By wykupić mieszkanie komunalne na własność na początek trzeba stać się jego najemcą. Droga do tego jest długa, bo na mieszkania czeka wiele osób. By uzyskać przydział trzeba też spełnić sporo warunków. Jeśli jednak się uda – mieszkanie w niektórych gminach będzie można wykupić prawie za grosze.
Kto ma szanse na wynajem mieszkania komunalnego? Przede wszystkim w grę wchodzi kryterium dochodowe. Należy od razu zaznaczyć, że nie ma żadnych ogólnokrajowych przepisów dotyczących przydziałów mieszkań komunalnych i warunków na jakich to się odbywa. Gminy prowadzą w tej sprawie niezależną politykę. Najczęściej kryterium dochodowe określane jest w stosunku do wysokości najniższej emerytury. Obecnie wynosi ono 880 zł.
Przykładowo – we Wrocławiu jest to 150 proc. najniższej emerytury dla osób mieszkających samotnie oraz 100 proc. dla członków tzw. gospodarstw domowych wieloosobowych. O mieszkanie komunalne możemy się starać także wtedy, gdy nie mamy innego mieszkania na własność, które mogłoby spełniać nasze potrzeby mieszkaniowe.
Przydziału nie dostanie też osoba, która miała taką nieruchomość, ale ją sprzedała. Istotne jest także miejsce zamieszkania. Samorządy chętniej przyznają lokale mieszkańcom swoich gmin.
Jeśli spełniamy powyższe kryteria pozostaje nam czekać w długiej kolejce. Z reguły zapotrzebowanie na mieszkania komunalne znacznie przekracza ich podaż.
Kiedy nam się w końcu uda, możemy – w perspektywie – mieszkanie wykupić, o ile oczywiście pozwala na to gmina. Warunki wykupu, wysokość bonifikaty – wszystko zależy od polityki danego samorządu.
Z reguły premiowany jest długi okres najmu. Im dłuższy – tym większa bonifikata. Warto jednak dokładnie się w tej sprawie dowiedzieć, bowiem część samorządów bądź obniża, bądź w ogóle rezygnuje z bonifikat. Niestety – przepisy w tej sprawie zmieniają się dosyć często, więc jesteśmy narażeni na fakt, że mimo iż wcześniej możliwość wykupu z obniżką była, została wycofana.
Kolejna sprawa to prawne uregulowanie własności nieruchomości. Jeśli np. budynek stoi na gruncie nienależącym do gminy, ta nie będzie mogła sprzedać mieszkań. W perspektywie jest natomiast rządowa zmiana przepisów, która ma uniemożliwić sprzedaż mieszkań nowych, lub wybudowanych ze wsparciem budżetu państwa. Zmiany dotyczą też dziedziczności najmu. Jeśli np. najemca umrze, członkowie jego rodziny nie przejmą automatycznie mieszkania, tylko będą musieli podpisać nową umowę. Jeśli nie spełnią wymogu dochodowego, będą mieli określony czas na wyprowadzkę.
Oczywiście lokator, który chce wykupić mieszkanie nie może zalegać z czynszem. Sama nieruchomość nie może być zapuszczona i zniszczona. Powinna przedstawiać dobry stan techniczny.
Jeśli spełniamy powyższe wymogi prawdopodobnie uzyskamy prawo do wykupu, o ile gmina takie prawo daje. Wysokość bonifikaty jest różna w zależności od samorządów. Np. we Wrocławiu wynosi 90 proc. wartości rynkowej. Z kolei w miastach takich jak Poznań, Białystok czy Warszawa nie ma obecnie w ogóle możliwości wykupu mieszkania komunalnego ze zniżką.
Czy zamieszkanie w lokalu gminnym i późniejszy jego wykup można traktować inwestycyjnie? Z pewnością tak, choć dla wielu ludzi to jest ostatnia deska ratunku pozwalająca uzyskać ‘własne M”.
Jeśli wysokość bonifikaty jest duża mogą oni na wykupie nieruchomości i późniejszej jej sprzedaży dużo zarobić, pamiętajmy jednak, że są dosyć istotne ograniczenia. Nie mamy możliwości sprzedaży wykupionego mieszkania gminnego przez okres pięciu lat od transakcji, chyba, że uzyskane pieniądze od razu (w ciągu 12 miesięcy) przeznaczymy na cele mieszkaniowe.
Jeśli złamiemy tę zasadę i np. świeżo po wykupie mieszkanie jednak sprzedamy, będziemy musieli zwrócić gminie przyznaną kwotę bonifikaty, powiększoną o wskaźnik inflacji. Wyjątkiem od tej reguły może być trudna sytuacja życiowa właściciela, którą po zbadaniu sprawy gmina uzna za wystarczającą przesłankę do odstąpienia od zwrotu pieniędzy. Nie trzeba ich oddawać również wtedy, gdy mieszkanie zamienimy na inne, które posłuży do zaspokajania naszych potrzeb mieszkaniowych, lub też sprzedamy je członkom najbliższej rodziny.
Jeśli więc podchodzimy stricte inwestycyjnie do wykupu lokalu, pamiętajmy, że nie będzie można szybko na nim zarobić. Czy w perspektywie 5 lat nam się to uda? Zależy od wysokości bonifikaty i atrakcyjności samej nieruchomości. Zdarza się, że mieszkania komunalne w kamienicach po wyremontowaniu budynków znacznie zyskują na wartości – zwłaszcza przy dobrej lokalizacji.
Jeśli nie jesteśmy osobą, która kwalifikuje się do przydziału lokalu gminnego, możemy starać się go kupić po prostu na licytacji. Ceny ofertowe takich mieszkań kuszą. We Wrocławiu w przedwojennych kamienicach zaczynają się od 2 tys. zł za metr kwadratowy. Niestety często jest problem z dokładnym obejrzeniem takiej nieruchomości.
Zainteresowani mogą to zrobić na 2 tygodnie przed licytacją. Dotyczy to zwłaszcza licytacji komorniczych. Zdarza się, że lokatorzy blokują wejście do takiej nieruchomości, a potencjalnemu klientowi nie musi wcale towarzyszyć komornik. Pamiętajmy też, że decydować się na zakup musimy szybko i pod presją konkurencji. Należy mieć zapewnione finansowanie a najlepiej gotówkę – inaczej, jeśli po wygraniu licytacji nie wpłacimy pieniędzy, stracimy wadium.
Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN
