Kupujesz mieszkanie? Pamiętaj o tych sprawach.

Kupujesz mieszkanie? Pamiętaj, że to inwestycja obliczona na wiele lat, która oprócz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, powinna być także transakcją dającą możliwość wypracowania dodatkowego kapitału. Krótko mówiąc – nawet jeśli kupujesz dla siebie, powinieneś podchodzić do tego biznesowo.

Poniżej przedstawiamy krótki poradnik, jak mądrze wybrać nieruchomość i na co zwrócić uwagę.

1) Prawidłowy wybór mieszkania – jak powiedzieliśmy na wstępie: nasze mieszkanie będzie inwestycją długofalową. By uniknąć podatku dochodowego, sprzedamy je najszybciej po 5 latach. Zazwyczaj jednak jest to dużo później. Szacuje się, że zwrot z inwestycji mieszkaniowej pod wynajem zachodzi najwcześniej po kilkunastu latach. Tak więc należy przyjąć długi horyzont czasowy i wybrać taki obiekt, który daje jak największe prawdopodobieństwo 1) zachowania kapitału, który zainwestowaliśmy, a więc utrzymania wartości 2) wzrostu wartości w czasie, więcej niż o wskaźnik inflacji 3) możliwości uzyskiwania dochodu pasywnego – z wynajmu. Nasza zyskowność najmu, a także szansa nie tylko na utrzymanie zainwestowanego kapitału, ale jego wzrost w przyszłości będzie znacznie większa, jeśli znajdziemy mieszkanie wycenione poniżej swojej rynkowej wartości. Krótko mówiąc – powinniśmy szukać okazji. Jak określić, czy mieszkanie jest niedowartościowane? Np. poprzez porównanie z cenami średnimi w okolicy, z innymi ofertami, wreszcie można samodzielnie zapłacić za rzeczoznawcę, który określi jego wartość.

Wpływ na wycenę mają różne parametry – ale najważniejsza jest lokalizacja. Jest ona bardzo istotna dla łatwości wynajmu nieruchomości oraz szans zachowania kapitału. Z danych analityków rynkowych wynika, że najwyższe ceny uzyskują dzielnice centralne miast. Jeśli chcemy zarabiać na wynajmie, lepsze są również dzielnice bliżej centrum. Im dalej, tym potencjalnie trudniej o najemców. To samo dotyczy wielkości mieszkania. Pod ewentualny wynajem najbardziej nadają się mieszkania stosunkowo małe, najlepiej dwupokojowe. Im większa nieruchomość, tym ciężej będzie ją wynająć w całości, chyba że z podziałem na pokoje. Jeśli chodzi o przewidywaną wartość nieruchomości w przyszłości – lokalizacja oczywiście ma również kluczowe znaczenie. Im bliżej centrum, tym lepiej, ale wpływ na wycenę mieszkań mogą mieć np. również nowe inwestycje w okolicy (dlatego warto zapoznać się np. z miejskimi planami miejscowymi itp.), dobre skomunikowanie, atrakcyjne sąsiedztwo (np. parki, tereny rekreacyjne).

2) Oględziny stanu technicznego mieszkania i nie tylko – oglądając nieruchomość zwracamy oczywiście uwagę na stan mieszkania. By uniknąć pominięcia ważnych rzeczy, warto korzystać z pomocy rzeczoznawcy czy budowlańca/wykończeniowca. Oględzinom nieruchomości powinny towarzyszyć również oględziny budynku i uzyskanie jak największej liczby informacji o obiekcie. Chodzi przede wszystkim o koszty funduszu remontowego, planowane inwestycje wspólnotowe itp. Im wyższe koszty utrzymania, tym rentowność naszej inwestycji mieszkaniowej mniejsza. Kolejna bardzo ważna sprawa to sąsiedztwo. Wielu ludzi nie do końca zdaje sobie sprawę, jak istotna to kwestia. Powinniśmy koniecznie dowiedzieć się, kim są sąsiedzi – zwłaszcza naprzeciwko. Zdarzają się niestety sytuacje bardzo ciężkie – np. sprzedaż mieszkania z sąsiadami alkoholikami za ścianą, obecność ludzi chorych psychicznie, zagrażających otoczeniu itp.

3) Zapisy umowne, kwestie prawne
Na rynku pierwotnym sytuacja pod względem bezpieczeństwa kupujących zdecydowanie poprawiła się po wejściu w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Dziś obligatoryjne rachunki powiernicze zabezpieczają kupujących na wypadek bankructwa, natomiast prospekt informacyjny o inwestycji stanowi potwierdzenie zobowiązań dewelopera (jest on zresztą załącznikiem do umowy). Prospekt powinien być dla kupujących lekturą nr 1. Tu znajdziemy znajdziemy najważniejsze dane, w tym finansowanie projektu, terminarz, pozwolenie na budowę, informacje z księgi wieczystej nieruchomości, dane dotyczące rachunków powierniczych czy warunki odstąpienia od umowy, informacje o inwestycjach planowanych w sąsiedztwie nieruchomości. Jest też część poświęcona konkretnym lokalom, ich parametrom, wykończeniu itp. Ważna sprawa dotyczy zapisów umownych. Chodzi o tzw. klauzule abuzywne, a więc niezgodne z prawem, naruszające interesy jednej ze stron. Zazwyczaj najwięcej kontrowersji budzą kwestie odpowiedzialności dewelopera przy niedotrzymanych terminach, sprawa przeniesienia własności, zasady dokonywania odbiorów mieszkań, sprawa rękojmi, możliwość odstąpienia od umowy itp. Jeśli jakiś zapis umowny budzi nasze wątpliwości, warto poradzić się fachowca – prawnika, rzecznika konsumentów itp.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email