Kto będzie kupował mieszkania w Polsce w perspektywie najbliższych kilku – kilkunastu lat? Czynniki demograficzne są nieubłagane: motorem popytu w większym stopniu staną się ludzie starsi, w mniejszym osoby młode. Co więcej – z racji tego, że powojenny wyż demograficzny powoli zwalnia swoje mieszkania – na rynku wtórnym możemy mieć do czynienia ze zwiększoną podażą, co będzie stanowiło dodatkową presję na obniżkę cen.
Perspektywy dla rynku mieszkaniowego, mimo obecnych świetnych wyników branży deweloperskiej, nie rysują się w jasnych barwach. Tylko do 2018 roku przetrwa program Mieszkanie dla Młodych, który jest głównym motorem obecnego popytu. Zmienią się też na gorsze warunki kredytowania. W ciągu kilku lat stopy procentowe znów zaczną rosnąć. Sukcesywnie rośnie też wkład własny kredytów. Wszystko to – w połączeniu z czynnikami demograficznymi – może skutkować spadkiem cen nieruchomości, zwłaszcza tych większych, ale położonych w mniejszych ośrodkach.
Dlaczego tak się stanie? Po pierwsze pokolenie wyżu demograficznego okresu Stanu Wojennego (lata 1980 – 1982) w większości ma już swoje mieszkania, kupione na kredyt. Ludzie ci kupowali w szczycie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Obecnie ze względu na mocną przecenę oraz niekorzystne kredyty frankowe, ludzie ci mają problem ze sprzedażą swoich nieruchomości, tak by móc spłacić zobowiązanie wobec banku. Są więc w dużym stopniu „wyłączeni” z rynku.
Po drugie – swoje mieszkania zwalnia pierwszy wyż powojenny – z lat 1946 – 1960. Dziś osoby urodzone na fali szczytu demograficznego mają od 56 do 70 lat. Biorąc pod uwagę, że średnia długość życia w naszym kraju wynosi 76 lat (73 dla mężczyzn, 81 dla kobiet), oznacza to, że stopniowo na rynku będzie przybywać mieszkań na sprzedaż po osobach urodzonych w okresie powojennym. Przybędzie też innych transakcji – m.in. wymiany nieruchomości. Na znaczeniu mogą zyskiwać takie produkty jak odwrócona hipoteka i renta dożywotnia – jako wygodne dla osób starszych.
Oczywiście najczęściej mieszkania są ciągle jeszcze dziedziczone w obrębie rodziny i to ciągle rodzina sprawuje opiekę nad starszymi osobami z rodu, ale w tym modelu dokonuje się jednak stopniowa erozja. Ze względu na zmiany kulturowe, wzrost mobilności społecznej i emigracji oraz po prostu samotności, seniorzy w większym stopniu są skazani na samodzielne decyzje dotyczące zabezpieczenia na starość i ewentualnej zmiany mieszkania. To może oznaczać istotny wzrost podaży na rynku wtórnym, prawdopodobnie z presją na obniżki cen – zwłaszcza niektórych typów nieruchomości. W szczególności tanieć mogą mieszkania duże, dziś mało popularne ze względu na zmieniający się model rodziny. Z punktu widzenia osoby starszej, która samotnie żyje w dużym mieszkaniu, utrzymywanie takiej nieruchomości jest kosztochłonne i zupełnie niepotrzebne. Należy się spodziewać również wzrostu podaży mieszkań postawionych w gorszej technologii – w szczególności w wielkiej płycie. Bloki w czasach PRL zaspokajały „głód mieszkaniowy” społeczeństwa. Spory odsetek dzisiejszych seniorów żyje w wykupionych mieszkaniach spółdzielczych. Jest to obecnie jeden z najtańszych typów budownictwa.
Problemem w całym tym procesie „zwalniania” mieszkań jest fakt, że zwiększona podaż na rynku wtórnym może nie znaleźć wystarczającej grupy odbiorców. Motorem popytu stopniowo przestają być ludzie młodzi. Społeczeństwo się starzeje, a liczba ludności spada.
Obecnie 25 – latków, a więc osób wchodzących w dorosłe życie i karierę zawodową, decydujących się na kupno pierwszego mieszkania, jest niecałe 550 tysięcy. Za pięć lat ich liczba zmniejszy się o około 100 tysięcy osób. A za 10 (na podstawie danych GUS) spadnie do 380 tysięcy. W tym samym czasie 67 – latków w naszym społeczeństwie będzie o około 150 tysięcy więcej. W 2050 roku wiek emerytalny osiągnie obecne pokolenie wyżu stanu wojennego. Był to drugi okres powojennej historii Polski, kiedy rodziło się najwięcej dzieci. Niestety, dziś już dorosłe „dzieci stanu wojennego” same nie są tak chętne do prokreacji. Zmieniły się wzorce kulturowe, aspiracje, model rodziny. Nasiliła emigracja.
Wg GUS za 30 lat populacja Polski będzie wynosiła tylko 34 miliony, a dominującą grupę wiekową będą stanowić ludzie w wieku emerytalnym. Liczba osób w wieku 65 lat i więcej będzie wynosić około 11 milionów i stanowić 1/3 społeczeństwa.
Wszystkie te tendencje, o ile nie zostaną zatrzymane, będą odgrywać istotną rolę dla rynku mieszkaniowego. Deweloperzy będą musieli w większym stopniu skierować swoją ofertę do osób starszych. Na znaczeniu zyskają więc mieszkania mniejsze i tańsze w utrzymaniu, o niskiej zabudowie, lub posiadające windę. Zamiast lokalizacji blisko centrum miasta, liczyć się będzie bliskość terenów zielonych i placówek opieki medycznej. Prawdopodobnie – wzorem państw zachodnich – rozwinie się rynek osiedli dla seniorów. Pionierskie projekty tego typ, zapewniające kompleksową obsługę medyczną, część rekreacyjną i jadalną, już są realizowane (np. Angel Care we Wrocławiu).
Na rynku wtórnym możemy spodziewać się wzrostu podaży tanich mieszkań w wielkiej płycie, jako tych zwalnianych przez pokolenie wyżu powojennego. Wzięcie stracą mieszkania duże, podobnie jak duże domy wielopokoleniowe. Oczywiście zmiany demograficzne będą różnie odczuwalne w zależności od lokalnego rynku. Z pewnością najmniejsze przełożenie będą miały w wiodących metropoliach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań. Te ośrodki ciągle przyciągają do siebie nowych mieszkańców, którzy kreują zapotrzebowanie. Demografia natomiast najbardziej uderzy w mniejsze miasta. Tu przecena na rynku wtórnym może być głęboka.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
