Mieszkaniowy rynek wtórny może odczuć osłabienie popytu, spowodowane wstrzymaniem dopłat MDM w 2016 roku, ale ceny raczej mocno nie spadną. Mieszkania używane są bowiem konkurencyjne wobec nowych. Często wygrywają lepszą lokalizacją i niższymi cenami. Ma to znaczenie zwłaszcza teraz, gdy w związku ze wzrostem wkładu własnego, o kredyt jest trudniej.
Nie ulega wątpliwości, że to rynek wtórny będzie „głównym poszkodowanym” obecnego zastopowania MDM. Klienci, którzy chcieliby kupić mieszkanie używane z dopłatą państwa, będą musieli się wstrzymać. Mogą oczywiście skorzystać z puli środków na 2017 rok, ale warunkiem jest finalizacja transakcji w tym właśnie roku. W związku z tym wydaje się mało realne, by sprzedający mieszkanie był gotów czekać 10 miesięcy na podpisanie umowy przyrzeczonej i otrzymanie większości pieniędzy.
Na rynku pierwotnym problem jest mniejszy. Klienci mogą wybierać spośród mieszkań będących aktualnie w budowie, która zakończy się w 2017 roku. To nie jedyna droga – deweloperzy, którzy mają dużą pulę mieszkań budowanych pod MDM, już zapowiadają elastyczną postawę i skłonność do negocjacji harmonogramu wpłat. Należy przypuszczać, że wielu z nich zgodzi się odwlec ostateczną płatność, byleby sprzedać lokale.
Czy więc rynek wtórny, który najbardziej odczuje obecny przestój w MDM, czeka teraz wyraźny spadek popytu i korekta cenowa?
Biorąc pod uwagę, że dopuszczenie mieszkań używanych do MDM spowodowało skokowy wzrost liczby wniosków o dopłaty, można zakładać, że teraz kiedy środków nie ma, popyt znacznie osłabnie. Tak może być szczególnie w małych miastach, gdzie rynek wtórny to w zasadzie jedyny rynek dostępny dla mieszkańców. Na tzw. prowincji deweloperzy budują bardzo mało. Z tego też powodu mieszkańcy takich ośrodków przez dłuższy czas byli de facto odcięci od MDM.
Wśród miast wojewódzkich ewentualny wpływ obecnej sytuacji na ceny mieszkań używanych będzie różny, tak jak skrajnie różna jest dostępność mieszkań, które spełniają wymogi cenowe programu.
W wiodących aglomeracjach prawdopodobnie nic się nie zmieni, bowiem do dopłat MDM kwalifikuje się może kilka procent oferty. Limity cenowe są drastycznie niższe od stawek średnich. Z taką sytuacja mamy do czynienia przede wszystkim w Warszawie, ale też w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu.
Przykładowo – w WGN w cenie 5200 zł/ mkw. a więc tyle, ile wynosi limit dla stolicy, można znaleźć pojedyncze oferty 50 – 60 metrowych mieszkań. Najczęściej występujące lokalizacje to Bemowo, Białołęka, Ursus.
Dużo lepsza sytuacja, jeśli chodzi dostępność mieszkań używanych w MDM panuje w Poznaniu, gdzie limity są na poziomie cen średnich. Bez problemu można znaleźć też oferty spełniające wymogi programu m.in. w Olsztynie, Łodzi, Białymstoku, Bydgoszczy, Szczecinie, Zielonej Górze i Katowicach.
Mimo braku dofinansowania mieszkań z rynku wtórnego nie należy jednak spodziewać się głębszej przeceny. Niezależnie od uczestnictwa w MDM rynek wtórny zachowuje swoją atrakcyjność – po pierwsze dlatego, że jest generalnie tańszy od pierwotnego, po drugie – ponieważ często wygrywa lepszą lokalizacją. Wręcz, w związku z pogorszeniem się warunków kredytowania (wyższy wkład własny) można się spodziewać wzrostu zainteresowania mieszkaniami używanymi, jako tańszymi i nie wymagającymi natychmiastowego wkładu finansowego (w odróżnieniu od mieszkań w standardzie deweloperskim na rynku pierwotnym).
Teresa Michniak
WGN Nieruchomości
