Zadatek chroni interesy sprzedającego i kupującego mieszkanie

Umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony transakcji – daje gwarancję, że do niej rzeczywiście dojdzie. Przekazywana w tym czasie kwota pieniędzy, zazwyczaj 10 proc. wartości nieruchomości, ma pełnić funkcję zabezpieczająco – odszkodowawczą. Stanie się pod warunkiem, że odpowiednio ją zdefiniujemy. 

Umowa przedwstępna ma gwarantować, że dojdzie do zawarcia tej właściwiej, czyli przyrzeczonej. Dlatego powinna zawierać wszystkie najważniejsze elementy, warunki przyszłej transakcji: określenie nieruchomości o którą chodzi, jej adresu, metrażu, pomieszczeń przynależnych, podanie numeru księgi wieczystej itp. Oczywiście musi się znaleźć tam kwota docelowej transakcji. Co ważne – termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być koniecznie oznaczony, ale jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strona nie wyznaczyła terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie może żądać jej zawarcia. Jeśli natomiast obie strony określą inny termin realizacji umowy przyrzeczonej, obowiązujący będzie ten, który został określony wcześniej. W praktyce jednak takich sytuacji się raczej nie spotyka, a kontrahenci przyjmują zazwyczaj czas realizacji umowy ostatecznej na 3 miesiące.

Transakcja cesji na rynku mieszkaniowym

Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, raczej mamy pewność, że nic istotnego nie zostanie pominięte jednak, w odróżnieniu od tej właściwej, nie musi być ona zawarta notarialnie. Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”.

Zazwyczaj podczas jej zawierania, kupujący przekazuje sprzedawcy określoną kwotę pieniędzy, która ma być gwarantować, że do transakcji właściwej rzeczywiście dojdzie. Przyjmuje się, że to 10 proc. wartości nieruchomości i raczej nie warto tego specjalnie zmieniać. Zbyt wysoka kwota (np. 80 proc.) mogłaby być zinterpretowana jako chęć oszukania fiskusa i zapłacenia później niższego podatku. Warto natomiast koniecznie zadbać o to, by po pierwsze zaznaczyć w umowie przedwstępnej, że taka kwota została wpłacona, po drugie – określić jej status: czy mamy do czynienia z zadatkiem czy zaliczką. Różnice między tymi oboma formami są bardzo istotne.

Z punktu widzenia zbywcy (ale także kupującego) pożądaną formułą jest formuła zadatku, która pełnić ma funkcje zabezpieczająco – odszkodowawcze. Oznacza to, że jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy, sprzedający ma prawo zachować zadatek dla siebie. Jeśli jednak to sprzedający się wycofa, wtedy musi zwrócić zadatek powiększony o jego równowartość.

Zupełnie inaczej ma się rzecz z zaliczką. Ta, jeśli nie dojdzie do transakcji – nie ważne z czyjej winy – podlega zwrotowi. Taki stan rzeczy jest oczywiście bardziej na niekorzyść zbywcy, bowiem kupujący nie traci nic, sprzedający traci natomiast swój czas i nie zyskuje żadnej rekompensaty.

W sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie za porozumieniem obu stron, wtedy oczywiście zadatek jest (bez powiększenia) oddawany nabywcy.

Choć umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej cywilnoprawnej, lepszym rozwiązaniem jednak będzie udanie się do notariusza. Przede wszystkim zwiększa to bezpieczeństwo transakcji, mamy gwarancję, że wszystkie konieczne zapisy się w umowie znajdą, jednak po drugie i ważniejsze: forma notarialna jest mocniejsza. Oznacza to, że w przypadku, gdy jedna strona nie zechce wywiązać się z zobowiązania, druga może oczekiwać nie tylko rekompensaty, ale może również na drodze sądowej dążyć do tego, by kontrahent zrealizował jej zapisy, czyli np. sprzedał mieszkanie.

Oczywiście żądanie odszkodowania jest uzależnione tylko od tego, czy do zawarcia umowy właściwej doszło z winy kontrahenta.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email