Odbiór mieszkania a prawo do rękojmi

Odbierając mieszkanie nie powinieneś się spieszyć. Deweloper nie może ci narzucić jakiegokolwiek terminu, innego od tego, który został przewidziany w umowie. Musi też skutecznie o odbiorze cię powiadomić i nie może przeprowadzić go sam. Pamiętaj też o rękojmi, nawet jak coś podczas odbioru przeoczysz.

Są trzy podstawowe zasady dotyczące odbioru mieszkania: musi on być przeprowadzony przed podpisaniem aktu notarialnego, musi być poświadczony protokołem odbioru i musi się odbyć w towarzystwie obu stron, a więc dewelopera i kupującego, ewentualnie jego pełnomocnika.

Cała reszta co do terminu odbioru powinna być uregulowana w umowie. Istotne jest, żeby został tam określony termin ostatecznego odbioru (pod groźbą sankcji finansowej w przypadku jego niedotrzymania) oraz minimalny czas na stawienie się nabywcy, po poinformowaniu go przez dewelopera, że mieszkanie jest gotowe do odbioru. Ponadto deweloper nie może zadowalać się wysłaniem zawiadomienia na dowolny adres i uznać, że korespondencja została dostarczona i w efekcie – jeśli nabywca się nie stawił – uznać, że przyjął mieszkanie bez zastrzeżeń. Są to klauzule abuzywne, czyli niezgodne z prawem.

Deweloper nie może wyznaczyć jakiegokolwiek, a w szczególności zbyt krótkiego terminu przeprowadzenia odbioru. Nie może zaskoczyć nabywcy informując np. żeby stawił się na miejscu jutro wcześnie rano.

Nabywca mieszkania ma prawo przyjść na odbiór z fachowcem. Warto zdecydować się na takie rozwiązanie i zatrudnić inspektora nadzoru budowlanego. Kosztuje to kilkaset złotych.

Jeśli decydujemy się przeprowadzić odbiór samodzielnie, powinniśmy sprawdzić wszystkie niezbędne parametry nieruchomości i przyjrzeć się jakości wykonania, porównać całość z zapisami umownymi i projektem budowlanym. Należy sprawdzić zgodność ze schematem wszystkich instalacji, metraż, piony, poprawność zamontowania drzwi, okien itp.

Do protokołu odbioru nabywca ma prawo zgłaszać wady. Jeśli one są, deweloper w ciągu 14 dni ma się do nich odnieść – uznać bądź odrzucić z uzasadnieniem. W ciągu 30 dni firma powinna uznane wady usunąć.

Rękojmia

Nawet jeśli podpiszemy protokół bez zastrzeżeń, nie zwalnia to z odpowiedzialności dewelopera, jeśli jakaś wada wyjdzie na jaw później. Klienta chroni rękojmia i może domagać się naprawy szkody, ale pod warunkiem, że wcześniej – tzn. na etapie odbioru – o niej nie wiedział.

Podpisując umowę z deweloperem koniecznie powinniśmy zwrócić na wszelkie zapisy ograniczające rękojmię. Są one niezgodne z prawem. Deweloper nie może np. ustalić liczbę wad, do których usunięcia jest zobowiązany, czy też wprowadzać zapisy skracające czas działania rękojmi.

Także inne zapisy tego typu będą niezgodne z prawem: np. skracające termin przysługujący klientowi na zawiadomienie o wadach, czy też stwierdzający wygaśnięcie prawa z tytułu rękojmi. Wadę mieszkania możemy zgłosić w formie listu poleconego na adres siedziby firmy deweloperskiej. Pismo powinno zawierać wykaz usterek i żądanie ich usunięcia.

Zgodnie z kodeksem cywilnym obowiązuje 5 – letni okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. W tym czasie, po wykryciu usterki, możemy domagać się jej naprawy. Należy jednak pamiętać, że roszczenie przedawnia się po roku od daty stwierdzenia. Rękojmia obejmuje odpowiedzialność za:

 Wady zmniejszające wartość lub użyteczność nieruchomości,
 wady polegające na braku ustalonych w umowie właściwości nieruchomości,
 wydania mieszkania w stanie niekompletnym,
 wad prawnych lokalu – np. nieruchomość jest obciążona prawem innej osoby
 Rękojmia obejmuje też części wspólne budynków.

Usterki objęte rękojmią dzielą się na istotne (uniemożliwiające korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem) i nieistotne. W przypadku tych pierwszych deweloper ma obowiązek usunąć wadę. Jeśli tego nie zrobi, klient może odstąpić od umowy, a więc zażądać zwrotu pieniędzy albo domagać się wymiany na inne mieszkanie. Jeśli natomiast wada jest nieistotna, może domagać się obniżenia ceny.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email