Po wygaśnięciu MDM na popularności zyska rynek wtórny mieszkań we Wrocławiu?

Najbliższe dwa lata na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu upłyną pod znakiem dwóch zjawisk: coraz większych obostrzeń w kredytowaniu oraz stopniowego wygaszania programu MDM. Oba te zjawiska będą miały prawdopodobnie duży wpływ na popyt i ceny. Należy się spodziewać stopniowego zmniejszania się popytu na nowe mieszkania, przy równoległym wzroście zainteresowania rynkiem wtórnym.

Taki scenariusz to zła informacja dla deweloperów. Ostatnie kilka lat upłynęło firmom na czerpaniu profitów z hossy. Branża biła kolejne rekordy – tak sprzedażowe jak i w zakresie podaży. W zeszłym roku na rynek trafiło ponad 78 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (dane GUS) co stanowi wzrost o ponad 25 proc. Nie ulega żadnej wątpliwości, że rozpędzony popyt a za nim podaż to w dużej mierze efekt kilku czynników: przede wszystkim stabilnych cen mieszkań, rekordowo niskich stóp procentowych i wsparcia w postaci MDM.

Obecnie jednak kombinacja tych kilku elementów przechodzi istotne zmiany na niekorzyść. Warunki kredytowania są coraz trudniejsze. Banki od stycznia 2017 wymagają już 20 proc. wkładu własnego. Niższy uwarunkowany jest natomiast dodatkowymi zabezpieczeniami, co zwiększa finalnie koszty kredytowania (ubezpieczenie niskiego wkładu). Do tego dochodzi kończący się program MDM.

Dopłaty na tej rok już się wyczerpały. Zarezerwowanie drugiej puli na ten rok zajęło beneficjentom zaledwie kilka tygodni stycznia. Obecnie ciągle możliwe są rezerwacje pieniędzy z puli na rok przyszły. Część środków możliwa do rezerwacji już w tym roku prawdopodobnie zostanie wyczerpana najpóźniej do lata. Z kolei w styczniu 2018 r. należy spodziewać się powtórki scenariusza tegorocznego – tzn. klienci będą bardzo szybko składać wnioski i w efekcie środki wyczerpią się już w pierwszych miesiącach, a może nawet w samym styczniu 2018. Będzie to zarazem koniec programu Mieszkanie dla Młodych, opierającego się o dopłaty do wkładu własnego kredytów.

Pytanie – czy w związku z tym rynek pierwotny mieszkań we Wrocławiu czeka hamowanie? Wiele wskazuje na to, że tak i że popyt na nowe lokale, w związku z brakiem dopłat z MDM i wyższym wkładem własnym może spaść. W to miejsce może natomiast wzrosnąć popularność rynku wtórnego. Dlaczego?

Zaoszczędzone kilkadziesiąt tysięcy

Przede wszystkim ze względu na cenę. Mieszkania używane ciągle są znacznie tańsze. – Z tego powodu i nie tylko z tego, od zawsze były bardziej popularne od nowych. Dopiero ostatnie lata nieco wyrównały proporcje między oboma rynkami, ale sądzę, że teraz znów rynek wtórny uzyska istotną przewagę – komentuje Leszek Michniak z grupy WGN.

Różnica cenowa jest naprawdę spora. Kilka przykładów z głównych rynków: wg NBP ceny transakcyjne nowych mieszkań w Poznaniu w III kw. 2016 wynosiły 6100 zł/ mkw. , ceny używanych były aż o 1000 zł za metr niższe. W Krakowie ta różnica wynosi około 500 zł (rynek pierwotny – 6300, rynek wtórny – 5800), we Wrocławiu mieszkania nowe kosztują średnio 6100 zł, używane – 5300. Najmniejszą różnicę spośród wskazanych rynków obserwujemy w Warszawie, gdzie nowe lokale wyceniane są na niecałe 7700 zł/ mkw., a używane na 7300 zł.

Jeśli więc wziąć powyższe ceny transakcyjne podane przez bank centralny jako podstawę od obliczenia kosztu zakupu 50 mkw. okaże się, że mieszkanie używane w Poznaniu będzie średnio o 50 tysięcy złotych tańsze od nowego! W Krakowie będzie można zaoszczędzić 25 tysięcy, we Wrocławiu około 40 tysięcy, a w Warszawie – 20 tysięcy złotych

Te środki klient może przeznaczyć choćby na wkład własny kredytu, który również będzie znacznie niższy. To jednak nie koniec wymiernych profitów. Pamiętajmy, że wraz z kupnem nowego mieszkania nasze wydatki się nie kończą. W Polsce ogromna większość lokali oddawana jest w tzw. standardzie deweloperskim, co oznacza, że klient dostaje własne cztery ściany z drzwiami, oknami, wylewką betonową na podłodze, instalacjami i parapetem. Całą resztę, czyli po prostu całe wykończenie, musi przeprowadzić samodzielnie. Ostrożnie szacuje się, że przeciętny koszt wykończenia mieszkania wynosi kolejne 10 proc. jego wartości. W grę więc wchodzi kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Na rynku wtórnym wymogu natychmiastowego wykańczania nie ma. Lokal w dobrym stanie może nie wymagać natychmiastowego wkładu finansowego, za to od razu pozwala na zamieszkanie. Korzyść jest więc naprawdę wymierna. Na tym jednak lista zalet rynku wtórnego się nie kończy.

Stosunek ceny do lokalizacji

Na największych rynkach deweloperzy bardzo ostro rywalizują o atrakcyjne lokalizacje – przede wszystkim blisko centrum miasta. Te są najlepsze, ale siłą rzeczy ich liczba jest ograniczona. Stąd też bardzo wysoka cena gruntów w centrum. To z kolei przekłada się na fakt, że mieszkania realizowane blisko centrów to zazwyczaj segment apartamentowy albo o podwyższonym standardzie. W praktyce więc nierealne jest w takich lokalizacjach kupno nieruchomości po cenie rynkowej, nie mówiąc już o takiej, która by spełniała wymogi MDM.

Oczywiście i na rynku wtórnym ceny rosną znacznie wraz z lokalizacją, jednak stosunek ceny do jakości, rozumianej tutaj przez dogodność położenia, jest znacznie wyższa. Po drugie klient ma do czynienia ze znacznie bogatszą ofertą. W grę wchodzą lokalizacje, gdzie mieszkań od deweloperów w przystępnej cenie po prostu nie ma. Z drugiej strony oferta w MDM, zwłaszcza w miastach, gdzie limity cenowe programu są znacznie poniżej średnich stawek, zazwyczaj ogranicza się do dalekich peryferii.

A to wiąże się często z poważnymi brakami w infrastrukturze. Oddalone osiedla niejednokrotnie cierpią na problemy z brakiem połączeń drogowych i komunikacji miejskiej, ale też odczuwają słabą ofertę handlową, brak oferty rozrywkowej, szkoły, przedszkola czy szpitala w najbliższym otoczeniu. Wszystko to wymiernie przekłada się na jakość życia. Pod tym względem rynek wtórny, nawet w stosunkowo niepopularnym budownictwie (np. wielka płyta) wypada bardzo korzystnie. Pamiętajmy, że w okresie PRL tzw. blokowiska budowano, zapewniając pełną infrastrukturę. Tak więc każde dysponuje szkołami, sklepami, parkiem, przedszkolem w okolicy itp. Zazwyczaj są też dobrze skomunikowane z resztą miasta.

Osoba, która kupuje stosunkowo tanie mieszkanie w segmencie popularnym ma często do wyboru mniej więcej taką alternatywę: kupić nowe mieszkanie na peryferiach miasta, bez szkół, przedszkoli i sklepów w okolicy, a kupić używane mieszkanie w wielkiej płycie, za to blisko ścisłego centrum i z pełną infrastrukturą, często decyduje się na to drugie rozwiązanie – tłumaczy Leszek Michniak.

Nic dziwnego, że wielka płyta, mimo szeregu wad, ciągle jest jednym z najpopularniejszych typów budownictwa na rynku wtórnym. Dawne sypialnie i duże osiedla w wielkich miastach, dziś często okazują się lepiej zaplanowane niż oddalone osiedla deweloperskie. No i kuszą naprawdę atrakcyjną ceną. Przykładowo – na osiedlach takich jak Nowy Dwór, Kosmonautów czy Kozanów we Wrocławiu można kupić „własne M” w cenie wynoszącej niecałe 5000 zł/ mkw.

Okazje cenowe

Rynek wtórny cechuje się jeszcze jedną ważną zaletą. Oprócz bogactwa oferty, szeregu najróżniejszych lokalizacji i typów budownictwa, daje większą możliwość negocjacji cenowych i znalezienia tzw. okazji. Świadczą o tym różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórny. Z danych NBP wynika, że klient ma szansę utargować znacznie więcej na tym drugim.

Przegląd stawek na wiodących rynkach pokazuje, że różnice cen w ofercie i transakcji w budownictwie deweloperskim są obecnie naprawdę niewielkie – w grę wchodzi 100 – 200 zł za metr. Na rynku wtórnym można utargować nawet powyżej 1000 zł na 1 metrze kwadratowym. Przykład – we Wrocławiu ceny ofertowe na rynku pierwotnym wynoszą 6300 zł, transakcyjne – 6100. Na rynku wtórnym natomiast ta różnica wynosi już 700 zł. Ceny ofertowe wynoszą 6000 zł/mkw., a transakcyjne 5300 zł/mkw. O wiele więcej można zbić z ceny w samej stolicy. Wg NBP średnie ceny ofertowe mieszkań używanych w Warszawie wynoszą 8700 zł/ mkw., a transakcyjne – 7300 zł.

Druga sprawa to wspomniane już tzw. okazje. Znacznie częściej można trafić na mieszkanie przecenione. Bierze się to z różnych czynników. Sprzedający może być w trudnej sytuacji życiowej i potrzebować gotówki, może nie znać rynku i mieć problem z adekwatną wyceną lokalu, może sprzedawać mieszkanie do remontu. Te ostatnie cieszą się dużym wzięciem klienta inwestycyjnego.

Obserwujemy niesłabnące zainteresowanie mieszkaniami do remontu, także ze strony firm deweloperskich. Niektóre nieruchomości – jak np. kamienice w centrach dużych miast, mają bardzo duży potencjał inwestycyjny. W efekcie nawet włożenie w remont dużych pieniędzy, finalnie się opłaca – przyznaje Leszek Michniak, prezes WGN.

Lokal, który potrzebuje dokapitalizowania, można kupić względnie tanio, nawet w bardzo dobrej lokalizacji. To po prostu szansa na ustrzelenie okazji cenowej. Po wyremontowaniu nieruchomość tego typu znacznie zyskuje na wartości. Dobrym przykładem może być tu wrocławskie Śródmieście, czyli dzielnica przedwojennych kamienic sąsiadująca ze Starym Miastem. Mieszkania w gorszym stanie można tam kupić już za 4000 zł/ mkw. Po wyremontowaniu taka nieruchomość ma szansę stać się nawet prestiżową. Dobra lokalizacja idealnie nadaje się pod wynajem.

Martwy czas w mieszkaniówce?

Jak już wspomnieliśmy, prawdopodobny spadek popytu na nowe mieszkania w dużej mierze będzie wynikał ze zmiany filozofii pomagania klientom rynku mieszkaniowego w Polsce. Obecny rząd stawia na zupełnie inne rozwiązania – można powiedzieć, że zamiast ryby chce dać klientom rynku wędkę.

By to uzasadnić przypomnijmy pokrótce zasady zbliżającego się do finału programu MDM, następnie porównamy je do nowego programu Mieszkanie Plus.
Mieszkanie dla Młodych działa od stycznia 2014 roku. Przez ten czas w jego ramach podpisano ponad 77 tysięcy umów kredytowych, a wartość dofinansowania wyniosła blisko 2 mld zł. O skali wpływu na rynek mieszkaniowy MDM mogą świadczyć dane Amron Sarfin (raport za III kw. 2016). Wg nich kredyty udzielone w ramach Programu stanowiły 11,90% ogólnej akcji kredytowej pod względem wartości oraz 14,62% pod względem liczby nowych kredytów.

Mieszkanie dla Młodych polega na dopłatach do kredytu dla beneficjentów. Jej wysokość uzależniona jest od kilku czynników: sytuacji rodzinnej klienta, rodzaju nieruchomości (dom, mieszkanie) oraz jej wielkości. Singiel może liczyć na dopłatę do powierzchni maksymalnie 50 mkw. Dla wychowujących jedno dziecko – 15 proc., dla rodzin wychowujących dwoje dzieci – 20 proc., a dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci – 30 proc. Dopłata nie jest jednak procentem z ceny nieruchomości, a z kosztów budowy 50 metrów kwadratowych mieszkania. Jej wysokość można obliczyć mnożąc wartość specjalnego wskaźnika przeliczeniowego publikowanego przez BGK razy 50 mkw., lub 65 mkw. dla rodzin z 3 dzieci, a następnie wyciągnąć z tego 10 proc. Obecnie – przy 20 proc. wkładzie własnym kredytów, dopłata w MDM nie wystarcza na pokrycie wkładu i klient część środków musi wyłożyć samodzielnie.

Zasady MDM przewidują także, że dopłaty obejmują tylko niektóre nieruchomości – mieszczące się w limitach ceny, ustalanych dla miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących oraz pozostałych miast.

Określanie tych limitów i ich zmiany (często o arbitralnym i nieuzasadnionym charakterze) oraz dziwne różnice wysokości limitów między miastami o podobnej wielkości i kosztach budowy, były często podnoszone przez krytyków MDM.

Program od początku zresztą budził duże kontrowersje. Jego przeciwnicy argumentowali, że cele w postaci ułatwienia zakupu mieszkania dla gorzej uposażonych i o niższej zdolności kredytowej nie są realizowane – wręcz przeciwnie. Program konserwuje ceny na określonym poziomie i w ten sposób deformuje sytuację na rynku. Potwierdzeniem takiej sytuacji jest fakt, że wykorzystanie MDM jest największe w tych miastach, gdzie limity cen w ramach programu są najbardziej zbliżone do średnich cen, albo nawet wyższe.

W 2016 roku najwięcej wniosków złożono w województwach mazowieckim, wielkopolskim i pomorskim. Oczywiście większość z przyznanych pieniędzy przypada na zakupy w stolicach województw. O ile obecność Warszawy w tym zestawieniu wynika po prostu z wielkości rynku – największego w naszym kraju, o tyle Gdańsk i Poznań znalazł się w czołówce zestawienia dlatego, że spory odsetek oferty mieszkaniowej jest możliwy do kupienia z dopłatą programu. W obu tych miastach limity MDM są zbliżone do stawek przeciętnych w segmencie popularnym. W efekcie bardzo dużo oferty deweloperskiej jest sprzedawane w ramach programu. Wg ostatniego raportu Amron Sarfin (za III kw. 2016) w obu tych miastach warunki cenowe MDM spełnia blisko 50 proc. oferty. Tak więc z pieniędzy MDM korzystają ludzie, którzy wcale nie kupują mieszkań tanich, a kupują nieruchomości po normalnych cenach rynkowych. Oznacza to, że strumień pieniędzy trafia do beneficjentów, którzy i tak pozwoliliby sobie na „własne M”. Tym samym na niektórych rynkach ceny są jeśli nie zawyżane, to zamrażane na określonym poziomie.

Dodatkowo kontrowersje budził fakt, że na dotacje mogli liczyć tylko klienci z rynku pierwotnego. To się zmieniło dopiero po nowelizacji ustawy o MDM. Od września 2015 roku można już w ramach programu kupować także mieszkania używane, przy czym państwo nie jest tu tak hojne jak dla rynku pierwotnego. O ile wysokość limitów cen mieszkań nowych wynosi 110 proc. wskaźnika kosztów budowy 1 mkw., o tyle dla używanych jest to 90 proc. W znowelizowanej ustawie zmienione zostały także zasady dopłat dla rodzin z dziećmi, znacznie zwiększając skalę pomocy.

W efekcie – krótko po nowelizacji – znacznie wzrosła popularność programu, głównie przez dopuszczenie mieszkań używanych. Skorzystali na tym przede wszystkim mieszkańcy małych ośrodków, gdzie do tej pory szans na dopłaty nieomal nie było, bowiem deweloperzy w małych miastach budują bardzo niewiele, lub po prostu nic.

Wędka zamiast ryby

Jak już wspomnieliśmy – Mieszkanie Plus będzie oparte na zupełnie innych zasadach. Rząd stawia na wynajem, dlatego w ramach programu wybuduje na państwowych i samorządowych gruntach tanie mieszkania. Osoby, które skorzystają mają mieć możliwość w dłuższej perspektywie dojścia do własności. Państwo chce kusić chętnych bardzo niskimi czynszami. Te mają mieścić się w przedziale 10 – 20 zł/ mkw./mies. To o wiele niżej niż na wolnym rynku. W dużych miastach ceny zaczynają się od minimum 30 zł. W Warszawie od 40.

Cele takiego pomysłu są dwa: pierwszy z nich to zniwelowanie deficytu mieszkaniowego. Wg danych Eurostatu w naszym kraju na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni. Dla porównania: na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Należy jednak odnotować, że mimo wszystko powierzchnia naszych mieszkań na osobę rośnie. W czasach gierkowskich na jednego mieszkańca przypadało zaledwie ponad 13 metrów kwadratowych!

Drugi z celów programu to budowa tzw. najmu instytucjonalnego, czyli po prostu ucywilizowanie rynku najmu, który dziś w Polsce jest ciągle stosunkowo niewielki i opiera się głownie na wynajmie mieszkań od osób fizycznych. Problem to nie tylko brak oferty instytucjonalnej, ale również przyzwyczajenia Polaków . Obywatele naszego kraju nie ufają i nie preferują wynajmu, za to cenią własność. Stąd bardzo rzadko wynajmują mieszkania przez długie lata. Odróżnia nas to od wielu społeczeństw znacznie zamożniejszych. Przykładem mogą być choćby sąsiednie Niemcy, gdzie w wynajmowanych mieszkaniach żyje około 40 proc. społeczeństwa.

Drugim filarem programu jest oszczędzanie na cele mieszkaniowe w ramach tzw. Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. IKM działałyby w ramach banków, a oszczędzanie przez odpowiednio długi czas byłoby nagradzane przez państwo specjalną premią. Na razie nie znamy szczegółów, ale z zapowiedzi wynika, że chodzi o 5 proc. do odłożonej sumy rocznie, ale nie więcej niż od kwoty maksymalnie 8 tys. zł. A więc roczna premia mogłaby wynieść maksymalnie 400 zł, plus oczywiście oprocentowanie konta ze strony samego banku. Przez 5 lat oszczędzania państwo dopłaciłoby więc zaledwie 2000 zł, przez 10 lat – 4000. To oczywiście kropla w morzu potrzeb dla myślącego o uzbieraniu na wkład własny kredytu. Z drugiej strony chodzi o to, żeby klient samodzielnie odkładał środki, no i należy dodać, że nie ma w tej chwili banku, który oferowałby roczne oprocentowanie lokaty na poziomie 5 proc.

Efekt rozłożony na lata

Choć program Mieszkanie Plus spotkał się raczej z ciepłym przyjęciem, nie ulega wątpliwości, że jego pozytywne efekty – zarówno w zakresie budownictwa pod wynajem, jak i oszczędzania na cele mieszkaniowe będą odczuwalne dopiero po minimum 5 – 10 latach. Na razie ma powstać około 9 tys. pierwszych lokali na wynajem w ramach Mieszkania Plus, a system IKM ma działać najwcześniej od 2019 roku.

Tak więc dla klientów rynku mieszkaniowego, w sytuacji kończącego się MDM, zapowiada się trudniejszy czas. Wsparcia w postaci pieniędzy bezpośrednio dopłaconych do kredytu nie będzie już prawdopodobnie w połowie przyszłego roku. Niedoszli beneficjenci będą musieli sobie poradzić sami i w związku z tym należy spodziewać się wzrostu popularności mieszkań używanych – jako tańszych i nie wymagających natychmiastowego wkładu finansowego.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email