Single tracą znaczenie na rynku mieszkaniowym

Nie ludzie młodzi, a osoby w średnim wieku oraz seniorzy będą odgrywać coraz większą rolę na rynku nieruchomości. Takie wnioski wypływają z analizy danych demograficznych oraz szacunków dotyczących możliwości zakupowych.

Do tej pory rynek napędzali głównie absolwenci i tzw. single. To oni ciągle jeszcze stanowią główną grupę odbiorców w programie MDM, mimo zmian ustawowych mających premiować rodziny z dziećmi. Mimo to, wg analityków WGN wpływ ludzi młodych na rynek mieszkaniowy w Polsce będzie malał. Stanie się tak z kilku powodów.

1) demografia – liczby nie kłamią. Polacy to społeczeństwo starzejące się. Co prawda odnotowano jaskółki zmian w tym zakresie, być może za sprawą programu 500 plus, ale na zmianę struktury demograficznej społeczeństwa trzeba będzie poczekać. Na razie osoby w przedziale wiekowym 20 – 24 lata stanowią około 6 proc. społeczeństwa, natomiast młodzież w wieku 15 – 19 lat – około 5 proc. Dla porównania ludzi wchodzących w wiek średni (30 – 34 lata) jest około 8,5 proc. (suma kobiet i mężczyzn). Około 8 proc. społeczeństwa stanową natomiast obywatele w wieku od 35 do 39 lat.
2) Pogarszające się warunki kredytowania i spadająca dostępność mieszkań. Zbliża się ku końcowi program MDM, oferujący dopłaty do wkładu własnego kredytów, obostrzenia kredytowe rosną, z kolei sam wkład wynosi obecnie już około 20 proc. Należy też wskazać na rosnącą inflację, która w perspektywie przełoży się na wzrost stóp procentowych, a więc pogorszenie zdolności kredytowej i wzrost rat kredytu. Na rynku poradzą sobie ci, którzy dysponują zabezpieczeniem w postaci własnych mieszkań – czyli ludzie w średnim wieku i seniorzy. Nowa forma pomocy, czyli Mieszkanie Plus, oparta będzie na zupełnie innej filozofii. Wszystko to sprawia, że absolwenci przestaną być główną grupą docelową dla banków i deweloperów. Prawdopodobnie z czasem rozwijać się będzie polski rynek najmu długoterminowego i instytucjonalnego i to na nim w pierwszym okresie swej dorosłej drogi życiowej, dłużej pozostawać będą ludzie młodzi.

Starsza młodzież wchodzi do gry

Rynek nieruchomości w Polsce będzie musiał dostosować się do zmian demograficznych, w szczególności – do rosnącego wpływu seniorów. Druga grupa klientów, która będzie odgrywała coraz istotniejszą rolę, to osoby w średnim wieku.

Ludzie wchodzący w wiek 40 lat stanowią obecnie największy odsetek polskiego społeczeństwa, stąd słuszne wnioski placówek badawczych monitorujących rynek nieruchomości. To oni będą kształtować przyszły popyt – nie tylko dlatego, że jest ich najwięcej. Także dlatego, że dysponują już wypracowanym kapitałem i majątkiem pozwalającym sprostać rosnącym wymogom kredytowym oraz z powodu ambicji związanych z aspiracjami mieszkaniowymi na pozostałą część życia.

Pokolenie wchodzące w wiek średni to ludzie urodzeni w okresie drugiego powojennego boomu demograficznego, przypadającego na lata 80′. W 1983 r. przyrost naturalny wynosił 10 proc. Z piramidy demograficznej Polski z roku 2016 wynika, że osoby w wieku 30 – 34 lata stanowią największy odsetek w populacji W tym przedziale wiekowym jest ponad 4 proc. kobiet i ten sam odsetek mężczyzn. Tylko nieznacznie mniejsza grupa to ludzie w wieku 34 – 39 lat. A więc obecni 30 – latkowie stanowią ponad 16 proc. społeczeństwa. Dla porównania ludzie młodzi – w wieku od 15 do 24 lat – stanowią obecnie tylko nieco ponad 10 proc. populacji.

Seniorzy

Druga grupa klientów rynku mieszkaniowego, której znaczenie szybko rośnie – to seniorzy. O tym, że stanowią coraz częściej tzw. target dla firm deweloperskich, nie trzeba przekonywać. Świadczą o tym nowe inwestycje stricte do osób starszych – tzw. osiedla senioralne, domy spokojnej starości itp. W ramach takich projektów klient oprócz dostosowanego do jej wymogów mieszkania (niskie budynki, winda, części wspólne dostosowane dla niepełnosprawnych itp.) dostaje też szereg usług dodatkowych, takich jak m.in. ochrona, opieka zdrowotna, zajęcia rehabilitacyjne itp.

Popularność tego typu obiektów będzie rosła wspomagana zmianami kulturowymi. Czy nam się to podoba, czy nie polski społeczeństwo się westernizuje, a więc przyjmuje wzorce z Zachodu. Wraz ze zmianami w tym zakresie, rośnie mobilność społeczna, upowszechniają się wzorce życia w pojedynkę albo w małych rodzinach. Natomiast traci na znaczeniu model rodziny wielopokoleniowej, gdzie młodsze pokolenia opiekują się seniorami. Ci coraz częściej zmuszeni będą samodzielnie zadbać o jesień swego życia.

Udział seniorów w rynku będzie prawdopodobnie rósł. Wg GUS do 2020 roku osoby powyżej 60. roku życia będą stanowić 20 proc., a w 2030 – już 30 proc. polskiego społeczeństwa.

Wg szacunków firmy REAS około 65 proc. ludzi starszych dysponuje własnym mieszkaniem. Pozornie więc, nie będą oni wyrażali aspiracji na rynku mieszkaniowym. To jednak tylko pozory. W rzeczywistości posiadanie nieruchomości przez takich ludzi stanowi ich dodatkowy atut i pozwala odgrywać istotną rolę na rynku. Należy się spodziewać, że wraz ze wzrostem tego odsetka populacji przybędzie mieszkań na sprzedaż i wynajem. Osoby starsze żyjące samotnie będą chciały zamienić swoje nieruchomości na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. Na znaczeniu mogą zyskiwać też instrumenty finansowe skierowane do seniorów, takie jak renta dożywotnia, czy odwrócona hipoteka. Na razie co prawda banki nie mają oferty w tym zakresie, ale to musi się zmienić, zwłaszcza że na znaczeniu będzie tracić inna grupa odbiorców oferty kredytowej i mieszkaniowej.

Single w odwrocie

Chodzi o ludzi młodych, którzy do tej pory w dużej mierze kreowali popyt. W Polsce ceni się własność, stąd absolwenci po spełnieniu wymogów kredytowych szybko decydują się na zakup „własnego M”. To będzie się jednak zmieniać. Słabnąca rola singli wynika nie tylko z czynników demograficznych, czyli zmniejszającej się liczby osób młodych, ale również z pogorszenia dostępności mieszkań i kredytów. Zbliża się ku końcowi program MDM, oferujący dopłaty do wkładu własnego kredytów, obostrzenia kredytowe rosną, z kolei sam wkład wynosi obecnie już około 20 proc. Należy też wskazać na rosnącą inflację, która w perspektywie przełoży się na wzrost stóp procentowych, a więc pogorszenie zdolności kredytowej i wzrost rat kredytu.

Wszystko to sprawia, że w perspektywie kilku lat, ludzie młodzi będą postawieni w znacznie trudniejszej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Nie wykluczone, że deweloperzy wypracują i dla nich zupełnie inną ofertę – np. tańszych mieszkań pod wynajem. Tego typu projekty już są zresztą realizowane w postaci mikro kawalerek czy lokali typu akademik. W kolejnych latach ich liczba może wzrastać.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email