Najem zwrotny na rynku mieszkaniowym

Sell and lease back to rodzaj transakcji dobrze znany na rynku nieruchomości komercyjnych. Tzw. najem zwrotny kojarzy się  z obrotem obiektami typu biurowce, centra handlowe itp. Równie dobrze jednak może być zastosowany na rynku mieszkaniowym.  

Jak sama angielska nazwa wskazuje jest to równoczesne przeprowadzenie dwóch transakcji, czyli sprzedaży i wynajmu. W praktyce więc mamy do czynienia po prostu z dwoma umowami: sprzedaży i najmu. Oczywiście decydując się na takie rozwiązanie należy skalkulować jego opłacalność. Wysokość czynszu najmu na pewno pozostaje ważnym elementem negocjacyjnym i będzie uzależniona od ceny nieruchomości, okresu wynajmu itp.

Na czym polega najem zwrotny? Firmy będące właścicielami dużych obiektów – np. biurowców sprzedają je, jednocześnie wynajmując od nowego właściciela. Czasem postępują tak samorządy, czy inne instytucje publiczne. Urzędy przestają być właścicielami budynków, nie ponoszą kosztów z tym związanych, jednocześnie nie zmieniając swoich siedzib. W przypadku przedsiębiorstw najem zwrotny po prostu poprawia wyniki finansowe. Przykładów jego zastosowania moglibyśmy podać mnóstwo. We Wrocławiu gmina w 2012 sprzedała część budynków urzędu miejskiego bankowi PKO BP wynajmując jednocześnie obiekty na 10 lat, z prawem odkupu po tym terminie. Krakowska gmina swego czasu kupiła stadion Wisły, by następnie wynajmować go klubowi. Możliwe są też oferty najmu zwrotnego znacznie mniejszych obiektów. Np. w Wielkiej Brytanii Firma Capstone Investments oferuje małe magazyny do kupienia, z późniejszym wynajmem. Firma gwarantuje od 8 do 12 proc. zwrotu rocznie.

Dlaczego to się opłaca? Korzyści mają obie strony. Nabywca nieruchomości staje się właścicielem obiektu, a jednocześnie – niejako „w pakiecie” – ma zapewnionego najemcę i to często na wiele lat, bo takie – długoterminowe umowy stosuje się przy tego typu transakcjach.

Zbywca natomiast zyskuje przede wszystkim kapitał, dotychczas zamrożony w nieruchomości. Może go spożytkować np. na cele inwestycyjne – rozwój firmy, kupno innej nieruchomości itp. Jednocześnie stając się najemcą nadal może z obiektu korzystać, nie musi więc np. szukać nowej siedziby, organizować przeprowadzki itp. Jest więc ciągle w miejscu, które z jakichś powodów (np. bardzo dobra lokalizacja, wygoda) mu odpowiada. Jednocześnie nie jest już właścicielem tej nieruchomości, więc nie ponosi kosztów związanych z zarządzaniem nią, także w zakresie poważniejszych napraw i remontów, które wykraczają poza zwykłe użytkowanie. Forma najmu jest zdecydowanie bardziej elastyczna niż własność Można ją luźniej dostosować do aktualnych potrzeb firmy – np. metraż wynajmowanego obiektu itp. Generalnie – dla sprzedającego i najemcy w jednym układ sell and lease back oznacza de facto zapewnienie sobie finansowania bliskiego kredytowi bankowemu, ale o tyle atrakcyjniejszego, że pozbawionego szeregu formalności, tańszego i łatwiejszego do uzyskania. Ponadto – czynsze najmu płacone na mocy podpisanego kontraktu można zakwalifikować jako koszty uzyskania przychodu.

Dodatkowo obie strony zawierając taki kontrakt mogą zagwarantować sobie szereg innych udogodnień. Np. dotychczasowy właściciel może wynegocjować prawo pierwokupu, prawo odkupu itp.
Jak przeprowadzić najem zwrotny od strony formalnej? Jest to transakcja nieuregulowana w polskim prawie. W praktyce więc mamy do czynienia po prostu z dwoma umowami: sprzedaży i najmu. Oczywiście decydując się na takie rozwiązanie należy skalkulować jego opłacalność. Wysokość czynszu najmu na pewno pozostaje ważnym elementem negocjacyjnym i będzie uzależniona od ceny nieruchomości, okresu wynajmu itp.

Choć sell and lease back to forma kontraktu kojarząca się z nieruchomościami komercyjnymi, może ją równie dobrze zastosować zwykły Kowalski w przypadku swego mieszkania – po prostu jako alternatywa dla kredytu bankowego. Taka operacja pozwala zminimalizować koszty kredytowania. Uzyskujemy kapitał, który może w całości albo w większości pokryć koszt zakupu nowej nieruchomości, jednocześnie nie musimy się martwić o miejsce zamieszkania do momentu kupna i przeprowadzki. Najem zwrotny może być więc idealnym rozwiązaniem jeśli np. brak nam wymaganych środków na wkład własny, który – przypomnijmy – wynosi dziś 20 proc. (ewentualnie mniej ale z dodatkowymi zabezpieczeniami).

Na rynku mieszkaniowym często też spotyka się oferty najmu zwrotnego o charakterze inwestycyjnym. Przykładem jest choćby coraz popularniejszy segment condo i aparthoteli, czyli obiektów noclegowych. Inwestor kupuje od dewelopera apartament, jednocześnie wynajmując mu go. Deweloper w takim układzie staje się najemcą i operatorem w jednym. Zyskując prawo podnajmu, dba by obiekt miał obłożenie. Natomiast nabywca ma zapewniony określony zwrot rocznie przez określony czas.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email