Polacy odwrócili się od MDM, bo wolą mieszkanie używane

Zaledwie 32 proc. wszystkich środków przeznaczonych na ten rok w ramach programu MDM poszło na dopłaty. Zainteresowanie programem państwowym jest dużo mniejsze niż zakładano. Obecnie, w październiku – po raz kolejny wzrosły limity cen mieszkań w MDM – choć nadal nic się nie zmieni na tych dużych rynkach, gdzie dostępność mieszkań z dopłatą jest mała (Kraków, Wrocław).

Wydaje się jednak, że nie tylko brak dostosowania cen do lokalnych warunków wpływa na słabą popularność programu Mieszkania dla Młodych. Drugim czynnikiem jest odsunięcie od programu rynku wtórnego.

Jeszcze przed wejściem w życie MDM często prorokowano, że w związku z programem dopłat tylko do mieszkań nowych, wielu klientów odwróci się od nieruchomości używanych, a rynek wtórny straci na znaczeniu.

Rzeczywistość jednak nie potwierdza takiego scenariusza. Rynek wtórny okazuje się istotną konkurencją nie tylko dla całego rynku pierwotnego, ale i dla samych mieszkań w MDM. Średnie cenowe za mieszkania NBP pokazują bowiem, że mieszkania używane często są tańsze nawet od tych z dopłatą państwa.

Różnica cen między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi około 600 zł za metr. Z danych NBP za drugi kwartał 2014 roku wynika, że w największych miastach kraju kupujący mieszkania nowe płacili za nie średnio 6200 zł/ mkw., podczas gdy za mieszkania używane płaciło się 5600 zł. Podobnie było w mniejszych miastach wojewódzkich – Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra. Tu średnia cen mieszkań nowych wynosiła 4680 zł/ mkw., podczas gdy mieszkań używanych – 3790 zł/ mkw.

Okazuje się jednak, że w większości (poza Warszawą i Krakowem) przeciętne ceny z rynku wtórnego są niższe także od limitów w MDM. I tak: w Poznaniu limit MDM to 5900 zł, a średnia z rynku wtórnego to 5000 zł, w Gdańsku limit MDM wynosi 5400, podczas gdy średnia cenowa dla używanych mieszkań – 4950, Katowice – 4700 – limit MDM, 3300 – rynek wtórny, Szczecin – 4500 – MDM, 3700 – rynek wtórny, Łódź – 4700 – MDM, 3400 – rynek wtórny, Białystok – 4400 – MDM , 3600 – rynek wtórny.

Jak już wspomnieliśmy – jedynie w Warszawie i Krakowie mieszkania używane są cenowo wyraźnie powyżej limitów MDM. W stolicy jest to 6850 zł, w stosunku do 6580 – limit MDM. Z kolei w Krakowie średnia cenowa używanych mieszkań wynosi 5830 zł/ mkw., a limit MDM – 5080 zł.

Mieszkania z rynku wtórnego wytrzymują konkurencję cenową z MDM-em, nie tylko ze względu na ceny, ale także dlatego, że często oferują lepsze lokalizacje i większy wachlarz ofert. Tak jest zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu. W obu tych miastach limity MDM (nieco ponad 5000 zł) są zdecydowanie za niższe w stosunku do średnich cenowych z rynku pierwotnego (odpowiednio 6100 i 5800 zł), co sprawia, że klienci zainteresowani MDM –em są skazani na wybór mieszkań w gorszych, peryferyjnych lokalizacjach. Ponadto takich mieszkań jest za mało.

254
Tacy klienci często decydują się zrezygnować z MDM i szukać w puli mieszkań używanych – nie dość, że często tańszych nawet od lokali z dopłatą, to jeszcze lepiej położonych.

Podobnie postąpią ci, którzy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by pozwolić sobie na mieszkania MDM w miastach, gdzie limity MDM są wysokie, oraz ci, którzy mieszkają na prowincji, gdzie deweloperzy budują bardzo mało i oferta MDM praktycznie nie istnieje.

Wszystko to sprawia, że – przy niewystarczającej ofercie i wcale nie niskich cenach w stosunku do jakości mieszkań (zwłaszcza lokalizacji) – rynek wtórny stanowi atrakcyjną alternatywę dla wielu różnych grup klientów państwowego programu.

Przegląd miast pod względem popularności MDM pokazuje, że największa jest tam, gdzie limity cen są najwyższe w stosunku do średniej. Tak jest choćby w Poznaniu, czy Gdańsku. W obu tych miastach klienci MDM mogą kupić z dopłatą mieszkania praktycznie w cenach rynkowych, często w dosyć dobrych lokalizacjach (w przeciwieństwie do Krakowa czy Wrocławia). Choć pozornie to dobre zjawisko, oznacza ono jednak, że pomoc państwowa nie trafia do ludzi ze słabą zdolnością kredytową, tylko do tych, którzy i bez niej mogliby sobie pozwolić na kupno mieszkania.

Takie też wnioski zawarł w swoim – krytycznym pod adresem MDM – Narodowy Bank Polski, wskazując, że jest to program, który nie spełnia swoich założeń – wspomaga branżę deweloperską i nie pomaga ludziom, których naprawdę nie stać na mieszkanie.

Brak tanich, ale dobrze zlokalizowanych mieszkań z państwową dopłatą, sprawia, że rynek wtórny nadal jest postrzegany jako bardzo atrakcyjny i odsunięcie go od programu w dużej mierze wpływa obecnie na jego niską popularność. Należy pamiętać, że od dłuższego już czasu ceny na rynku wtórnym praktycznie się nie zmieniają.

Klient przy – bądź za drogiej, bądź nieatrakcyjnej, peryferyjnej ofercie na mieszkania w MDM, będzie nadal korzystał z szerokiego wachlarza mieszkań używanych o zróżnicowanych cenach, standardzie i lokalizacjach często bardziej atrakcyjnych do lokali w MDM.

Teresa Michniak
Doradca ds. Nieruchomości i Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email