Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe – wady i zalety

Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia? To jedno z pytań dla kupującego mieszkanie. Jaką formę organizacji wybrać? Która wiąże się z większą sprawnością, możliwością wpływania na decyzje i niższymi kosztami? Odpowiedź – wbrew pozorom – nie jest prosta.
Teoretycznie większość zalet posiadają wspólnoty mieszkaniowe. To w nich bezpośrednio mieszkańcy mają wpływ na wydatki i inwestycje. Wspólnoty są mniejsze i nie mają biurokracji. Mogą w łatwiejszy sposób odwołać zarządcę i powołać nowego. Takie są najczęściej wymieniane zalety wspólnot mieszkaniowych, które w Polsce zaczęły powstawać dopiero w połowie lat 90. ubiegłego wieku.

Z kolei za spółdzielniami ciągnie się komunistyczna przeszłość, która częściowo wpływa na ich „negatywną legendę”. A więc – po pierwsze – spółdzielnie to podmioty znacznie większe, zrzeszające nawet kilkanaście tysięcy członków. Druga sprawa jest taka, że spółdzielnie to podmioty gospodarcze, które mogą inwestować, budować, zarabiać itp. Na walnych zebraniach spółdzielców wybiera się radę nadzorczą, która następnie wybiera zarząd. Fakt specyfiki podmiotu przesądza o tym, że ma on rozbudowaną administrację, ale też zatrudnia szereg pracowników technicznych.

By zostać spółdzielcą nie wystarczy mieć mieszkanie w jej budynku. Do spółdzielni trzeba się zapisać i wnieść stosowną opłatę (nie ma takiego czegoś we wspólnotach). W spółdzielniach mieszkaniowych każdy z jej członków ma tak samo ważny głos, co różni je od wspólnot, gdzie o wadze głosu decyduje wielkość udziałów. Inaczej jednak niż we wspólnotach, członkowie spółdzielni nie mają bezpośredniego wpływu na wybór zarządu i jego decyzje. Zarząd wybiera – powołana przez spółdzielców – rada nadzorcza. Uchwały spółdzielni podejmowane są na walnym zgromadzeniu członków, tu też przyjmuje się sprawozdania zarządu i rady nadzorczej. Uchwałę może podjąć nawet znikoma liczba spółdzielców, o ile będą stanowić większość obecnych.

O wadach spółdzielni napisano już wiele. Należą do nich – nie do końca jasny status prawny majątku spółdzielczego i kwestia odpowiedzialności za długi spółdzielni w przypadku jej upadku, duży rozrost administracji, brak realnego wpływu na zarząd i jego nieusuwalność itp. Często nie ma nawet fizycznej możliwości wzięcia udziału w głosowaniu przez kilkanaście tysięcy członków (gdzie takie zebranie zorganizować). Tak więc ważne sprawy często przegłosowuje grupka ludzi powiązana z zarządem. Z powyższego zestawienia wynikałoby, że lepszą formą organizacji dla posiadaczy mieszkań jest wspólnota, jednak nie do końca tak jest, a spółdzielnia ma również swoje istotne zalety.

Koszty i organizacja

W obiegowo krążących opiniach często pojawia się stwierdzenie, że opłaty we wspólnotach mieszkaniowych są niższe niż w spółdzielniach. Nie sposób tego oczywiście zweryfikować, wszystko zależy od poszczególnych organizacji, ale nawet jeśli tak jest – warto porównać zakres działania spółdzielni i wspólnoty, skalę inwestycji, liczbę i koszt przeprowadzonych remontów, napraw, jakość działania, opieki nad zielenią itp.

11
Często demonizowane spółdzielnie niejednokrotnie mają tutaj przewagę. Są po prostu podmiotami działającymi na znacznie szerszą skalę. To co jest standardem w dobrze działającej spółdzielni, w oszczędzającej małej wspólnocie może być zaklasyfikowane jako zbędny zbytek. Również kwestia kosztów nie jest oczywista. Spółdzielnie jako duże podmioty mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki od dostawców mediów. Poza tym dzięki posiadanemu majątkowi mogą przeprowadzać inwestycje i generować przychody (np. poprzez wynajem lokali użytkowych). Z tego też powodu małe wspólnoty, nie posiadające poduszki finansowej, mogą mieć problemy ze sprawną realizacją zadań. Duże spółdzielnie działają na znacznie większym froncie. Także stawki uzyskiwane w przetargach są często znacznie niższe, niż te które płacą wspólnoty.

Wieloletnia ciągłość działania i posiadanie własnej kadry, sprawiają, że spółdzielnia może relatywnie lepiej radzić sobie z obsługą, naprawami, sytuacjami kryzysowymi. We wspólnotach, zwłaszcza skłóconych i biednych mogą być z tym problemy. W praktyce więc wszystko zależy od sprawności ludzi, którzy zarządzają – tak wspólnotą jak i spółdzielnią.

Każdy kupujący mieszkanie powinien na własną rękę przed zakupem postarać się zebrać jak najwięcej informacji. Warto po prostu wypytać mieszkańców o wysokość opłat, czynszów, sprawność usuwania awarii, remonty itp. I we wspólnocie i w spółdzielni wielką rolę odgrywa aktywność i chęć współpracy mieszkańców.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email