Umowę przedwstępną podpisujemy w sytuacji, gdy transakcja kupna/sprzedaży nie jest możliwa od razu. Najczęściej chodzi o zapewnienie finansowania, czyli uzyskanie kredytu mieszkaniowego, choć powody do podpisania umowy przedwstępnej może mieć też oczywiście sprzedający – np. oczekiwanie na wyprowadzkę najemców, którzy mają jeszcze prawo być w nieruchomości.
Odpowiednio sformułowana umowa przedwstępna zabezpiecza interesy zarówno sprzedającego, jak i nabywcy nieruchomości. Jej prawidłowe sporządzenie jest bardzo ważne dla obu stron i warunkuje powodzenie transakcji. Dlatego istotne jest, by wiedzieć jakie zapisy koniecznie powinna zawierać.
By była ważna nie może w niej zabraknąć najważniejszych elementów umowy przyrzeczonej – a więc właściwej. Chodzi o precyzyjne określenie przedmiotu sprzedaży, ceny oraz terminu, kiedy transakcja ma się dokonać. Najczęściej też umowa określa sankcje za niewywiązanie się w terminie z kontraktu. Zabezpieczeniem ma być tu kwota pieniędzy wpłacana sprzedającemu, którą później odlicza się od ceny mieszkania.
By jednak takie zabezpieczenie rzeczywiście funkcjonowało, niezwykle ważne jest użycie odpowiedniego słownictwa. Ludzie potocznie nazywają taką kwotę zaliczką, jednak dużo bardziej opłacalne jest zapisanie w umowie, że chodzi o zadatek.
Najczęściej, zwyczajowo, w transakcjach kupna – sprzedaży nieruchomości przyjmuje się, że wysokość zadatku to 10 proc. ceny mieszkania. Tak oczywiście być nie musi. Strony mogą ustalić dowolną kwotę. Nie powinna być to jednak kwota zbyt wysoka. Gdy sięga ceny zakupu całej nieruchomości, może być uznana za próbę obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku.
Czym różni się zadatek od zaliczki? Przede wszystkim – instytucja zaliczki, w przeciwieństwie do zadatku, nie została uregulowana w prawie. Funkcjonuje jedynie w obiegu potocznym. Zaliczka nie daje żadnej gwarancji stronom. Jeśli do umowy właściwej (przyrzeczonej) nie dojdzie, strona, która otrzymała zaliczkę, ma ją zwrócić.
Zadatek natomiast został precyzyjnie uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego. To kwota pieniędzy, która nie tylko „potwierdza” chęć zawarcia właściwej transakcji, ale też może pełnić funkcję zabezpieczająco -odszkodowawczą. Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy w określonym terminie, droga może od niej odstąpić bez wyznaczania terminów dodatkowych.
Jeśli do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zachować zadatek. Jeśli jednak to sprzedający zawinił i on ponosi odpowiedzialność za niezrealizowanie transakcji, musi nie tylko zwrócić zadatek kupującemu, ale również dodatkowo wpłacić mu jego równowartość. Stąd w umowie przedwstępnej trzeba koniecznie użyć określenia zadatek, chyba, że nie jesteśmy wcale pewni tego, że mieszkanie rzeczywiście chcemy kupić. W takiej sytuacji można pozostać przy zaliczce.
W sytuacji gdy za niezrealizowanie transakcji winę ponoszą obie strony albo żadna ze stron, zadatek wraca do właściciela. Kodeks cywilny określa też, że kwota pieniędzy, która jest zadatkiem powinna być wręczona w momencie zawierania umowy, chyba że strony postanowią inaczej i to postanowienie zostanie zapisane w umowie. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, wtedy zadatek jest odliczany od całości kwoty, za którą mieszkanie zostaje sprzedane.
Na koniec jeszcze kilka zdań o formie zawarcia umowy przedwstępnej. Może być podpisana zarówno w formie cywilno-prawnej, jak i poprzez akt notarialny. Warto dobrze zastanowić się nad wyborem któregoś z tych rozwiązań, bowiem warunkuje on w istotny sposób możliwość późniejszego dochodzenia swoich roszczeń, w sytuacji gdyby do podpisania właściwej umowy nie doszło.
Oczywiście dużo większą „moc” ma akt notarialny. W takiej sytuacji, jeśli któraś ze stron się nie wywiąże, druga może dochodzić swoich praw w sądzie. W przypadku umowy cywilno – prawnej strona poszkodowana może ewentualnie uzyskać kwotę zadatku.
Który więc wariant wybrać? Jeśli nie jesteśmy pewni chęci kupna/sprzedaży bądź też wywiązania się z zobowiązania (np. obawiamy się, że nie dostaniemy odpowiednio wysokiego kredytu) wtedy lepiej pozostać przy zwykłej umowie. Jeśli natomiast bardzo nam zależy na transakcji i jesteśmy pewni, że z naszej strony nie zostanie ona „zawalona”, wtedy lepiej sporządzić akt notarialny.
Marcin Moneta, Dział Analiz WGN
