizacji, które wynoszą około 8000 – 9000 zł.

Tak więc po wyremontowaniu taka nieruchomość znacznie zyska na wartości, poza tym jej świetna lokalizacja gwarantuje sukces na rynku najmu. Wysokie przychody można uzyskiwać z wynajmu turystom, ale też z lokali użytkowych, wynajmu na biura itp.

Lokalizacja
Tu dochodzimy do jednej z najważniejszych kwestii w inwestycyjnym kupowaniu mieszkań – a więc do wyboru lokalizacji.
By cała operacja z nieruchomością do remontu była dla nas opłacalna, musimy kupić mieszkanie jak najtaniej, w jak najlepszej lokalizacji, gdzie ceny nieruchomości ogólnie są wysokie. Nie muszą być to koniecznie lokalizacje w ścisłym centrum, ale dobrze jest, gdy mają dogodne połączenia komunikacyjne z centrum miasta. Przykładem tego, jak wielkie ma to znaczenie jest warszawska Praga – Północ, która znacznie zyskała na atrakcyjności jako lokalizacja mieszkaniowa, dzięki drugiej linii metra.

Do dobrych lokalizacji zaliczymy też rejony miast blisko parków, terenów rekreacyjnych, rzek – także blisko uczelni wyższych, z uwagi na popularność takich lokalizacji u studentów, którzy stanowią jedną z największych grup najemców.

Typ budownictwa

Oprócz lokalizacji duże znaczenie ma rodzaj budynku – przede wszystkim dla późniejszej wartości nieruchomości. Nie wszystkie typy budownictwa wyceniane są tak samo. Nieco niższe ceny mają np. mieszkania w blokach (choć cieszą się one sporą popularnością i również w przypadku dobrej lokalizacji mogą być ciekawą inwestycją). Za to na rynku wtórnym obecnie duże wzięcie mają budynki starsze, historyczne – np. przedwojenne kamienice.

Oczywiście, decydując się na nieruchomość w takim budynku, trzeba znać dobrze jego stan techniczny. Jeśli jest on fatalny, przełoży się to negatywnie na wartość naszego mieszkania, a ewentualne koszty remontowe budynku zmniejszą opłacalność inwestycji.

Koszty remontu

Remont remontowi nie równy. Kluczowa sprawa przy kupnie takiego mieszkania to dobre oszacowanie koniecznych nakładów finansowych. Jeśli są za duże, inwestycja nam się nie opłaci. Samodzielnie łatwo popełnić w tym zakresie błąd. Jeśli źle oszacujemy koszty prac i wartość mieszkania, a dodatkowo podpiszemy umowę przedwstępną, możemy łatwo się przejechać, gdy nieruchomość obejrzy rzeczoznawca z banku i okaże się, że nie mamy szansy na kwotę, o którą chodzi.

Dlatego dobrze jest samodzielnie wynająć rzeczoznawcę, ewentualnie pokazać mieszkanie specjaliście – budowlańcowi, który wyceni nam konieczne prace.

Na własny użytek

Mieszkanie do remontu to oczywiście dobra oferta nie tylko dla inwestorów. Może być to również świetne rozwiązanie dla osób kupujących na własny użytek. Tańsze mieszkanie stanowi szansę dla klientów o słabszej zdolności kredytowej, zwłaszcza takich, którzy mają możliwość odłożyć wprowadzkę. Wtedy można spokojnie, w zależności od możliwości finansowych – niejako „na raty” remontować swoją nieruchomość.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email