Mikrokawalerki – małe ale czy rzeczywiście tanie?

Mikrokawalerki to nowa oferta mieszkaniowa, która szybko podbija rynek. Bardzo małe mieszkania mogą być dobrym lokum „na start”, dla osób z niską zdolnością kredytową lub jako produkt inwestycyjny, dedykowany pod wynajem. Problem w tym, że w myśl przepisów takie nieruchomości nie mają prawa powstawać…

Chodzi o rozporządzenie z 2002 roku, określające minimalną powierzchnię pokoju w mieszkaniu typu kawalerka – powinien on mieć przynajmniej 16 mkw. Tymczasem w ultramałych mieszkaniach 16 metrów, a nawet mniej – często stanowi całą powierzchnię….

Mikrokawalerki, czyli co?

Bardzo małe, nowe mieszkania, powstają w Polsce od nie więcej niż 5 – 6 lat. Jest to więc ciągle nowa oferta deweloperska. Projektów tego typu nie jest wiele, ale – m.in. z racji rozgłosu – stopniowo zyskują popularność. Mikrokawalerki najczęściej są sprzedawane jako mieszkania o podwyższonym standardzie, wykończone pod klucz. Sekret ich niewielkiego metrażu polega na dobrej aranżacji przestrzeni. Dzięki specjalnym meblom łączącym kilka funkcji udaje się zaoszczędzić powierzchnię. Kawalerki w wersji mikro dysponują niewielką łazienką i kącikiem kuchennym, oczywiście połączonym z pokojem. Mieszkania tego typu mają kilkanaście metrów kwadratowych, nie więcej niż 20.

Do kogo jest adresowana taka oferta? Oczywiście do osób, które mniejszą wagę poświęcają jakości życia w mieszkaniu, no i oczywiście żyją samotnie. Może być to więc dobre mieszkanie dla studenta, absolwenta, osoby czasowo żyjącej w danym miejscu (np. w delegacji), czy wreszcie produkt pod wynajem.

Wydaje się, że właśnie ta funkcja przesądza o popularności tego typu projektów. Świadczy też o tym fakt, że mikrokawalerki powstają głównie w największych miastach, a więc w ośrodkach o najlepiej rozwiniętym rynku najmu.

Ile za „luksus” życia w ciasnocie? Ceny ultramałych mieszkań są niewielkie – często nie przekraczają 100 tys. zł, jednak nie oznacza to wcale, że są tanie. Jeśli wziąć stawkę za metr kwadratowy, ta okazuje się zazwyczaj podwyższona – do poziomu około 7 – 8 tys. zł/mkw. Na rynku warszawskim zdarzają się oferty w cenach 170 tys. zł za 14 mkw. Daje to cenę na poziomie 9900 zł/mkw., a więc wyższą o ponad 2000 zł od średniej cenowej dla stolicy.

Kolejna sprawa to koszty ukryte. Osoba kupująca na własność, z czasem będzie musiała w takim mieszkaniu zrobić remont. Ewentualna wymiana mebli, tak by lokal zachował funkcjonalność, będzie wiązała się z zamawianiem mebli na wymiar. Inaczej – kupując zwykłe meble ze sklepu – mikromieszkanie może nie nadawać się do użytku.

Mikrokawalerka jako lokal użytkowy

Ostatnio zarzut ten podniosło Ministerstwo Infrastruktury. Urzędnicy resortowi podkreślają, że choć deweloperzy zdają sobie sprawę, że malutkie mieszkania nie spełniają przepisów, nauczyli się je obchodzić.
Sprzedają te nieruchomości jako lokale użytkowe, albo w formie tzw. apart lub condohoteli, więc nieruchomości budowanych w celach inwestycyjnych pod krótkoterminowy wynajem. W polskim prawie budowlanym nie ma norm powierzchni dla takich nieruchomości. Ich status jest formalnie nieuregulowany, ale też nie są one mieszkaniami – przynajmniej nie sprzedaje się ich jako mieszkań. Z takiej furtki korzystają deweloperzy. Innym, potencjalnym rozwiązaniem, może być podział np. domu jednorodzinnego. Pomysłów, jak obejść przepisy, jest sporo.

Warto dodać, że w zeszłym roku to samo ministerstwo chciało zrezygnować z limitów powierzchni pomieszczeń w mieszkaniach, ale się z tego wycofało. Stało się to pod wpływem argumentacji, że malutkie garsoniery pogorszą i tak złe warunki mieszkaniowe Polaków i zepsują rynek.

To, że na tle Zachodu, żyjemy w ciasnocie, nie podlega dyskusji. Wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni (stan na 2015 r.). Na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Z drugiej jednak strony w Polsce właśnie małe mieszkania sprzedają się najlepiej. Deweloperzy po prostu dostosowują się do trendów. Obecnie najpopularniejszym formatem są niewielkie dwa pokoje, czyli maksymalnie 45 – 55 mkw. Tego typu mieszkania najczęściej znajdziemy w ofercie deweloperskiej i ich sprzedaż jest największa. W IV kw. 2016 tego typu metraży dotyczyło 26 proc. transakcji na rynku warszawskim (raport Amron – Sarfin), natomiast nieco ponad 20 proc. dotyczyło mieszkań jeszcze mniejszych – o powierzchni 35 – 45 mkw.

Czy zasadne są obawy, że mikrokawalerki pogorszą statystyki odnośnie mieszkalnictwa i polski rynek zostanie zalany malutkimi mieszkaniami? Raczej wątpliwe, by tak się stało. Tego typu mieszkania, choć mogą zyskiwać na popularności, raczej nie staną się produktem powszechnym. Są bowiem niepraktyczne. Oferta tego typu sprawdza się jako oferta inwestycyjna – pod wynajem. „Zwykły Kowalski”, który nie myśli o tym, by kupować kolejne mieszkanie za kolejnych kilka lat i nie jest zainteresowany wynajmowaniem, nie będzie chciał „wejść” w mieszkanie mikro.

Z drugiej jednak strony takie nieruchomości mogą odegrać też pozytywną rolę – a mianowicie poprawić dostęp do mieszkań dla osób niżej uposażonych, o gorszej zdolności kredytowej. Taki jest przecież jeden z celów programu Mieszkanie Plus.

Co dalej z mikrokawalerkami? Zobaczymy na ile rząd będzie zdeterminowany, by z nimi walczyć. Wydaje się jednak, że zarzuty wobec takich projektów są przesadzone.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email