Rynek wtórny mieszkań najdroższy w Krakowie i Warszawie

Ciągle ponad połowa mieszkań kupowanych przez Polaków to te z rynku wtórnego. Mimo faktu, żeod dwóch lat budownictwo deweloperskie jest wspierane programem Mieszkanie Dla Młodych, lokale używane i tak wygrywają konkurencję o klientów. Prawdopodobnie również w tym roku nic w tym zakresie się nie zmieni, mimo wstrzymania dopłat w MDM.
Choć niewątpliwie MDM „zrobił swoje”, a popyt na budownictwo deweloperskie wzrósł, to nadal wolimy lokale używane. Wg Eurostatu niecałe 45 proc. transakcji zawartychna rodzimym rynku mieszkaniowym w zeszłym roku dotyczyło nowych lokali, a więc 55 proc. to umowy kupna mieszkań używanych.

Dlaczego rynek wtórny ciągle wygrywa z pierwotnym?
Przede wszystkim jest tańszy. Porównanie średnich cenowych mieszkań nowych i używanych wskazuje, że te drugie są przeciętnie o około 10 – 11 proc. tańsze. Wg NBP średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych na koniec 2015 roku w 7 największych miastach kraju wynosiła nieco ponad 6400 zł, natomiast mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5700.
Kwestie cenowe tym bardziej dochodzą do głosu, im bardziej rośnie wymagany wkład własny kredytów. Alecena nieruchomości to nie wszystko. Mieszkania nowe są bowiem najczęściej w Polsce oddawane w tzw. standardzie deweloperskim, a to oznacza, że trzeba je jeszcze wykończyć, czyli poświęcić kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Na rynku wtórnym z remontem, o ile mieszkania jest w dobrym stanie, można poczekać, za to można od razu do nieruchomości się wprowadzić i z niej korzystać.

nowoczesny salon

 

Kolejne zalety to często dobrelokalizacje za atrakcyjne pieniądze. Lokale nowe sprzedawane w MDM są porównywalne cenowo do rynku wtórnego, ale najczęściej realizowane są w bardziej peryferyjnych lokalizacjach, które niejednokrotnie borykają się z brakami infrastrukturalnymi. Pod tym względem mieszkania używane wypadają zdecydowanie korzystniej.
Osoby decydujące się na mieszkania używane niejednokrotnie mogą wybierać z całej palety lokalizacji, także w ścisłych centrach miast, o które trudno jest na rynku pierwotnym z racji braku terenów inwestycyjnych, a jeśli już się zdarzają, są to najczęściej mieszkania drogie.
Najdroższe mieszkania na rynku wtórnym kupimy w Warszawie i Krakowie. W obu tych miastach ceny są zbliżone do średnich dla rynku pierwotnego.
Z danych NBP wynika, że w przypadku Warszawy różnica cen transakcyjnych wg NBP wynosi zaledwie 300 zł. W Krakowie jest to około 700 zł. Dla porównania – we Wrocławiu rynek pierwotny jest droższy aż o 1000 zł na metrze, w Poznaniu o ponad 1200, a w Katowicach aż o 1600.

Warszawa i Kraków to najdroższe rynki z kilku względów. Po pierwsze – tu są najdroższe tereny inwestycyjne. W centrach miast możliwości zabudowy mieszkaniowej są ograniczone. Nowe osiedla powstające w bardzo dobrych lokalizacjach zazwyczaj są bardzo drogie, co oczywiście pociąga wzrost wartości podobnie położonych mieszkań z rynku wtórnego.

Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny za mieszkanie na Starym Mieście w Krakowie wynoszą około 9 – 10 tys. zł od metra. Przykładowo: cena ofertowa za 112 metrowe mieszkanie w kamienicy w zabytkowym centrum wynosi ponad milion złotych. Na Śródmieściu najczęściej spotykane stawki to 8 – 10 tys. zł/ mkw. Do najdroższych dzielnic miasta należą również Krowodrza i Podgórze, gdzie ceny najczęściej przekraczają 7000 – 7500 zł.

W Warszawie na Śródmieściu przeciętne ceny oscylują w przedziale 11 – 12 tysięcy złotych za metr. Stawki za lokalizacje w rejonach prestiżowych – np. w sąsiedztwie Parku Ujazdowskiego – potrafią sięgać nawet i ponad 20 tysięcy. Przykładowo – w WGN jeden z oferentów za 78 metrowe mieszkanie w takiej lokalizacji oczekuje 1,7 mln zł. Do najdroższych dzielnic należą też Mokotów, Żoliborz, Ochota, Praga – Północ i Wola gdzie średnie stawki mieszczą się w przedziale 8,5 – 9,5 tys. zł.

Ścisłe centra miast, czy dzielnice zabytkowe, gwarantują inwestorom szansę utrzymania kapitału. Takie nieruchomości są w dużym stopniu odporne na wahania koniunktury. Ceny podbija też ich ograniczona podaż. Po kryzysie z lat 2009 – 2012 obronną ręką wyszły właśnie nieruchomości najlepiej zlokalizowane.

ceny_rynek_wtorny_i_pierwotny

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email