Rynek wtórny – sprawdzamy różnice cen ofertowych i transakcyjnych

Około 20 tys. z ceny mieszkania wynoszącej 300 tys. – tyle średnio można utargować na rynku wtórnym. Z danych analityków WGN wynika, że przeciętna różnica cen ofertowych i transakcyjnych za mieszkania używane wynosi 7 – 7,5 proc.

Możliwość negocjacji cenowych przedstawia się zupełnie inaczej na rynku pierwotnym i wtórnym. Na tym pierwszym obecnie mamy zdecydowanie mniejsze pole manewru. Nie ma co liczyć na to, że wytargujemy od dewelopera więcej, niż skromne kilka procent. Z danych NBP za I kw. 2017 wynika, że w Warszawie ceny transakcyjne wynoszące 7560 zł/ mkw. są tylko o 140 zł niższe od ofertowych. Tak więc różnica w tym przypadku wynosi zaledwie 1,8 proc. We Wrocławiu na rynku pierwotnym utargować można obecnie około 300 zł na metrze kwadratowym (ceny transakcyjne wynoszą 6130 zł), natomiast w Krakowie do „ugrania” jest nieco ponad 200 zł/mkw. (ceny transakcyjne wynoszą 6375 zł).

Skąd tak nikłe różnice między cenami w ofercie i transakcji? Odpowiedź jest prosta: deweloperzy korzystają ze świetnej koniunktury. Mieszkania nigdy nie sprzedawały się tak dobrze. W zeszłym roku w największych miastach firmy zanotowały 60 tys. sprzedanych lokali. Wyniki sprzedażowe i zyski poprawili wszyscy deweloperzy giełdowi.

Firmy nie są skłonne do obniżek, ponieważ wypracowały strategię cenową, która gwarantuje równowagę na rynku. Dzięki temu duża podaż, napotyka równie duży popyt. Klienci akceptują ogólny poziom cen. Trwa okres zdrowej równowagi rynkowej – między podażą i popytem, w efekcie czego stawki za mieszkania pozostają stabilne, a firmy budują na tyle dużo, że kupujący może szybko znaleźć odpowiadającą mu ofertę.

Tak więc inwestor nie ma generalnie potrzeby obniżać cen. Na rynku nie występuje nadpodaż, nie ma też obawy, że będzie rosła bańka cenowa. Kto więc może liczyć na negocjacje?

Firmy deweloperskie doceniają klientów, którzy płacą z góry, lub dużą część od razu. Na pewno można się targować w przypadku mieszkań, które „nie zeszły” i są resztówką w danej inwestycji. Mocną pozycję negocjacyjną będzie miał też klient, który kupuje kilka mieszkań od danego dewelopera. W takiej sytuacji oczywiście powinien się targować.

Sprzedający na rynku wtórnym znacznie hojniejsi

Znacznie większe możliwości w zakresie negocjacji cenowych mają kupujący na rynku wtórnym. Z danych NBP wynika nawet, że w miastach takich jak Wrocław, Kraków, Gdańsk można zbić nawet po 1000 zł/mkw., natomiast w Warszawie średnia różnica cen transakcyjnych i ofertowych wynosi 18 proc. – 1500 zł/mkw. Pokazuje to poniższy wykres.

Wykr. 1 Ceny mieszkań na rynku wtórnym – 1 kw. 2017 (dane NBP)


Dane banku centralnego wskazują, że przy kupnie 50 – metrowego mieszkania w stolicy można by utargować aż 75 tys. zł.

Te wyniki są zbyt optymistyczne. Pamiętajmy, że dane na temat średnich cenowych nie pokazują do końca sytuacji. Średnie są zawyżane przez ofertę najdroższą. Gros mieszkań sprzedaje się natomiast w segmencie popularnym.

Kiedy można się targować? Reguły nie ma – targować powinniśmy się zawsze. Generalnie jednak warto mieć jakiś „powód”. Do negocjacji cenowych chętniejsi będą właściciele mieszkań dużych, jako ogólnie droższych i trudniej zbywalnych, powinniśmy negocjować oczywiście także wtedy, gdy mieszkanie ma jakieś widoczne felery, wymaga remontu itp.

Rynek wtórny w odwrocie?

Jeszcze kilka lat temu Polacy najczęściej kupowali mieszkania używane. Rynek wtórny pod względem liczby transakcji miał zdecydowaną przewagę nad pierwotnym. Ostatnio jednak proporcje się wyrównały. Nowe mieszkania zyskały na popularności, dzięki dopłatom w MDM. Co prawda mieszkania używane też można kupić z dopłatami, ale w rzeczywistości znacznie trudniej (zwłaszcza w dużych miastach) znaleźć odpowiednią ofertę. Wynika to z faktu, że zasady wyliczania limitów MDM dla używanych mieszkań są mniej korzystne niż dla nowych. W efekcie mało lokali spełnia warunki cenowe.

Warto jednak odnotować, że nawet mimo słabszego dostępu do finansowania MDM (które już jest na ukończeniu) to rynek wtórny oferuje znacznie korzystniejsze warunki cenowe niż rynek pierwotny. Mieszkania używane są tańsze, dodatkowo – jeśli prezentują dobry stan techniczny – nie wymagają wkładu finansowego, w przeciwieństwie do nowych mieszkań w standardzie deweloperskim, które trzeba wykończyć.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email