Wielka płyta nadal ma wzięcie na mieszkaniowym rynku wtórnym

Około 500 zł na metrze kwadratowym – o tyle średnio są tańsze mieszkania w wielkiej płycie w relacji do przeciętnego poziomu cen w danej lokalizacji. Wysokie wyceny utrzymują jednak nadal bloki świetnie położone, a należy pamiętać, że w czasach PRL wielka płyta wyrastała nawet w centrach miast.

 

We Wrocławiu mieszkanie w bloku, w jednym z ważniejszych punktów miasta – przy rondzie Powstańców Śląskich na Krzykach, niedaleko ścisłego centrum, zostało wycenione na 6700 zł/mkw. Z kolei mieszkanie w bloku przy ul. Dworcowej – blisko dworca PKP Wrocław Główny ma stawkę ofertową 6000 zł/ mkw. To wyżej o kilkaset złotych od wrocławskiej średniej cenowej.

Dobrze zlokalizowane mieszkania z wielkiej płyty na warszawskiej Woli (rejon ul. Okopowej – al. Solidarności) są wyceniane na 8000 – 10000 zł/ mkw. 65 – metrowe mieszkanie to wydatek około 550 tys. zł. 47 mkw. niedaleko nowej stacji metra „Płocka” wyceniane jest już na 10 tys. zł/mkw., a cena całości sięga 469 tys.

Zupełnie inaczej kształtują się ceny na nieco oddalonych blokowiskach, tam też łatwiej trafić okazję, czyli mieszkanie przecenione. Pozostając we Wrocławiu – stawki np. na osiedlu Kozanów, kształtują się już na poziomie 4500 – 5000 zł/ mkw. Szacuje się, że w blokach mieszka około 12 mln Polaków. Nic więc dziwnego, że są one ciągle znaczącym typem budownictwa na rynku wtórnym i przedmiotem sporego odsetka transakcji. Niższa cena to jednak nie wszystko. Bloki przy szeregu wad, mają bowiem i swoje zalety:

– Niezbędna infrastruktura na miejscu. W okresie PRL każde z nich było planowane tak, by na osiedlu znalazł się park, przychodnia, szkoła, supersam. Na oddalonych, peryferyjnych nowych osiedlach często bywa z tym problem.
– Piwnica dla każdego mieszkania. Każdy kto nie ma komórki lokatorskiej, zdaje sobie sprawę jak wielką jest to uciążliwością. W przypadku wielkiej płyty takiego problemu nie ma – każde mieszkanie ma przypisaną piwnicę.
– Nowe inwestycje, renowacje, ulepszenia – wiele spółdzielni i wspólnot decyduje się na taki krok, dzięki czemu estetyka i funkcjonalność blokowisk rośnie. Ich standard – zarówno pod względem energooszczędności, jak i estetyki oraz nowoczesnych rozwiązań się zwiększa.
– Dobra lokalizacja – blokowiska z czasów PRL są zazwyczaj nieźle skomunikowane z resztą miasta i na tle nowych osiedli deweloperskich okazują się niejednokrotnie znacznie lepiej zlokalizowane.
– Dużo przestrzeni, dużo zieleni – bloki niejednokrotnie wygrywają konkurencję z nowym budownictwem także pod względem przestrzeni. Na osiedlach nie ma aż takiej ciasnoty, jak w niektórych inwestycjach deweloperskich, gdzie firmy próbują za wszelką cenę na niewielkiej działce „upchać” jak najwięcej lokali.

Wady blokowisk są powszechnie znane. Można tu wskazać na: nudną i często zaniedbaną architekturę, niską jakość przestrzeni wspólnych – klatek schodowych itp. W niższych budynkach zazwyczaj nie ma wind, nie są one dostosowane do potrzeb niepełnosprawnych, niską estetyką i funkcjonalnością zazwyczaj cechują się place zabaw, brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych, nie mówiąc o parkingu podziemnym, a także brak elementów związanych z bezpieczeństwem – takich jak monitoring, grodzenie itp. Ponadto wymienimy: zazwyczaj niefunkcjonalny rozkład pomieszczeń, brak dobrej cyrkulacji powietrza, tzw. zjawisko cofki, niską zapasochłonność i niską energooszczędność budynków.

Co dalej z blokami?

Bloki, w zamyśle, miały być tanią a zarazem nowoczesną odpowiedzią komunistycznych władz na deficyt mieszkaniowy. Pierwsze tego typu budynki powstały w latach 50, a prawdziwy rozkwit blokowisk przypada na epokę gierkowską, czyli lata 70′ . Ponieważ żywotność blokowisk w zamysłach komunistycznych budowniczych określono na 50 – 70 lat użytkowania, te najstarsze są już „na finiszu”. Czy to oznacza, że dalsze użytkowanie bloków grozi niebezpieczeństwem dla mieszkańców? Niepokój budzi zwłaszcza stan wieszaków na których montowano płyty. Część może korodować, choć większość specjalistów jest zdania, że blokowiska postoją jeszcze kolejne dziesiątki lat, zwłaszcza te które termomedernizowano.

Jeśli chodzi o sytuację rynkową, wg analityków WGN w obliczu rosnących obostrzeń kredytowych, m.in. wzrostu wkładu własnego do 20 proc., ale przede wszystkim nadchodzącego wzrostu stóp procentowych, co poskutkuje obniżeniem zdolności kredytowej i wzrostem rat, należy się spodziewać zwiększonego popytu na mieszkania używane. Także dlatego, że jeśli są w przyzwoitym stanie, nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, za to umożliwiają korzystanie. Klient kupujący nowy lokal w standardzie deweloperskim, musi wyłożyć kolejne kilkadziesiąt tys. zł na jego wykończenie.

Na prawdopodobnym wzroście koniunktury na rynku wtórnym, skorzystają też sprzedający mieszkania w blokach. Tego typu nieruchomości nadal są popularne, a niższa cena będzie skłaniać klientów ku takiemu rozwiązaniu.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email