Najmniejsze mieszkania tracą klientów

Obecnie zaledwie około 5 – 6 proc. oferty deweloperskiej na rynku pierwotnym stanowią kawalerki. Taki stan rzeczy wynika ze słabego popytu na mieszkania jednopokojowe. Polacy chętniej kupują, choćby małe, ale dwa pokoje. Największą popularnością cieszą się mieszkania średniej wielkości – 50 – 60 mkw.
Kawalerki szczyt swojej popularności przechodziły w latach 2007 – 2008, czyli w okresie rosnącej bańki cenowej na rynku nieruchomości. Taki stan rzeczy wynikał przede wszystkim ze strachu klientów, że ceny nadal będą bardzo dynamicznie rosnąć. Skracano więc czas decyzji, kupując szybko. Kawalerki dawały osobom z niską zdolnością kredytową szansę na kupno małego, ale jednak „własnego M”.
Dziś oczywiście sytuacja na rynku jest zupełnie inna. Ceny w stosunku do szczytu bańki z początku 2008 roku spadły o 20 – 30 procent i wróciły do poziomów sprzed boomu na rynku nieruchomości.
Ponadto dziś przeciętny kupujący nie musi się już spieszyć. Jeśli obserwuje sytuację na rynku, widzi, że funkcjonuje stabilizacja cenowa. Stawki – zwłaszcza na rynku wtórnym – praktycznie od roku się nie zmieniają. Ponadto tanieją kredyty i rosną pensje, co oznacza, że stać nas na więcej własnego mieszkania.
Obecnie (na podstawie danych NBP) kupujący ze średniej pensji może sobie pozwolić na 0,82 mkw. nieruchomości – o 0,33 mkw. więcej, niż w okresie górki cenowej w 2007 roku. Jest to wzrost o blisko 70 procent.
Badania preferencji uczestników rynku nieruchomości pokazują bardzo wyraźnie, że najchętniej kupujemy mieszkania średniej wielkości (50 – 60 mkw.), czyli z jednej strony nie za drogie, z drugiej nie za małe. Dominuje podejście praktyczne – mieszkanie dwupokojowe, nawet małe, daje o wiele większe możliwości manewru niż kawalerka. Łatwiej takie mieszkanie wynająć, a także spełnia oczekiwania na wypadek zmian życiowych i pojawienia się dziecka.
Jak już wspomnieliśmy – o słabnącym zainteresowanie kawalerkami – pośrednio świadczy ich śladowa ilość na rynku pierwotnym. Szacuje się, że obecnie nie jest to więcej niż 5 – 6 proc. oferty deweloperskiej. Deweloperzy nie decydują się na budowę kawalerek, także pod presją programu MDM, który dofinansowuje mieszkania przynajmniej 50 – metrowe.
Kto dziś kupuje najmniejsze mieszkania? Wydaje się, że przede wszystkim inwestorzy zainteresowani nieruchomościami na wynajem (także krótkoterminowy). W takiej sytuacji jednak kluczowa pozostaje lokalizacja mieszkania, a także – jeśli mowa o wynajmie na krótsze okresy – jego standard.
W kilku dużych miastach (Warszawa, Wrocław) realizowane są obecnie ciekawe projekty budowy mikro – kawalerek , czyli mieszkań bardzo małych. Oferta tego typu skierowana jest bądź do osób, które np. z przyczyn zawodowych potrzebują drugiego mieszkania obok „głównego”, albo do studentów, którzy na okres nauki dostają tanie mieszkanie na start, swego rodzaju własnościową alternatywę wobec akademika, czy stancji. Oferta tego typu skierowana jest do konkretnych grup klientów i oczywiście może spełniać swoją rolę w zaspokojeniu potrzeb tych osób, które mają bardzo niską zdolność kredytową, bądź też inwestorów.
Warto pamiętać, że choć kawalerki kuszą niską ceną, to w rzeczywistości jest to dosyć złudne – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najczęściej najmniejsze mieszkania mają wyższą od rynkowych cenę metra kwadratowego. Czasem ta różnica jest wyraźna, choć z reguły chodzi o kilkaset złotych. Sprzedający liczą na to, że „ukryją” podwyższoną stawkę w niskiej (wynikającej z małego metrażu) cenie całości. Na tej samej zasadzie odwrotny mechanizm funkcjonuje w przypadku mieszkań dużych, 4 – pokojowych i większych. Tu częściej cena metra kwadratowego będzie nieco niższa, w porównaniu do średnich. Sprzedający decydują się ją obniżyć, chcąc przyspieszyć sprzedaż mieszkania, obawiając się jednocześnie, że duży metraż i duża kwota mogą zniechęcać klientów.
Warto dodać, że w ostatnim okresie zauważalny jest wzrost zainteresowania klientów większymi metrażami, co ma związek nie tylko z większymi możliwościami finansowymi, ale także z możliwością ustrzelenia okazji cenowej – zwłaszcza jeśli chodzi o duże metraże w blokach z wielkiej płyty, czy w kamienicach (o ile nie są to obiekty gruntownie wyremontowane, wtedy bowiem takie mieszkania uzyskują wysokie ceny).

Marcin Moneta

Print Friendly, PDF & Email